[地产观点] NDP推这项重税3年 房市有改观吗?
房市的措施,包括多个名目新增的税项,以及提高的海外买家税从15%到20%等,都让包括大温、维多利亚、纳奈莫、基洛纳等房市相对热门的区域降温不少。
NDP最为满意、也最具创新性的一项新政,就是推出“投机与空置税”(speculation and vacancy tax ,简称 SVT)。
按照省府自己的说法,这项税收政策让BC的空置房屋被充分利用起来,此外,新增的数亿加元财政收入,也为BC省新建廉租房、保障房等提供了资金支持。
然而,这项政策真的有用吗?
包括大温在内,最贵区域的房价3年之后变得更贵了,租金虽然有所回落,但仍然没有本质区别、仍然居高不下,这让很多人反思,SVT 这项政策真的合理吗?
在该税项推出3周年之际,BC省财务厅表示,有更多的空置房屋得以被充分利用。但很多经济学家和城市发展规划方面的专家,却对此表现出巨大分歧,认为还很难确定 SVT 是否对住房和租赁房屋的市场供应产生了积极的影响。
在 BC 省财政厅最近向本省各市长发布的简报中指出,根据加拿大抵押贷款和房屋公司 CMHC 的数据显示,SVT 帮助大温增加了长期租赁房屋 1.8 万套。
2018年BC省推出 SVT 税项时,目的是帮助大温等租金过高的区域可以降低房租,增加市场租赁房源的供应。然而,大温的租金虽然有所下降,但仍然居高不下,与此同时,大温的房价更是突飞猛涨。
UBC 大学商学院副教授 Tom Davidoff 认为,SVT 可能在租赁房屋方面产生了一些影响。但由于同一时期还有其他很多税项,包括温哥华的空置税、以及外国买家税等,因此很难判断出 SVT 是否真的对本地的租赁房屋供应产生了影响。
不过 Tom Davidoff 认为,在增加租赁房屋建造方面,SVT 所带来的税收的确在资金方面起到了作用。
西门菲莎大学金融学教授 Andrey Pavlov 认为,SVT 是彻头彻尾的阻碍房市正常健康发展的一项政策。
Andrey Pavlov 指出,由于 SVT 的存在,让很多新房开工受阻、大温的建筑许可发放下降,阻碍了投资新房资产的价值、减少了其市场的灵活性,此外,在 SVT 的打压下,还减少了政府在房产转让交易方面的税收。
Andrey Pavlov 专门从事房地产投资、抵押贷款和金融衍生品的风险管理,他认为提高负担能力的核心还是要增加供应。
尽管 BC 省府再三强调,99% 的BC省房主居民都无需缴纳 SVT 税项。然而,对于那些被界定为卫星家庭的人来说,很多人都觉得非常委屈,这些已经在BC生活工作了大半辈子的人,如今却被迫缴纳 SVT 一年突增一两万加元的税款,变得不可负担。
最近家住列治文的陈先生家的故事就被《温哥华太阳报》报道出来。
陈先生家住列治文一套联排屋中,这套房子是他 2000 年买入,这之后的 21 年来一直是他的主要住所,也是陈先生名下唯一的房产。
这种情况下,BC省府要收他空置税,似乎显得十分荒唐!
然而,面对陈先生所收到的 SVT 的空置税单:$14,920,陈先生反复与政府沟通多次却依然无果。
BC省府对此事的回应大致是,这是一项庞大的年度税法,政府不会为陈先生或任何其他个案单独处理。
之所以征收陈先生的投机与空置税,理由是陈先生在购买了这套联排屋后,2005 年与一名在美国生活和工作的女子结婚。
陈今年 64 岁,之前 62 年都在BC省生活,是加拿大公民和BC省居民,并且从16岁开始工作就开始纳税。
如今他已经从投资行业退休,但他的妻子还在工作,因此他的家庭收入中,在美国工作的妻子的收入要比陈先生的收入多,这种情况就让陈先生被列为“卫星家庭的成员”,即家庭主要收入来源于海外。
类似陈先生的案例在BC省还有不少,不过BC省财政厅对此答复是:这项投资与空置税法案不是自由裁量权的,是基于立法中规定的一系列情况而使用,财政厅长无法为个人和个案赦免此项税收,必须要保证立法得到公平适用。
这也是 SVT 税项在设计方面让人诟病的地方。
ref:
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(加西网综合)3年前,NDP政府执掌BC省府后,展开了一系列打压NDP最为满意、也最具创新性的一项新政,就是推出“投机与空置税”(speculation and vacancy tax ,简称 SVT)。
按照省府自己的说法,这项税收政策让BC的空置房屋被充分利用起来,此外,新增的数亿加元财政收入,也为BC省新建廉租房、保障房等提供了资金支持。
然而,这项政策真的有用吗?
