夏夏的纳奈莫房产年度报告，已经陪伴大家走过了6个年头。2022年伊始，夏夏依旧先为大家总结过去一年房产市场的变化情况，随后对未来一年的市场趋势进行分析。

2021年，纳奈莫房地产市场的表现，可以用四大特点来概括：爆发式持续上涨、全面上涨、成交高度活跃、房源持续紧张。

这一年纳奈莫房地产市场的表现，可以称之为历史性的，持续性的爆发式上涨。

表1：2011-2021年纳奈莫独立屋均价

如表一所示，纳奈莫2021年的历史性上涨体现在：独立屋均价涨幅在过去的十年中居于首位，几乎等于公认的大牛市2016年和2017年涨幅之和，在涨幅的绝对数值上则比2016年—2019年四年涨幅数值的总和还要多4500加元，$182,248 -（$62,952+$73,038+$28,126+$13,632）=$4500。

图1：2021年1月—2021年12月纳奈莫独立屋均价走势图

如图一所示,纳奈莫独立屋均价在2021年的走势几乎是无回调的单边式上涨。这样的单边上涨即使是在2016年与2017年这样的大牛市中也没有出现过。

图2：2016年1月—2016年12月纳奈莫独立屋均价走势图

图3：2017年1月—2017年12月纳奈莫独立屋均价走势图

如图二和图三所示，2016年和2017年的大牛市中，纳奈莫独立屋均价至少在年中的时候，也会出现因夏天的传统性销售淡季而带来的季节性调整，并没有出现2021年几乎无回调的单边上涨。

表3：2011-2021年纳奈莫公寓平均售价

如表二所示，2021年，纳奈莫的联排房均价涨幅在2011-2021年的十年中不仅居于首位，而且在涨幅的绝对数值上则几乎等于2017与2018两年之和（联排房牛市比独立屋牛市滞后一年出现，2021年联排房涨幅值为$83,454，2017与2018两年之和则为$85,595）。

此外，如表三所示，2021年，纳奈莫的公寓均价涨幅也与联排房类似，在2011-2021年的十年中不仅居于首位，而在涨幅的绝对数值上则比联排房更甚一步，不仅超过了2017与2018两年之和（联排房牛市比独立屋滞后一年出现），还几乎与2017—2020四年的涨幅总值相当（2021年公寓涨幅值为$77,544，2017—2020四年之和则为$78,882）。

图4：2021年1月—2021年12月纳奈莫独立屋售挂比

图5：2021年1月—2021年12月纳奈莫联排房售挂比

图6：2021年1月—2021年12月纳奈莫公寓售挂比

图4、图5、图6，分别是2021年纳奈莫独立屋、联排房、公寓三种房型全年的月售挂比情况。
 

从图4可以看出，纳奈莫独立屋除了2021年4月售挂比为67.04%之外，2021年的其它11个月都在70%以上，而2021年的最后两个月，售挂比更是超过了100%（也就是售出房产数量超过了新上市房产数量）。纳奈莫独立屋市场在2021的全年都处于极端活跃之中。
 

从图5可以看出，纳奈莫联排房除了2021年5月售挂比为61.76%之外，2021年的其它11个月都在70%以上，其中更有7个月，售挂比超过了100%。纳奈莫联排房市场在2021年，处于比独立屋更加活跃的市场状态之中。

从图6可以看出，纳奈莫公寓的售挂比全年都在70%以上，其中有6个月份，售挂比超过了100%。综合来看纳奈莫公寓市场在2021年的活跃程度，比独立屋和联排房更甚。

2021年，纳奈莫房地产市场三大房型极度活跃，买家踊跃，整体处于卖方市场，这就造成了纳奈莫房源持续紧张的局面。

图7：2021年1月—2021年12月纳奈莫独立屋存量图

图8：2021年1月—2021年12月纳奈莫联排房存量图

图9：2021年1月—2021年12月纳奈莫公寓存量图

如图7所示：纳奈莫独立屋的存量在2021年4月达到年内高点之后，就开始逐步下降，2021年的最后3个月，纳奈莫独立屋存量甚至连创10年新低。

如图8所示：纳奈莫联排房的存量在2021年6月达到年内高点之后，也开始逐步下降，2021年的最后2个月，纳奈莫联排房存量甚至出现了仅为个位数的创纪录10年新低。

如图9所示：纳奈莫公寓的存量在2021年1月就是年内高点，此后开始逐步下降，2021年的最后3个月，纳奈莫公寓存量则连续创出3年新低。公寓存量年初即高点，主要原因在于：由于疫情的影响，买家起初更偏向于以独立屋和联排房为代表的低密住宅，但随着时间的推移，独立屋和联排房的价格越来越高，人们对新冠病毒的应对方法也越来越多，更多的买家将目光转向了公寓，不断买入，造成了存量公寓数量的持续下跌。

• 皇家银行在12月下旬的时候宣布：2021 年是自 1977 年以来房屋开工建设情况最好的一年。

• 加拿大房地产协会 (CREA) 预计：2022年，加拿大全国的房地产销售额将下降 8.6%，至 610,700 套左右，但2022 年仍可能是有记录以来的、仅次于2021的、房屋销售第二好的年份。该协会预计 2022 年加拿大全国平均价格将上涨 7.6%，至 739,500 美元左右。

