沒人買沒人賣,美國房市要僵到何時
過去幾年壹路高歌猛進的美國房市，陷入了“沒人買也沒人賣”的停滯狀態。
根據美國聯邦住宅貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）的最新周更數據，全美30年期按揭貸款利率達7.63%，創造了本世紀初以來的峰值。
按照20%的首付計算，若要購買美國壹套中位數價位的房屋，每月需要2528美元的房貸。這壹數字比兩年前幾乎翻了壹番，每月增加1204美元。
高購房成本下，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）稱，美國抵押貸款申請量驟降至近叁拾年來的最低點。與此同時，全美房地產經紀人協會（NAR）上周也報告，9月現房銷售量同比下降15.4%，環比下降2%。
總部位於吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯合創始人兼集團首席執行官安薩裡（Kashif Ansari）對第壹財經表示，美國樓市現處於購房需求和房源供應同時受到抑制的“有價無市”的狀態。
“買房的不多，但賣房的更少，這種狀態很可能會延續至明年。”安薩裡稱，市場普遍認為，美國高企的房價在未來壹年內並不會下跌。
2000年來房地美30年期房貸利率（藍線）
不願買，也不願賣
NAR數據顯示，美國現房銷售價格中位數，已從歷史高點向下滑落，但這似乎並沒抵消高利率帶來的影響。
MBA稱，該協會抵押貸款申請活動的周指數，在截至10月13日的壹周內下降了6.9%，為1995年5月以來最低。其中，購房貸款申請下降了5.6%，為1995年2月以來最低；現有抵押貸款再融資申請下降了9.9%，為今年1月以來最低。
牛津經濟研究院認為，美國房屋銷售的下滑趨勢遠未結束。NAR公布的現房銷售數據，是基於壹兩個月前簽訂的合同得出的。自那以後，抵押貸款利率又上升了半個百分點，房價的下跌可能無法完全抵消利率上升對購房者負擔能力的沖擊。
美國房產經紀公司Compass西雅圖柯克蘭分公司經紀人Becco Zou就告訴第壹財經，高利率對西雅圖的房地產成交量影響很大，“很多客戶比較注意量力而行，畢竟現在還要面對潛在的裁員風險。”
同時，高按揭利率下，以置換為目的的賣房也變成壹筆虧本買賣。客戶中不乏科技公司雇員的Becco Zou稱：“美國人基本上每拾年會換壹次房，但現在想換房的客戶只能暫時不動了，買房的客戶也處於觀望狀態。目前，市場上還在買賣房的客戶大多數都是剛需客戶。”
在美國波士頓運營的房產科技公司美吉居(GeoHome US)聯合創始人楊曉雯解釋稱，當前美國的高利率意味著，現在大部分戶主合約下的房貸利率都低於當前利率，所以“非必要，不賣房”，市場成交量普遍只有疫情前均值的2/3左右。
“我們觀察到的現象是，身邊很多朋友的換房計劃都推遲了。因為換房子意味著更多的月供，更低的生活質量。”楊曉雯對第壹財經記者表示，“另外，房產經紀人接到的客戶數也迅速萎縮，和我們長期合作的壹些明星經紀人今年有大量時間在度假。”
對於想要改善居住條件的人來說，安薩裡稱：“大部分業主簽的是前幾年的定期低按揭利率，他們更願意守住低利率不動，退而求其次選擇改造翻新現有住宅。但數據顯示，建築商面臨工人短缺、材料費上漲、樓市冷清等困境，不想大肆蓋樓。”
想買房的人要拖到什麼時候
盡管利率居高不下，但全球房產經紀公司eXp Realty洛杉磯地區的房產經紀珍珠透露，最近，她手裡仍有壹個客戶決定買房。
“他從2021年起就要買房，看了兩年，這期間按揭利率從2%左右漲到了7%，而大洛杉磯的平均房價壹年上漲大約5萬美元，兩年漲了10萬美元。兩年前他看上的房子，現在同樣的購房款已拿不下來。”珍珠說，最近這位客戶下定決心付了首付。
珍珠補充說：“好消息是，如果今後按揭利率下調，他仍可以用新的利率來申請按揭。即便利率只下調壹個點，月供也可以少付叁伍百美元。”
高按揭利率何時才能回歸2019年的“正常”狀態，現在買房是好時機嗎？
安薩裡稱，現在市場上的大部分評估都認為，這在短期內不太可能，至少美聯儲的信號是將在壹段時間內維持高利息。
此外，美國住宅市場的供需仍然失衡。根據NAR公布的9月數據，房屋庫存量僅能維持3.4個月的銷售，遠低於正常市場所需的5至6個月的供應量。房地產服務機構Zillow首席經濟學家奧爾森（Skylar Olsen）預測，房價會壹直漲到2024年。
“樓市很難預測，我們的建議是，買家更應該著眼於自己的情況，而非變動不息的市場。如看上合適的房子，而自身的財政狀況又允許，不妨采取行動。畢竟，如果有壹天利率真的開始回落，購房者需求立刻加大，樓價只會再漲。”安薩裡說。
“如果是剛需自住而且長期持有的話，我覺得盡快買比較好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段瘋狂時期買了房，現在就會覺得虧了。說實話，自從疫情開始，我覺得市場就變得難以預測了。”Becco Zou補充道。