包括大温在内,最贵区域的房价3年之后变得更贵了,租金虽然有所回落,但仍然没有本质区别、仍然居高不下,这让很多人反思,SVT 这项政策真的合理吗?
在该税项推出3周年之际,BC省财务厅表示,有更多的空置房屋得以被充分利用。但很多经济学家和城市发展规划方面的专家,却对此表现出巨大分歧,认为还很难确定 SVT 是否对住房和租赁房屋的市场供应产生了积极的影响。
在 BC 省财政厅最近向本省各市长发布的简报中指出,根据加拿大抵押贷款和房屋公司 CMHC 的数据显示,SVT 帮助大温增加了长期租赁房屋 1.8 万套。
2018年BC省推出 SVT 税项时,目的是帮助大温等租金过高的区域可以降低房租,增加市场租赁房源的供应。然而,大温的租金虽然有所下降,但仍然居高不下,与此同时,大温的房价更是突飞猛涨。
UBC 大学商学院副教授 Tom Davidoff 认为,SVT 可能在租赁房屋方面产生了一些影响。但由于同一时期还有其他很多税项,包括温哥华的空置税、以及外国买家税等,因此很难判断出 SVT 是否真的对本地的租赁房屋供应产生了影响。
不过 Tom Davidoff 认为,在增加租赁房屋建造方面,SVT 所带来的税收的确在资金方面起到了作用。
西门菲莎大学金融学教授 Andrey Pavlov 认为,SVT 是彻头彻尾的阻碍房市正常健康发展的一项政策。
Andrey Pavlov 指出,由于 SVT 的存在,让很多新房开工受阻、大温的建筑许可发放下降,阻碍了投资新房资产的价值、减少了其市场的灵活性,此外,在 SVT 的打压下,还减少了政府在房产转让交易方面的税收。
Andrey Pavlov 专门从事房地产投资、抵押贷款和金融衍生品的风险管理,他认为提高负担能力的核心还是要增加供应。
尽管 BC 省府再三强调,99% 的BC省房主居民都无需缴纳 SVT 税项。然而,对于那些被界定为卫星家庭的人来说,很多人都觉得非常委屈,这些已经在BC生活工作了大半辈子的人,如今却被迫缴纳 SVT 一年突增一两万加元的税款,变得不可负担。
最近家住列治文的陈先生家的故事就被《温哥华太阳报》报道出来。
陈先生家住列治文一套联排屋中,这套房子是他 2000 年买入,这之后的 21 年来一直是他的主要住所,也是陈先生名下唯一的房产。
这种情况下,BC省府要收他空置税,似乎显得十分荒唐!
然而,面对陈先生所收到的 SVT 的空置税单:$14,920,陈先生反复与政府沟通多次却依然无果。
BC省府对此事的回应大致是,这是一项庞大的年度税法,政府不会为陈先生或任何其他个案单独处理。
之所以征收陈先生的投机与空置税,理由是陈先生在购买了这套联排屋后,2005 年与一名在美国生活和工作的女子结婚。
陈今年 64 岁,之前 62 年都在BC省生活,是加拿大公民和BC省居民,并且从16岁开始工作就开始纳税。
如今他已经从投资行业退休,但他的妻子还在工作,因此他的家庭收入中,在美国工作的妻子的收入要比陈先生的收入多,这种情况就让陈先生被列为“卫星家庭的成员”,即家庭主要收入来源于海外。
类似陈先生的案例在BC省还有不少,不过BC省财政厅对此答复是:这项投资与空置税法案不是自由裁量权的,是基于立法中规定的一系列情况而使用,财政厅长无法为个人和个案赦免此项税收,必须要保证立法得到公平适用。
这也是 SVT 税项在设计方面让人诟病的地方。
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