• 瑞麦地产的最新住房市场展望认为2022年加拿大平均住宅销售价格将上涨 9.2% 。

• 皇家地产对2022年的预测是：加拿大房产将上涨10.5%。

• 卑诗房地产协会（BCREA）首席经济学家奥格蒙森（Brendon Ogmundson），接受《星岛日报》记者采访时预计2022年的房价将上涨8%至10%。

• 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）前行政总裁西多尔（Evan Siddall）更是激进的认为：有很多因素造成加拿大房市越见炽热的现象，不认为目前市场正在累积泡沫，地产市场炽热现象只是供求平衡问题。

本轮纳奈莫房产牛市始于2020年。2020年出现的新冠肺炎，引发了全球货币市场的放水。加拿大央行也在经过多次加息之后，于2020年10月28日决定：将0.25%的低基准利率政策，延续三年到2023年。由此引发了从去年底延续至今的加拿大房产大牛市。纳奈莫独立屋价格也一飞冲天，从去年最低点的60万加元左右涨至现在的90万之上。与此同时，纳奈莫的联排房和公寓均价也是叠创新高。

除了房产之外，加拿大各种商品的价格也是涨声一片。2021年9月，加拿大消费者价格指数（CPI）与一年前上升了4.4%，达到2003年2月以来的最高水平。2021年10月，加拿大CPI略有下降为3.9%，2021年11月加拿大CPI再创新高，达到4.7%。

物价的大幅上涨提前了加拿大央行对加息时间的预期。2021年10月27日，加拿大央行利率会议上宣布结束货币的量化宽松政策，暗示最早2022年4月开始加息。但是到了2021年12月8日，情况有了变化，加拿大央行在其最新利率会议中决定将维持其政策利率不变，表示2022年下半年才会启动加息。加拿大央行认为：“BC省的毁灭性洪水和新冠Omicron 变体引起的不确定性，可能会加剧供应链中断并减少对某些服务的需求，从而给增长带来压力。 理事会认为，鉴于产能持续过剩，经济仍需大量货币政策支持。央行仍然致力于将政策利率维持在合理下限。”

表4：加拿大央行 2022 年利率会议时间表

表4是加拿大央行 2022 年利率会议时间表，根据时间表和最新一次的央行加息会议，我们可以知道最有可能的第一次加息时间节点是2022年7 月 13 日，而如果通胀形势过于严峻，也不排除提前开始加息的可能性。然而，如果加息周期一旦开始，我们也不必过于惊慌。
 

图10：2012年1月—2021年12月十年纳奈莫房价与利率对比图

如图10所示：在2012年1月至2021年12月的十年时间里，纳奈莫经历了2轮加减息周期。在这两轮加减息周期中，纳奈莫房价的主要上涨幅度都是在利率低谷时期完成的，而在利率的上升和高峰时期，纳奈莫的房价则以横盘整理为主，其中的涨跌变化主要以季节变化为主，年内波动的幅度较大。

图11：2017年6月—2018年10月纳奈莫全房型综合价格与加拿大央行利率政策对比图

如图11所示：从上轮加息周期的起点2017年6月到终点2018年10月，纳奈莫的综合房价虽然中间出现了较大波动（上下波动的最大幅度大约各为15%），但是在加息周期结束时的综合房价$499,053比起点时的$472,699，甚至还上涨了$26,354 。(需注意综合房价包括独立屋、联排和公寓三种房产的价格，在此阶段，这三种房型的走势仍各自有一些细腻的变化。)

而对于买家来说，则有自住买家和投资买家的区别，如果是自住型买家，那么不要过多考虑房价涨跌的问题，适度把握年内季节性波动即可，因为自住对于这部分买家来说是刚需。夏夏见过太多这样的买家：下跌开始的时候，总觉得还没有跌到底，而上涨开始的时候，又觉得是不是太高了？之前价格低的时候我都没买，现在这时候买我是不是会吃亏？就这样在反复蹉跎中，失去了一轮又一轮的买房机会，要知道，很多时候这一轮行情的高点可能比下一轮行情的低点还要低。房价何时是顶点，何时是底部，谁都无法精确预测。所以，对于自住买家来说，任何时候买房都是有道理的，当你需要自住房的时候，就是最佳的买房时机。如果是投资型买家，应该考虑避免在现阶段投资过于高端的房产，投资标的应尽量选取租金水平相对较高的房源，例如中低价位独立屋、联排、公寓等。这样，市场如若下跌，可以持有获取租金收入，等待下一波资产增值机会；市场如若继续走强，也避免了踏空。

对于购房资金主要来自国内的买家，还需要考虑汇率的问题，按照夏夏的经验来看，每年的年尾和年初的时候，通常会出现比较好的购汇价格。

最后，综合来看，2022年，只要类似于2008年和1989年那样的极端黑天鹅事件不会出现，全球经济政治形势不发生重大变化，纳奈莫房地产市场的基调会是稳中有升。

本文以上观点仅供参考。如果希望就本文进行探讨，或者想更进一步了解加拿大房地产政策及纳奈莫、温哥华、BC省房地产数据，欢迎和BC省持证地产经纪夏欣怡联系。

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