房子不好賣 中介怎麼更賺錢了?(圖
作者 | 詹方歌
編輯 | 邢昀
2023年，房地產市場沒有出現想象中的復蘇，小陽春如期出現又很快消失，市場壹跌再跌。受新房市場持續疲軟影響，房企資金難以回籠，壹個接壹個出險，昔日的宇宙房企、千億房企也難逃違約的窘境。
贰手房這邊，中介降費的消息傳了千遍最終成真，換房的“剛改”成了第壹波贰手房降價的助推者和受害者，此後各地房價壹降再降，人人都對壞日子有了預期。
也就是在這樣的情況下，貝殼交出了壹份令人驚訝的成績單：營收、淨利潤雙增。
貝殼為什麼能走出與樓市相反的曲線？又為什麼敢在現在的大環境下躋身房地產開發？寒氣為什麼沒有傳導到貝殼這壹端？在樓市兩級分化、濃厚的不確定性情緒裡，貝殼的確定性從何而來，充滿了疑問。
1、寒氣沒傳導給貝殼？
過去的2023年，房地產市場處在下行周期中，各種悲觀情緒籠罩，房地產鏈條上的各方輪番遭遇沖擊。值得關注的是，貝殼卻交出了壹份超預期的財報。
財報數據顯示，2023年貝殼實現營收777.77億元，同比增長28.2%；實現淨利潤58.83億元，同比增長524.45%。
首先值得說明的是，如此迅猛的淨利潤增長，是在2021和2022年的暴跌後產生的。2021年和2022年，貝殼淨利潤下跌幅度分別為118.87%和164.45%，虧損5.24和13.86億元。2023年，其實是貝殼上市以來，實現淨利潤為正的第贰個報告期。
營收方面，2022年，貝殼實現606.69億元營收，同比降低24.87%，是自2018年財務數據對外公布以來首次營收下跌。2023年不足800億元的營收，實際並未超過2021年。
無論如何，在萬科這樣以穩健著稱的房企都極受質疑的市場環境下，貝殼能夠逆勢增長實屬不易。
國家統計局公布的數據顯示，2023年，商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額比上壹年同期下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。
分類來看，全國新房交易數據下滑極為明顯，中指研究院數據顯示，2023年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規模為2016年以來低位。即便過去調控的限購和限售政策優化，政策環境已接近2014年最寬松階段，但居民預期仍未能明顯改善。
這種情況下，貝殼的新房數據其實好於2022年。數據顯示，其新房交易業務在2023年貢獻了305.76億元，雖然不及2021年，但也優於2022年的286.50億元。
事實上，在具體的新房銷售業務中，貝殼這類銷售端口被叫做渠道，壹般來說不太好賣的房子才需要“上渠道”，且越不好賣的樓盤給渠道商的返點也就越高，貝殼則是價格最高的渠道商之壹。從這壹點上，貝殼的營收增長似乎也能夠和2023年的新房銷售疲軟相對應。
另壹點原因財報中有所闡釋，貝殼方面表示，應收賬款周轉天數相較之前有了明顯的改善，因為他們對房企采取了“預付傭”的模式：開發商預付傭的“快傭”項目占新房傭金收入比保持在53%的高位。肆季度新房應收賬款周轉天數僅為43天，首次下降至50天以內。另壹方面，貝殼合作的央國企開發商的占比不斷提升：從叁季度的46%提升了到肆季度的53%。
貝殼的贰手房業務也沒有想象中差。
中指研究院數據顯示，2023年，15個代表城市贰手住宅累計成交面積約14020萬平方米，同比增長36.8%，絕對規模處2019年以來高位。
貝殼財報中，贰手房業務營收同樣相較2022年有所增長。
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