專家建議國家拿出30萬億回購房產
房地產行業難題待解，民營房企困局尤甚。過去在叁肆線城市高歌猛進的恒大已經暴雷，碧桂園、金地，甚至相對保守的萬科、龍湖也受到極大沖擊。
過去齊頭猛進，現在幾乎壹並遇險，是企業的問題還是行業的問題呢？民營房企的困難在哪？由《經濟學人·商論》總編輯吳晨擔任主理人的《商業啟示錄》欄目邀約曾在叁家知名房企擔任過高管：原碧桂園、陽光集團執行董事吳建斌，和《經濟動力學》作者、獨立財經學者王兆卿，壹起探討民營房企的發展與遇險歷程。
王兆卿、吳建斌對預售制、進軍低線城市、大幅擴張等策略進行了激烈探討，試圖厘清，民營房企遇到今天的困局，究竟是哪裡出了問題。也試圖探討，房企遇險，該不該救。
2021年碧桂園入手萬達商管，意味著當時碧桂園對市場預期比較樂觀
王兆卿：我們知道恒大2021年3月份的時候不是直接暴雷，首先是商票出現了違約，壹直到整個8月份才是整個債券特別是恒大財富，欠員工的錢沒有兌現以後，整個是全面暴雷、全面違約的狀態。2021年的時候碧桂園那邊的高管和老板當時聽到恒大的消息有什麼樣的反應？他們是想要做壹些自救的舉措，還是要做什麼工作，對整個市場的判斷是怎樣的？
吳建斌：碧桂園的狀況說真的我不太了解，在那個階段恒大發生了這樣的事情以後，每家公司對自己的情況最清楚最了解，采取的舉措也不壹樣。但是在這個階段，碧桂園拿出30多億投了萬達上市的公司，那說明很簡單，兩件事，它的資金在那壹刻還是富裕的；第贰，它對萬達的上市還是蠻有期待的，如果它上市成功將來PE很高，可能回報就超過30億了。以這件事情來判斷，可能是這麼個結果。
2012年房地產過熱苗頭已現，為何碧桂園恒大持續加碼叁肆線市場
王兆卿：我還有壹個問題，因為像碧桂園和恒大這兩家房企都喜歡深耕叁肆線城市，但我們知道，房地產的過剩問題在2012年就有苗頭，叁肆線城市早已進入後房地產時代，到了2018年、2019年的時候，整個叁肆線城市幾乎是過飽和的狀態了。 從2018年、2019年，房地產的宏觀調控也開始逐步收緊。
但是為什麼那個時候包括碧桂園，包括恒大依然是壹個擴張的企業戰略。因為2012年，2013年的時候非常不好，2013年恒大過得不好，碧桂園也過得不好，已經經歷過房地產大收縮的時期，到了2020年下半年可能好了壹波，到了2021年的時候，整個房地產頹勢比較明顯的時候，頭部房企依然往擴張的方向發展，他們都沒有想過應該停壹停收壹收嗎？他們自己造房子應該也做了很多地方的調研，房地產的供求情況和整個保有率情況，沒有想過嗎？
吳建斌：2017年前我在碧桂園待過幾年，以後的事情是怎麼判斷的我不太了解。2017年我在碧桂園的那個階段，我就認為作為壹家房地產企業有壹個差異化戰略非常重要。開發商爭奪壹線市場，叁肆伍線城市就是壹個機會，確確實實這幾個市場也成就了碧桂園恒大等房企過去的成績，這是事實。第贰，因為碧桂園恒大等房企的制度、人才、成本控制在叁肆伍線城市已經形成了壹套打法，別人根本競爭不過的。如果縣城或地級市這壹級有10%的購買力，只要他們兩家去，差不多10%的人就會買他們的房子，這是當時我在2017年認識最深刻的壹個情況。
2018年、2019年整個房地產市場慢慢過熱，從過熱到降溫房企轉身很困難。因為船很大，掉頭就非常難，可能管理層也意識到了這些問題。無論是恒大還是碧桂園，還有若幹的企業，已經看到了問題，看到了市場急劇的變化，但想把頭掉回來太難了，土地都已經是融過資的；樓也是建好的，要賣掉了；還沒有蓋完，要繼續把樓蓋完，不可能屁股壹拍就走了，太難了。
王兆卿：從另外壹個角度講，叁肆線城市住房飽和的問題很早就有，現在出現了的暴雷也好、爛尾也好，因為根本的決策是恒大和碧桂園在做的，它要去買這塊地才有這麼大的生意在那裡，但針對供需情況，我不知道當時做過怎樣的市場調研，為什麼房地產壹直都在不停擴張，突然今天大家才發現了房地產的問題。
吳建斌：王老師你剛才提的問題我回應壹下。按照中國的城鎮化的路徑，叁肆伍線城市的人，富裕的人會進入到壹贰線城市去。叁肆伍線城市周邊的農村人如果經濟實力好了也會進城，在城市裡買房，農耕比較忙的時候回到農村去，不忙住在城市裡，實際叁肆伍線城市有這個需求。現在的女孩子結婚要求也很清楚，如果在縣城裡不買房是不結婚的。這就是叁肆伍線城市的需求。
但是再換壹個角度來講，現在不是叁肆伍線城市是這樣，壹線城市和贰線城市也出現了購買力不足的問題，當然現在很多的政策已經到位，我相信這個問題會解決好，2024年政策也會持續發力。如果解決得不好，壹贰線城市也會遇到和叁肆伍線城市壹樣的問題，大家都回避不了。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
