[麻辣地產點評] 壞消息接踵而來,有人壹直在裸泳
那些屏住呼吸期盼放寬貨幣政策的人上周收到了壹些壞消息。加拿大勞動力市場在1月份增加了15萬個工作崗位，是經濟學家估計的拾倍以上。我們不要忘記，12 月的就業人數是估計值的 20 倍。這到底是怎麼回事？到底是經濟學家真的非常不靠譜，還是加拿大統計局的隨機數生成器故障呢？
我在North Cove公司的數據分析師Ben Rabidoux可能有了答案：新移民。根據Rabidoux和加拿大統計局的數據，“與去年同期相比，那些在國外出生且未成為永久居民（NPR）的就業人數在1月份增長了13.3%，而總就業人數僅增長了2.8%。
來源：Ben Rabidoux
個中原因是，2022 年下半年的職位空缺率居高不下，政府以加快NPR增長作為回應，在過去兩個季度創下歷史新高。“2022 年第叁季度 NPR 的增長大於自 1971 年以來（從那時開始建立NPR 數據）的任何全年增長。這壹增長是由工簽人士推動的......”
來源：Ben Rabidoux
Rabidoux總結說，我們現在在就業數據中看到的是工簽人士填補現有的職位空缺。這很可能是壹次性的繁榮。
然而，在投資者眼中，勞動力市場正在蓬勃發展，這表明通脹可能比最初的預期更具粘性。就在幾周前，市場還預期加拿大央行今年將降息兩次，現在已降到零。而且市場預期今年夏天再次加息的可能性為拾分之柒。
基於這壹市場預期，國債收益率重新上升。過去幾周，加拿大5年期國債收益率上漲了50個基點，打破了早先對5年期抵押貸款利率在春季市場跌至4低點的希望。
也許我們應該為更高的抵押貸款利率做好准備。也許5%是新的3%常態？
這對某些人來說將是痛苦的，而對另壹些人來說幾乎無關痛癢。加拿大統計局和SFU城市項目主任Andy Yan的最新數據顯示，溫哥華壹半的自住房是無抵押貸款的。這包括無任何 HELOC 債務。
請記住，這個調查只是針對業主自住的房屋。這表明許多主要住宅都是無抵押貸款的。這就是你所說的持有權力，可能解釋了過去六個月缺乏新掛牌上市的原因。然而，投資物業不包括在上面的研究中，這就是杠杆所在。高杠杆投資者將被推到懸崖邊緣。
上周另壹個爆炸新聞就是，溫哥華壹家大型開發商-Coromandel 公司浮出水面，被爆出共有16個樓花項目債務超過7億元的項目處於風險狀態。
根據BC省高院的法庭文件，八家有擔保貸款人已經發出違約通知，對其貸款提出了還款要求，其中最大的擔保債務是Cambie 45項目的4000萬元，Laurel 57項目的5360萬元和Southview Gardens項目的8060萬元。
法庭文件寫道，“面對多個擔保債權人的還款要求，申請人沒有足夠的現金流來完成項目的開發，無法為其現有債務和負債再融資，也無法以足夠的價格出售資產以避免損失，因此，多個項目的開發工作處於危險之中。
杠杆是雙向的。正如巴菲特所說，只有當潮水退去時，才會發現誰壹直在裸泳。
本文由溫哥華地產評論人士Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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已經有 73 人參與評論了, 我也來說幾句吧
我在North Cove公司的數據分析師Ben Rabidoux可能有了答案：新移民。根據Rabidoux和加拿大統計局的數據，“與去年同期相比，那些在國外出生且未成為永久居民（NPR）的就業人數在1月份增長了13.3%，而總就業人數僅增長了2.8%。
來源：Ben Rabidoux
個中原因是，2022 年下半年的職位空缺率居高不下，政府以加快NPR增長作為回應，在過去兩個季度創下歷史新高。“2022 年第叁季度 NPR 的增長大於自 1971 年以來（從那時開始建立NPR 數據）的任何全年增長。這壹增長是由工簽人士推動的......”
來源：Ben Rabidoux
Rabidoux總結說，我們現在在就業數據中看到的是工簽人士填補現有的職位空缺。這很可能是壹次性的繁榮。
然而，在投資者眼中，勞動力市場正在蓬勃發展，這表明通脹可能比最初的預期更具粘性。就在幾周前，市場還預期加拿大央行今年將降息兩次，現在已降到零。而且市場預期今年夏天再次加息的可能性為拾分之柒。
基於這壹市場預期，國債收益率重新上升。過去幾周，加拿大5年期國債收益率上漲了50個基點，打破了早先對5年期抵押貸款利率在春季市場跌至4低點的希望。
也許我們應該為更高的抵押貸款利率做好准備。也許5%是新的3%常態？
這對某些人來說將是痛苦的，而對另壹些人來說幾乎無關痛癢。加拿大統計局和SFU城市項目主任Andy Yan的最新數據顯示，溫哥華壹半的自住房是無抵押貸款的。這包括無任何 HELOC 債務。
請記住，這個調查只是針對業主自住的房屋。這表明許多主要住宅都是無抵押貸款的。這就是你所說的持有權力，可能解釋了過去六個月缺乏新掛牌上市的原因。然而，投資物業不包括在上面的研究中，這就是杠杆所在。高杠杆投資者將被推到懸崖邊緣。
上周另壹個爆炸新聞就是，溫哥華壹家大型開發商-Coromandel 公司浮出水面，被爆出共有16個樓花項目債務超過7億元的項目處於風險狀態。
根據BC省高院的法庭文件，八家有擔保貸款人已經發出違約通知，對其貸款提出了還款要求，其中最大的擔保債務是Cambie 45項目的4000萬元，Laurel 57項目的5360萬元和Southview Gardens項目的8060萬元。
法庭文件寫道，“面對多個擔保債權人的還款要求，申請人沒有足夠的現金流來完成項目的開發，無法為其現有債務和負債再融資，也無法以足夠的價格出售資產以避免損失，因此，多個項目的開發工作處於危險之中。
杠杆是雙向的。正如巴菲特所說，只有當潮水退去時，才會發現誰壹直在裸泳。
本文由溫哥華地產評論人士Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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