半年亏掉2年净利润中国女首富致歉
作者梳理，2021年以来，就陆续有多家大型房地产企业陆续出现流动性问题，走上债务重组道路。
以华夏幸福为例，2021年2月，华夏幸福公告债务违约；9月，公布了化解其总计2192亿元的债务的方案。2023年7月10日，华夏幸福公告称，已实现债务重组金额1812.96亿，占金融债务82.71%。
在近三年的时间里，因债务违约而推动债务重组的房企名单不断拉长：恒大、融创、富力、奥园、绿地、融创、中梁控股、合景泰富、世茂、中南建设、中梁控股、花样年、旭辉……
当前，碧桂园也成为其中一员。根据经验，债务重组从方案退出到落地，往往需要一年到数年的周期。债务重组亦是博弈过程，而市场普遍给予了碧桂园理解，许多行业资深人士呼吁债权人给予碧桂园回旋的空间和时间。
在8月10日的公告中，公司称管理层进行了深刻的反思：“虽然对本轮市场调整周期有所预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”
碧桂园当下困局的核心问题，便在于大量中小城市的布局短期无法退出，和高负债高周转带来的现金流困境。
这曾经是碧桂园攻城略地的法宝。在此前一轮的房地产上升周期中，碧桂园靠着放权地方“诸侯”，靠着“拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转”的“456模式”，2013年销售规模突破千亿，2017年以5508亿元的销售规模，超越恒大、万科登上“宇宙第一房企”宝座。
成也萧何，败也萧何。
2023年前七个月，碧桂园销售金额仅为1408亿元，较2021年下降35%、较2021年下降61%。特别是在三四线乃至更低线城市，之前在土地、项目上沉淀的资金回笼放缓甚至停滞，一直高速前进的资金周转节奏开始脱节。
碧桂园的流动性压力不断积累。直到8月8日，市场爆出，碧桂园两笔原本应于8月7日支付利息的美元债未能按时支付票息，碧桂园境内外债券价格大跌。投资者恐慌出逃：截至8月11日港股收盘，碧桂园系三家上市公司碧桂园（2007.HK）、碧桂园服务(6098.HK)、博实乐教育（BEDU.N，原碧桂园教育集团）股价相较于上周五（8月4日）下跌28.28%、20.8%、17.27%。
受其连锁反应影响，港股、A股地产股集体受挫，与地产密切的关联的银行、建筑、建材等板块股价也深受牵连。
公司人士在接受澎湃新闻采访时坦言，自2021年以来，行业持续低迷，多重不利因素叠加，导致行业销售持续下滑，公开市场融资失效，行业步入了前所未有的困难时期。受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。
房地产的底层逻辑就是资金的逻辑。在房地产上升周期，地产公司通过持续的境内、外举债，提升资金规模，进而放大营收和利润。但一旦地产周期转换，前期积累的债务本息逐渐到期节奏非但不会发生变化，新债发行的难度和成本也会大攀升，“借新还旧”乱了脚步，叠加经营回款的节奏不力，债务违约的可能性也会随之抬升。
作者整理，碧桂园2023年内到期的人民币债券总额亦有130.95亿元。
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还没人说话啊，我想来说几句
以华夏幸福为例，2021年2月，华夏幸福公告债务违约；9月，公布了化解其总计2192亿元的债务的方案。2023年7月10日，华夏幸福公告称，已实现债务重组金额1812.96亿，占金融债务82.71%。
在近三年的时间里，因债务违约而推动债务重组的房企名单不断拉长：恒大、融创、富力、奥园、绿地、融创、中梁控股、合景泰富、世茂、中南建设、中梁控股、花样年、旭辉……
当前，碧桂园也成为其中一员。根据经验，债务重组从方案退出到落地，往往需要一年到数年的周期。债务重组亦是博弈过程，而市场普遍给予了碧桂园理解，许多行业资深人士呼吁债权人给予碧桂园回旋的空间和时间。
在8月10日的公告中，公司称管理层进行了深刻的反思：“虽然对本轮市场调整周期有所预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”
碧桂园当下困局的核心问题，便在于大量中小城市的布局短期无法退出，和高负债高周转带来的现金流困境。
这曾经是碧桂园攻城略地的法宝。在此前一轮的房地产上升周期中，碧桂园靠着放权地方“诸侯”，靠着“拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转”的“456模式”，2013年销售规模突破千亿，2017年以5508亿元的销售规模，超越恒大、万科登上“宇宙第一房企”宝座。
成也萧何，败也萧何。
2023年前七个月，碧桂园销售金额仅为1408亿元，较2021年下降35%、较2021年下降61%。特别是在三四线乃至更低线城市，之前在土地、项目上沉淀的资金回笼放缓甚至停滞，一直高速前进的资金周转节奏开始脱节。
碧桂园的流动性压力不断积累。直到8月8日，市场爆出，碧桂园两笔原本应于8月7日支付利息的美元债未能按时支付票息，碧桂园境内外债券价格大跌。投资者恐慌出逃：截至8月11日港股收盘，碧桂园系三家上市公司碧桂园（2007.HK）、碧桂园服务(6098.HK)、博实乐教育（BEDU.N，原碧桂园教育集团）股价相较于上周五（8月4日）下跌28.28%、20.8%、17.27%。
受其连锁反应影响，港股、A股地产股集体受挫，与地产密切的关联的银行、建筑、建材等板块股价也深受牵连。
公司人士在接受澎湃新闻采访时坦言，自2021年以来，行业持续低迷，多重不利因素叠加，导致行业销售持续下滑，公开市场融资失效，行业步入了前所未有的困难时期。受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。
房地产的底层逻辑就是资金的逻辑。在房地产上升周期，地产公司通过持续的境内、外举债，提升资金规模，进而放大营收和利润。但一旦地产周期转换，前期积累的债务本息逐渐到期节奏非但不会发生变化，新债发行的难度和成本也会大攀升，“借新还旧”乱了脚步，叠加经营回款的节奏不力，债务违约的可能性也会随之抬升。
作者整理，碧桂园2023年内到期的人民币债券总额亦有130.95亿元。
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