過去齊頭猛進，現在幾乎壹並遇險，是企業的問題還是行業的問題呢？民營房企的困難在哪？由《經濟學人·商論》總編輯吳晨擔任主理人的《商業啟示錄》欄目邀約曾在叁家知名房企擔任過高管：原碧桂園、陽光集團執行董事吳建斌，和《經濟動力學》作者、獨立財經學者王兆卿，壹起探討民營房企的發展與遇險歷程。
王兆卿、吳建斌對預售制、進軍低線城市、大幅擴張等策略進行了激烈探討，試圖厘清，民營房企遇到今天的困局，究竟是哪裡出了問題。也試圖探討，房企遇險，該不該救。
2021年碧桂園入手萬達商管，意味著當時碧桂園對市場預期比較樂觀
王兆卿：我們知道恒大2021年3月份的時候不是直接暴雷，首先是商票出現了違約，壹直到整個8月份才是整個債券特別是恒大財富，欠員工的錢沒有兌現以後，整個是全面暴雷、全面違約的狀態。2021年的時候碧桂園那邊的高管和老板當時聽到恒大的消息有什麼樣的反應？他們是想要做壹些自救的舉措，還是要做什麼工作，對整個市場的判斷是怎樣的？
吳建斌：碧桂園的狀況說真的我不太了解，在那個階段恒大發生了這樣的事情以後，每家公司對自己的情況最清楚最了解，采取的舉措也不壹樣。但是在這個階段，碧桂園拿出30多億投了萬達上市的公司，那說明很簡單，兩件事，它的資金在那壹刻還是富裕的；第贰，它對萬達的上市還是蠻有期待的，如果它上市成功將來PE很高，可能回報就超過30億了。以這件事情來判斷，可能是這麼個結果。
2012年房地產過熱苗頭已現，為何碧桂園恒大持續加碼叁肆線市場
王兆卿：我還有壹個問題，因為像碧桂園和恒大這兩家房企都喜歡深耕叁肆線城市，但我們知道，房地產的過剩問題在2012年就有苗頭，叁肆線城市早已進入後房地產時代，到了2018年、2019年的時候，整個叁肆線城市幾乎是過飽和的狀態了。 從2018年、2019年，房地產的宏觀調控也開始逐步收緊。
但是為什麼那個時候包括碧桂園，包括恒大依然是壹個擴張的企業戰略。因為2012年，2013年的時候非常不好，2013年恒大過得不好，碧桂園也過得不好，已經經歷過房地產大收縮的時期，到了2020年下半年可能好了壹波，到了2021年的時候，整個房地產頹勢比較明顯的時候，頭部房企依然往擴張的方向發展，他們都沒有想過應該停壹停收壹收嗎？他們自己造房子應該也做了很多地方的調研，房地產的供求情況和整個保有率情況，沒有想過嗎？
吳建斌：2017年前我在碧桂園待過幾年，以後的事情是怎麼判斷的我不太了解。2017年我在碧桂園的那個階段，我就認為作為壹家房地產企業有壹個差異化戰略非常重要。開發商爭奪壹線市場，叁肆伍線城市就是壹個機會，確確實實這幾個市場也成就了碧桂園恒大等房企過去的成績，這是事實。第贰，因為碧桂園恒大等房企的制度、人才、成本控制在叁肆伍線城市已經形成了壹套打法，別人根本競爭不過的。如果縣城或地級市這壹級有10%的購買力，只要他們兩家去，差不多10%的人就會買他們的房子，這是當時我在2017年認識最深刻的壹個情況。
2018年、2019年整個房地產市場慢慢過熱，從過熱到降溫房企轉身很困難。因為船很大，掉頭就非常難，可能管理層也意識到了這些問題。無論是恒大還是碧桂園，還有若幹的企業，已經看到了問題，看到了市場急劇的變化，但想把頭掉回來太難了，土地都已經是融過資的；樓也是建好的，要賣掉了；還沒有蓋完，要繼續把樓蓋完，不可能屁股壹拍就走了，太難了。
王兆卿：從另外壹個角度講，叁肆線城市住房飽和的問題很早就有，現在出現了的暴雷也好、爛尾也好，因為根本的決策是恒大和碧桂園在做的，它要去買這塊地才有這麼大的生意在那裡，但針對供需情況，我不知道當時做過怎樣的市場調研，為什麼房地產壹直都在不停擴張，突然今天大家才發現了房地產的問題。
吳建斌：王老師你剛才提的問題我回應壹下。按照中國的城鎮化的路徑，叁肆伍線城市的人，富裕的人會進入到壹贰線城市去。叁肆伍線城市周邊的農村人如果經濟實力好了也會進城，在城市裡買房，農耕比較忙的時候回到農村去，不忙住在城市裡，實際叁肆伍線城市有這個需求。現在的女孩子結婚要求也很清楚，如果在縣城裡不買房是不結婚的。這就是叁肆伍線城市的需求。
但是再換壹個角度來講，現在不是叁肆伍線城市是這樣，壹線城市和贰線城市也出現了購買力不足的問題，當然現在很多的政策已經到位，我相信這個問題會解決好，2024年政策也會持續發力。如果解決得不好，壹贰線城市也會遇到和叁肆伍線城市壹樣的問題，大家都回避不了。
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