[房屋估价] 业主懵!温村老破小房估值飙涨539%
（加西网综合）虽然房屋销售在过去一年中表现低迷，但大部分业主会发现其政府估值仍然在上涨，这是由于政府估值会参考房屋周边成交价、未来开发潜力、通胀水平等多种因素。然而，像温哥华市中心这座“老破小”的商业建筑，其建筑物的政府估值相比一年前同比增长 539% 的也实属罕见。
据媒体报道，位于温哥华西 41 街的这座小型旧建筑 Kerrisdale Cameras 已经有 96 年的历史。通常情况下，随着时间的推移房屋的土地价值会上涨，而土地上的老旧房屋会价值越来越低。
但这个建筑则不同，其土地价值下降，而这个近百年的商业建筑物则同比飙升 500% 还多。这些让业主 Linda Hudson 感到十分困惑。
Hudson 是经营 Kerrisdale Cameras 的家族第三代。这座建筑从 1961 年以来为她的家族所有。
根据 BC 省评估局的数据，这座 1.5 层的小型建筑，有临街店面，楼上有办公室，去年估值为 155,000 加元，今年估值为 991,000 加元。增幅为 539%。
与此同时，其土地的价值则在不断下降。
Hudson 在税务服务和软件提供商 Ryan 的负责人 Paul Sullivan 的帮助下对这个政府评估提出上诉。
在温哥华，火热的房地产市场和飙升的房产税经常被指责为扼杀企业的罪魁祸首，自2015年以来，一项名为“土地评估平均”计划（land assessment averaging）一直在实施，当土地价值急剧上涨时，为一些“热门”房产提供临时税收减免。
但 Sullivan 表示，土地平均计划不会给 Kerrisdale Cameras 带来任何缓解，因为该案例中增加的是建筑物价值，而不是土地价值。但 BC 并没有“建筑评估平均”计划。
与一般情况相悖的是，这座房产的土地价值在 5 年内下降了约 35%，从 2019 年的 530 万元降至今年的 350 万元，但同期建筑价值却飙升了 14,000%，从 5 年前的 6,800 元跃升至最新的 991,000 元。
Sullivan 说，对于估值的上诉，将围绕复杂概念展开争论。
他认为， BC 评估局在计算 Kerrisdale Cameras 房产的市场租金及其资本化率时出现计算错误。资本化率或资本化率用于估计投资者的房地产潜在回报率。一般来说，上限利率越高，风险和回报就越大。
Sullivan 认为，BC 评估局由于对租金和资本化率的看法，使这座建筑的价值急剧增加。
Sullivan 已经有 32 年的房产评估上诉经验，他表示，在他的职业生涯中，偶尔会看到建筑价值评估逐年增加，但是，通常看到事情的发展是一致的。
但在今年，温哥华的 Kerrisdale Village 的其他一些商店的小旧建筑的评估价值也大幅上涨。
BC 评估局的记录显示，街对面的肉店的建筑价值在一年内增加了一倍多，而土地价值却下降了。街区下方的大楼里也有一家小鞋店（该地区最古老的企业之一）以及一家甜点店和行李箱销售店都面临类似的情况。
Sullivan 的公司今年处理上诉的业务也出现激增，比去年增加了 50%，他说，不仅是温哥华，在本拿比、兰里、素里和列治文等地的一些工业产权评估出现异常飙升。
不过针对 Hudson 的房产的情况，他也感到惊讶——建筑评估价值大幅上涨、土地价值下降。他没有听说过温哥华西区、东区或其他城市的购物街有这种现象。
Sullivan 说：在正常价值变化之外出现任何波动都是不寻常的，这会扰乱商业纳税人之间的税收分配。但对于为什么政府估值认为商业环境比其他地方强大得多，这是一个谜。
评估房产的过程很复杂，但 BC 省评估局的官员们表示，整个 BC 省的流程都是相同的，并没有针对哪些地方的特殊化。
影响税单的一个关键因素是，一处房产的评估相对于其管辖范围内同一类别的其他房产的评估如何变化。如果住宅物业的价值增加了 50%，而房屋所在城市的所有其他住宅物业的价值都增加了 75%，那么您的财产税应该下降。