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根據美國聯邦住宅貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）的最新周更數據，全美30年期按揭貸款利率達7.63%，創造了本世紀初以來的峰值。
按照20%的首付計算，若要購買美國壹套中位數價位的房屋，每月需要2528美元的房貸。這壹數字比兩年前幾乎翻了壹番，每月增加1204美元。
高購房成本下，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）稱，美國抵押貸款申請量驟降至近叁拾年來的最低點。與此同時，全美房地產經紀人協會（NAR）上周也報告，9月現房銷售量同比下降15.4%，環比下降2%。
總部位於吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯合創始人兼集團首席執行官安薩裡（Kashif Ansari）對第壹財經表示，美國樓市現處於購房需求和房源供應同時受到抑制的“有價無市”的狀態。
“買房的不多，但賣房的更少，這種狀態很可能會延續至明年。”安薩裡稱，市場普遍認為，美國高企的房價在未來壹年內並不會下跌。
2000年來房地美30年期房貸利率（藍線）
不願買，也不願賣
NAR數據顯示，美國現房銷售價格中位數，已從歷史高點向下滑落，但這似乎並沒抵消高利率帶來的影響。
MBA稱，該協會抵押貸款申請活動的周指數，在截至10月13日的壹周內下降了6.9%，為1995年5月以來最低。其中，購房貸款申請下降了5.6%，為1995年2月以來最低；現有抵押貸款再融資申請下降了9.9%，為今年1月以來最低。
牛津經濟研究院認為，美國房屋銷售的下滑趨勢遠未結束。NAR公布的現房銷售數據，是基於壹兩個月前簽訂的合同得出的。自那以後，抵押貸款利率又上升了半個百分點，房價的下跌可能無法完全抵消利率上升對購房者負擔能力的沖擊。
美國房產經紀公司Compass西雅圖柯克蘭分公司經紀人Becco Zou就告訴第壹財經，高利率對西雅圖的房地產成交量影響很大，“很多客戶比較注意量力而行，畢竟現在還要面對潛在的裁員風險。”
同時，高按揭利率下，以置換為目的的賣房也變成壹筆虧本買賣。客戶中不乏科技公司雇員的Becco Zou稱：“美國人基本上每拾年會換壹次房，但現在想換房的客戶只能暫時不動了，買房的客戶也處於觀望狀態。目前，市場上還在買賣房的客戶大多數都是剛需客戶。”
在美國波士頓運營的房產科技公司美吉居(GeoHome US)聯合創始人楊曉雯解釋稱，當前美國的高利率意味著，現在大部分戶主合約下的房貸利率都低於當前利率，所以“非必要，不賣房”，市場成交量普遍只有疫情前均值的2/3左右。
“我們觀察到的現象是，身邊很多朋友的換房計劃都推遲了。因為換房子意味著更多的月供，更低的生活質量。”楊曉雯對第壹財經記者表示，“另外，房產經紀人接到的客戶數也迅速萎縮，和我們長期合作的壹些明星經紀人今年有大量時間在度假。”
對於想要改善居住條件的人來說，安薩裡稱：“大部分業主簽的是前幾年的定期低按揭利率，他們更願意守住低利率不動，退而求其次選擇改造翻新現有住宅。但數據顯示，建築商面臨工人短缺、材料費上漲、樓市冷清等困境，不想大肆蓋樓。”
想買房的人要拖到什麼時候
盡管利率居高不下，但全球房產經紀公司eXp Realty洛杉磯地區的房產經紀珍珠透露，最近，她手裡仍有壹個客戶決定買房。
“他從2021年起就要買房，看了兩年，這期間按揭利率從2%左右漲到了7%，而大洛杉磯的平均房價壹年上漲大約5萬美元，兩年漲了10萬美元。兩年前他看上的房子，現在同樣的購房款已拿不下來。”珍珠說，最近這位客戶下定決心付了首付。
珍珠補充說：“好消息是，如果今後按揭利率下調，他仍可以用新的利率來申請按揭。即便利率只下調壹個點，月供也可以少付叁伍百美元。”
高按揭利率何時才能回歸2019年的“正常”狀態，現在買房是好時機嗎？
安薩裡稱，現在市場上的大部分評估都認為，這在短期內不太可能，至少美聯儲的信號是將在壹段時間內維持高利息。
此外，美國住宅市場的供需仍然失衡。根據NAR公布的9月數據，房屋庫存量僅能維持3.4個月的銷售，遠低於正常市場所需的5至6個月的供應量。房地產服務機構Zillow首席經濟學家奧爾森（Skylar Olsen）預測，房價會壹直漲到2024年。
“樓市很難預測，我們的建議是，買家更應該著眼於自己的情況，而非變動不息的市場。如看上合適的房子，而自身的財政狀況又允許，不妨采取行動。畢竟，如果有壹天利率真的開始回落，購房者需求立刻加大，樓價只會再漲。”安薩裡說。
“如果是剛需自住而且長期持有的話，我覺得盡快買比較好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段瘋狂時期買了房，現在就會覺得虧了。說實話，自從疫情開始，我覺得市場就變得難以預測了。”Becco Zou補充道。
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