[麻辣地产点评] 联邦政府这么玩 加国房价还将疯涨
（加西网综合）加拿大房地产目前发展缓慢，但加拿大五大银行之一的丰业银行最近发布警告称，联邦政府的一系列做法正在激励房市需求，未来的房价可能会变得更加不可控、还将飙升。
丰业银行的报告指出，加拿大联邦政府的最近一系列操作与加拿大央行的目标背道而驰。
央行正试图减缓需求和由此产生的通胀，而联邦政府则竭尽全力创造过度需求。
报告指出，联邦政府表示希望降低房价，但所作所为却在积极努力推高房价。
丰业银行副总裁兼资本市场主管 Derek Holt 表示，从更广泛的公共政策意义上讲，联邦政府的住房战略令人困惑。
联邦政府正在为移民大放水、打开移民的大门，同时并对首次购房者提供免税账户作为住房补贴，这些措施，都在进一步刺激房市的购买需求，将央行加息之后的给房市降温的努力付之东流。
加拿大的移民政策过于慷慨
丰业银行报告形容，如今的加拿大移民政策过于慷慨，就像印度吸引西印度群岛的移民一样轻松容易。
曾经，加拿大的移民政策是最成功和互惠互利的关系之一。从历史上看，移民在加拿大非常成功。然而，现如今这种大力吸引移民的政策与加拿大的实际情况则相反。
首先，高技能移民发现自己来到加拿大之后就业不易，且针对猛增的新移民，加拿大的住房储备也不充足。人们一直关注加拿大如何需要增加移民，但该国甚至没有基本住房计划。很明显，这是为了推动需求，而不是互惠互利的增长机会。
这一观点上，丰业银行并不孤单。加拿大最大的银行——加拿大皇家银行最近也提出类似观点。他们认为，移民是解决加拿大人口问题的最快方法。但这需要时间，不能在没有计划的情况下增加数量并指望客户流失。该银行警告说，在没有就业和住房计划的情况下增加人数只会导致进一步的通货膨胀和更高的住房成本。
报告称，如今的时代与 1980 年代已经不同，当时移民政策让加拿大收益，但如今大约有五分之二的新移民准备离开加拿大返回家园。
新住房补贴继续刺激购房需求
Holt 提到的联邦政府的税收补贴也是人为的刺激需求。这是一个像 RRSP、RESP 或 TFSA 一样的注册账户，可以通过为住房存入更多资金来享受税收优惠。
批评者认为这从一开始就是一个有问题的解决方案。它不会取代现有的购房者计划 (HBP)，该计划允许首次购房者从其 RRSP 中借入最多 35,000 加元。此外，它的存在进一步刺激了住房投资。
在 2000 年代初期美国房价被推高时，基于税收的激励措施发挥了重要作用。
此外，房地产市场还引入了更多杠杆。一项资产的价格并不取决于有多少人想要它，而是取决于有人愿意支付多少。由于住房在加拿大取决于抵押贷款，因此融资的作用在房屋价格中起着重要作用。
人们普遍认为较低的利率会降低住房成本，但事实上，当央行降低利率时，房市被极大的激励、房价也推向了新高。
Holt 认为加拿大联邦政府在住房政策方面非常混乱，既希望房价下降，却又通过增加移民、增加免税账户来推高购房需求，这样的做法最终还是将会把房价进一步推高。
不过，丰业银行的分析也指出，房价不可能永远上涨，它最终会造成系统性问题，导致更持久的经济损失。然而，在不计后果的政策下，房价可能会提前攀升到这一高点。
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丰业银行的报告指出，加拿大联邦政府的最近一系列操作与加拿大央行的目标背道而驰。
央行正试图减缓需求和由此产生的通胀，而联邦政府则竭尽全力创造过度需求。
报告指出，联邦政府表示希望降低房价，但所作所为却在积极努力推高房价。
丰业银行副总裁兼资本市场主管 Derek Holt 表示，从更广泛的公共政策意义上讲，联邦政府的住房战略令人困惑。
联邦政府正在为移民大放水、打开移民的大门，同时并对首次购房者提供免税账户作为住房补贴，这些措施，都在进一步刺激房市的购买需求，将央行加息之后的给房市降温的努力付之东流。
加拿大的移民政策过于慷慨
丰业银行报告形容，如今的加拿大移民政策过于慷慨，就像印度吸引西印度群岛的移民一样轻松容易。
曾经，加拿大的移民政策是最成功和互惠互利的关系之一。从历史上看，移民在加拿大非常成功。然而，现如今这种大力吸引移民的政策与加拿大的实际情况则相反。
首先，高技能移民发现自己来到加拿大之后就业不易，且针对猛增的新移民，加拿大的住房储备也不充足。人们一直关注加拿大如何需要增加移民，但该国甚至没有基本住房计划。很明显，这是为了推动需求，而不是互惠互利的增长机会。
这一观点上，丰业银行并不孤单。加拿大最大的银行——加拿大皇家银行最近也提出类似观点。他们认为，移民是解决加拿大人口问题的最快方法。但这需要时间，不能在没有计划的情况下增加数量并指望客户流失。该银行警告说，在没有就业和住房计划的情况下增加人数只会导致进一步的通货膨胀和更高的住房成本。
报告称，如今的时代与 1980 年代已经不同，当时移民政策让加拿大收益，但如今大约有五分之二的新移民准备离开加拿大返回家园。
新住房补贴继续刺激购房需求
Holt 提到的联邦政府的税收补贴也是人为的刺激需求。这是一个像 RRSP、RESP 或 TFSA 一样的注册账户，可以通过为住房存入更多资金来享受税收优惠。
批评者认为这从一开始就是一个有问题的解决方案。它不会取代现有的购房者计划 (HBP)，该计划允许首次购房者从其 RRSP 中借入最多 35,000 加元。此外，它的存在进一步刺激了住房投资。
在 2000 年代初期美国房价被推高时，基于税收的激励措施发挥了重要作用。
此外，房地产市场还引入了更多杠杆。一项资产的价格并不取决于有多少人想要它，而是取决于有人愿意支付多少。由于住房在加拿大取决于抵押贷款，因此融资的作用在房屋价格中起着重要作用。
人们普遍认为较低的利率会降低住房成本，但事实上，当央行降低利率时，房市被极大的激励、房价也推向了新高。
Holt 认为加拿大联邦政府在住房政策方面非常混乱，既希望房价下降，却又通过增加移民、增加免税账户来推高购房需求，这样的做法最终还是将会把房价进一步推高。
不过，丰业银行的分析也指出，房价不可能永远上涨，它最终会造成系统性问题，导致更持久的经济损失。然而，在不计后果的政策下，房价可能会提前攀升到这一高点。
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