如果您的商业地产价值稳定，而同一类别的其他商业地产价值下降，那么您的税收可能会上升。
BC 省评估局评估师 Bryan Murao 表示，Kerrisdale Village 企业主中的一些人面临的财产税上调可能与市中心办公空间市场的困境有关。
Murao 表示，办公空间需求疲软拖累了整个商业地产类别，导致今年温哥华商业地产价值整体下降 7.4%。这很大程度上与温哥华的特定细分市场有关。
写字楼和 Kerrisdale Cameras 等老建筑中的小型社区零售商属于同一房地产类别，即 6 级商业地产。这意味着，如果该区域内的写字楼市场在下滑，同时市场显示这些小商店正在保值，这就会让周边的零售商的财产税带来上行压力。
温哥华有很多写字楼，由于写字楼市场一直不好，这拉低了 6 级商业地产的平均水平。尽管实体市场最近面临挑战，但零售市场仍然表现良好。因此会出现税收负担转移。
Murao 表示，根据 2023 年 Kerrisdale 及其周边地区的市场活动，BC 评估局确定：这些建筑的经济生命力比我们想象的要多。然而，Murao 也承认：对于业主来说，这未必是好事。
Sullivan 估计，如果评估成立，Hudson 的财产税账单可能会增加超过 13,000 元，从每年约 36,000 元增加到超过 49,000 元。Sullivan 估计，根据这里的利润率，这就意味着这些零售店铺可能需要增加数十万元的新收入、来支付增加的财产税，然后才有可能看到盈利。
曾经在 BC 评估局从事评估工作 28 年的高级评估师 Derek Holloway 目前仍在处理一些评估上诉，但没有参与 Kerrisdale Cameras 事件。
不过，根据他对文件的初步审查，Holloway 表示“我所能做的就是笑”。
Holloway 表示，在现有建筑重建之前有持有收入，但这并不能反映接近一百万元的建筑价值。也许其中的一小部分是合适的。土地价值可能占总价值的绝大多数，因此简单的给建筑物增值是不明智的。
在 Holloway 看来，这是非常糟糕的评估。
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还没人说话啊，我想来说几句
据媒体报道，位于温哥华西 41 街的这座小型旧建筑 Kerrisdale Cameras 已经有 96 年的历史。通常情况下，随着时间的推移房屋的土地价值会上涨，而土地上的老旧房屋会价值越来越低。
但这个建筑则不同，其土地价值下降，而这个近百年的商业建筑物则同比飙升 500% 还多。这些让业主 Linda Hudson 感到十分困惑。
Hudson 是经营 Kerrisdale Cameras 的家族第三代。这座建筑从 1961 年以来为她的家族所有。
根据 BC 省评估局的数据，这座 1.5 层的小型建筑，有临街店面，楼上有办公室，去年估值为 155,000 加元，今年估值为 991,000 加元。增幅为 539%。
与此同时，其土地的价值则在不断下降。
Hudson 在税务服务和软件提供商 Ryan 的负责人 Paul Sullivan 的帮助下对这个政府评估提出上诉。
在温哥华，火热的房地产市场和飙升的房产税经常被指责为扼杀企业的罪魁祸首，自2015年以来，一项名为“土地评估平均”计划（land assessment averaging）一直在实施，当土地价值急剧上涨时，为一些“热门”房产提供临时税收减免。
但 Sullivan 表示，土地平均计划不会给 Kerrisdale Cameras 带来任何缓解，因为该案例中增加的是建筑物价值，而不是土地价值。但 BC 并没有“建筑评估平均”计划。
与一般情况相悖的是，这座房产的土地价值在 5 年内下降了约 35%，从 2019 年的 530 万元降至今年的 350 万元，但同期建筑价值却飙升了 14,000%，从 5 年前的 6,800 元跃升至最新的 991,000 元。
Sullivan 说，对于估值的上诉，将围绕复杂概念展开争论。
