[地产观点] 加息可能暂停，但悲剧可能刚开始
加拿大央行上周毫无意外地再次加息50个基点，这是自3月份紧缩周期开始以来，利率目前累计增加高达400个基点。根据麦格理研究公司（Macquarie Research）的数据，这是自1936年以来有记录以来加息幅度最大的年份！你在网上看到的最常见的论调是，从历史基础上来看，利率仍然很低。虽然这可能是真的，但如果你考虑当前债务水平，这可能是另一个故事。
我经常听到人们将今天的加息周期与 上世纪80 年代的加息周期进行比较。加拿大央行在1981年的利率曾高达18%，所以我们还有更多的空间！但是说这样话的人，却不提80年代初家庭债务占GDP的比例只在50%左右，如今家庭债务占加拿大GDP的比例接近110%，远高于美国！
资料来源：Arcron Macro (英国橡果宏观)，Richard Dias
80年代，一个家庭可以只用一份收入购买一套独立屋，房价大约是年薪的两到三倍。今天，情况显然并非如此。最近400个基点的利率变动正在摧毁高负债家庭资产负债表。让我们看2个例子。
1. $50万抵押贷款，25 年分期偿还，1.5% 抵押贷款利率 = $2000/月
$50万 抵押贷款，25 年分期偿还，5.5% 抵押贷款利率 = $3052/ 月
2. $100万抵押贷款，25 年分期偿还，1.5% 抵押贷款利率 = $3997/ 月
$100万抵押贷款，25 年分期偿还，5.5% 抵押贷款利率 = $6104/ 月
换句话说，许多抵押贷款持有人将不得不积极削减可自由支配的支出。这就是加拿大央行所希望的需求破坏。通货膨胀会下降，给它时间。如果你看得足够近，这正在发生。加拿大三个月的年化通货膨胀率目前仅为3.7%。
如果现在加拿大央行发出暂停的信号也就不足为奇了。央行表示，它“将考虑”利率是否必须提高。这与之前的每次议息会口风相比都是一个很大的变化，以前他们总是强调“利率必须走高”。
这里值得强调的是，暂停并不意味着加息到顶该往下走了。隔夜利率如果暂停在4.25%，最优惠利率为6.45%，这对住房来说也绝不是好消息。您的典型抵押贷款将徘徊在 5.5-6% 之间，相当于购买力至少降低 30%。
资料来源：Jackson & Associates Valuation & Advisory Services
利率在这个水平上维持的时间越长，卖家降价的压力就越大。那些希望加拿大金融监管局（OSFI）在本月的年度报告中减少抵押贷款压力测试的人，不要报什么希望了。尽管越来越多的降低或终止压力测试的呼吁，就在上周，OSFI负责人Peter Routledge在一份声明中称，“我们认为猜测抵押贷款利率周期存在巨大风险，我们不认为最低合格利率是管理住房需求的工具。我们认为最低合格利率是一种承销实践，为住宅抵押贷款投资组合增加重要的安全缓冲，这是加拿大贷款人账面上最大的风险敞口。“
我们也许已经到了这个加息周期的尽头，但这一篇的故事还远未结束。
本文由温哥华地产评论人士Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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我经常听到人们将今天的加息周期与 上世纪80 年代的加息周期进行比较。加拿大央行在1981年的利率曾高达18%，所以我们还有更多的空间！但是说这样话的人，却不提80年代初家庭债务占GDP的比例只在50%左右，如今家庭债务占加拿大GDP的比例接近110%，远高于美国！
资料来源：Arcron Macro (英国橡果宏观)，Richard Dias
80年代，一个家庭可以只用一份收入购买一套独立屋，房价大约是年薪的两到三倍。今天，情况显然并非如此。最近400个基点的利率变动正在摧毁高负债家庭资产负债表。让我们看2个例子。
1. $50万抵押贷款，25 年分期偿还，1.5% 抵押贷款利率 = $2000/月
$50万 抵押贷款，25 年分期偿还，5.5% 抵押贷款利率 = $3052/ 月
2. $100万抵押贷款，25 年分期偿还，1.5% 抵押贷款利率 = $3997/ 月
$100万抵押贷款，25 年分期偿还，5.5% 抵押贷款利率 = $6104/ 月
换句话说，许多抵押贷款持有人将不得不积极削减可自由支配的支出。这就是加拿大央行所希望的需求破坏。通货膨胀会下降，给它时间。如果你看得足够近，这正在发生。加拿大三个月的年化通货膨胀率目前仅为3.7%。
如果现在加拿大央行发出暂停的信号也就不足为奇了。央行表示，它“将考虑”利率是否必须提高。这与之前的每次议息会口风相比都是一个很大的变化，以前他们总是强调“利率必须走高”。
这里值得强调的是，暂停并不意味着加息到顶该往下走了。隔夜利率如果暂停在4.25%，最优惠利率为6.45%，这对住房来说也绝不是好消息。您的典型抵押贷款将徘徊在 5.5-6% 之间，相当于购买力至少降低 30%。
资料来源：Jackson & Associates Valuation & Advisory Services
利率在这个水平上维持的时间越长，卖家降价的压力就越大。那些希望加拿大金融监管局（OSFI）在本月的年度报告中减少抵押贷款压力测试的人，不要报什么希望了。尽管越来越多的降低或终止压力测试的呼吁，就在上周，OSFI负责人Peter Routledge在一份声明中称，“我们认为猜测抵押贷款利率周期存在巨大风险，我们不认为最低合格利率是管理住房需求的工具。我们认为最低合格利率是一种承销实践，为住宅抵押贷款投资组合增加重要的安全缓冲，这是加拿大贷款人账面上最大的风险敞口。“
我们也许已经到了这个加息周期的尽头，但这一篇的故事还远未结束。
本文由温哥华地产评论人士Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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