他认为， BC 评估局在计算 Kerrisdale Cameras 房产的市场租金及其资本化率时出现计算错误。资本化率或资本化率用于估计投资者的房地产潜在回报率。一般来说，上限利率越高，风险和回报就越大。
Sullivan 认为，BC 评估局由于对租金和资本化率的看法，使这座建筑的价值急剧增加。
Sullivan 已经有 32 年的房产评估上诉经验，他表示，在他的职业生涯中，偶尔会看到建筑价值评估逐年增加，但是，通常看到事情的发展是一致的。
但在今年，温哥华的 Kerrisdale Village 的其他一些商店的小旧建筑的评估价值也大幅上涨。
BC 评估局的记录显示，街对面的肉店的建筑价值在一年内增加了一倍多，而土地价值却下降了。街区下方的大楼里也有一家小鞋店（该地区最古老的企业之一）以及一家甜点店和行李箱销售店都面临类似的情况。
Sullivan 的公司今年处理上诉的业务也出现激增，比去年增加了 50%，他说，不仅是温哥华，在本拿比、兰里、素里和列治文等地的一些工业产权评估出现异常飙升。
不过针对 Hudson 的房产的情况，他也感到惊讶——建筑评估价值大幅上涨、土地价值下降。他没有听说过温哥华西区、东区或其他城市的购物街有这种现象。
Sullivan 说：在正常价值变化之外出现任何波动都是不寻常的，这会扰乱商业纳税人之间的税收分配。但对于为什么政府估值认为商业环境比其他地方强大得多，这是一个谜。
评估房产的过程很复杂，但 BC 省评估局的官员们表示，整个 BC 省的流程都是相同的，并没有针对哪些地方的特殊化。
影响税单的一个关键因素是，一处房产的评估相对于其管辖范围内同一类别的其他房产的评估如何变化。如果住宅物业的价值增加了 50%，而房屋所在城市的所有其他住宅物业的价值都增加了 75%，那么您的财产税应该下降。
如果您的商业地产价值稳定，而同一类别的其他商业地产价值下降，那么您的税收可能会上升。
BC 省评估局评估师 Bryan Murao 表示，Kerrisdale Village 企业主中的一些人面临的财产税上调可能与市中心办公空间市场的困境有关。
Murao 表示，办公空间需求疲软拖累了整个商业地产类别，导致今年温哥华商业地产价值整体下降 7.4%。这很大程度上与温哥华的特定细分市场有关。
写字楼和 Kerrisdale Cameras 等老建筑中的小型社区零售商属于同一房地产类别，即 6 级商业地产。这意味着，如果该区域内的写字楼市场在下滑，同时市场显示这些小商店正在保值，这就会让周边的零售商的财产税带来上行压力。
温哥华有很多写字楼，由于写字楼市场一直不好，这拉低了 6 级商业地产的平均水平。尽管实体市场最近面临挑战，但零售市场仍然表现良好。因此会出现税收负担转移。
Murao 表示，根据 2023 年 Kerrisdale 及其周边地区的市场活动，BC 评估局确定：这些建筑的经济生命力比我们想象的要多。然而，Murao 也承认：对于业主来说，这未必是好事。
Sullivan 估计，如果评估成立，Hudson 的财产税账单可能会增加超过 13,000 元，从每年约 36,000 元增加到超过 49,000 元。Sullivan 估计，根据这里的利润率，这就意味着这些零售店铺可能需要增加数十万元的新收入、来支付增加的财产税，然后才有可能看到盈利。
曾经在 BC 评估局从事评估工作 28 年的高级评估师 Derek Holloway 目前仍在处理一些评估上诉，但没有参与 Kerrisdale Cameras 事件。
不过，根据他对文件的初步审查，Holloway 表示“我所能做的就是笑”。
Holloway 表示，在现有建筑重建之前有持有收入，但这并不能反映接近一百万元的建筑价值。也许其中的一小部分是合适的。土地价值可能占总价值的绝大多数，因此简单的给建筑物增值是不明智的。
在 Holloway 看来，这是非常糟糕的评估。
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