楼市在自由落体 珍惜最后逃生机会
最近，中国房地产的话题比较吸引人。坏事比较多，好事也有，那么未来中国房地产会如何走呢？从目前的情况来看，繁荣了20多年的中国楼市，正在进入衰退的大周期，自由落体的可能性还是越来越大。但是也不乏回光返照的一幕。
一
9月22日，央媒发声，楼市调控也要注意保护刚需。
9月24日，央行发声，两个维护，维护房地产市场的稳定发展，维护住房消费者的合法权益。
10月15日，中房协召集10家房企在京召开座谈会，住建部听取了房企意见。
10月15日，央行发声，指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
10月21日，银保监会在新闻发布会上表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求。
一时间，朋友圈一通利好转发。紧跟着，地产股集体飘红，媒体一片欢呼，认为楼市已经触底，政策拐点已至。可以马照跑，舞照跳了，那么事情是不是真的有这么简单呢？
二
我们看问题，要习惯于看问题的核心症结。今年，协信、蓝光先爆雷。而后，恒大爆雷。接着，花样年、新力地产、当代置业爆雷。未来几个月，还有潜在水下即将爆雷的，不必惊讶。融创、碧桂园这些巨头的可能性也非常大，现在已经出现了一些苗头。
一家爆雷可能是个案，可能是管理、资产、负债等问题，但在一年时间里这么多上市房企，甚至是百强房企巨头爆雷，就要找底层原因了。
房子是一个金融产品，任何时候都和资金松紧有紧密的关系。这些巨头的暴雷，都可以从资金的供应上找到痕迹。
1、2020年6月底的开发商“三道红线”，卡住了开发商融资的脖子，不能再借新还旧，不能再融资，无法再借钱，卡死了房地产链条上的资金需求端。
2、2020年12月底的商业银行房地产集中度管理政策，卡住了银行端的涉房信贷投放，银行有钱，但涉房贷款比例被红线卡住，有钱放不出，有钱不能放，按揭不放款，卡死了房地产链条上的资金供应端。
房地产，说白了，还是一个金融生意。房价，说白了，还是一个货币现象。货币的松紧直接影响到房价的走势。其它的限购限贷，土地两集中，在这两条政策面前都是小菜。
不清楚三道红线和房地产集中度管理政策的，大家可以自己搜索下，这两个政策，本质是一些数字，具化的数字，不再是口号和空谈。给开发商的负债划定了红线，戴上了紧箍咒。
三
具体来看，截止上半年的这两个指标。
红色的，都爆雷了，已经摊牌了。比如说华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展等；橙色的，其实也贷不到款融不到资，也都很难；绿色的，除了部分央企是真不缺钱，大多数，也都是死要面子活受罪，为了这个绿色，付出了极大的代价。
去年刚出政策的时候，飘红的企业很多。这一年，是各家房企不断还债、不断卖卖卖筹钱的时候。过程是相当难受的，只有开发商自己懂。
我们再看一下商业银行的房地产集中度管理政策的统计情况（下表）。
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一
9月22日，央媒发声，楼市调控也要注意保护刚需。
9月24日，央行发声，两个维护，维护房地产市场的稳定发展，维护住房消费者的合法权益。
10月15日，中房协召集10家房企在京召开座谈会，住建部听取了房企意见。
10月15日，央行发声，指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
10月21日，银保监会在新闻发布会上表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求。
一时间，朋友圈一通利好转发。紧跟着，地产股集体飘红，媒体一片欢呼，认为楼市已经触底，政策拐点已至。可以马照跑，舞照跳了，那么事情是不是真的有这么简单呢？
二
我们看问题，要习惯于看问题的核心症结。今年，协信、蓝光先爆雷。而后，恒大爆雷。接着，花样年、新力地产、当代置业爆雷。未来几个月，还有潜在水下即将爆雷的，不必惊讶。融创、碧桂园这些巨头的可能性也非常大，现在已经出现了一些苗头。
一家爆雷可能是个案，可能是管理、资产、负债等问题，但在一年时间里这么多上市房企，甚至是百强房企巨头爆雷，就要找底层原因了。
房子是一个金融产品，任何时候都和资金松紧有紧密的关系。这些巨头的暴雷，都可以从资金的供应上找到痕迹。
1、2020年6月底的开发商“三道红线”，卡住了开发商融资的脖子，不能再借新还旧，不能再融资，无法再借钱，卡死了房地产链条上的资金需求端。
2、2020年12月底的商业银行房地产集中度管理政策，卡住了银行端的涉房信贷投放，银行有钱，但涉房贷款比例被红线卡住，有钱放不出，有钱不能放，按揭不放款，卡死了房地产链条上的资金供应端。
房地产，说白了，还是一个金融生意。房价，说白了，还是一个货币现象。货币的松紧直接影响到房价的走势。其它的限购限贷，土地两集中，在这两条政策面前都是小菜。
不清楚三道红线和房地产集中度管理政策的，大家可以自己搜索下，这两个政策，本质是一些数字，具化的数字，不再是口号和空谈。给开发商的负债划定了红线，戴上了紧箍咒。
三
具体来看，截止上半年的这两个指标。
红色的，都爆雷了，已经摊牌了。比如说华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展等；橙色的，其实也贷不到款融不到资，也都很难；绿色的，除了部分央企是真不缺钱，大多数，也都是死要面子活受罪，为了这个绿色，付出了极大的代价。
去年刚出政策的时候，飘红的企业很多。这一年，是各家房企不断还债、不断卖卖卖筹钱的时候。过程是相当难受的，只有开发商自己懂。
我们再看一下商业银行的房地产集中度管理政策的统计情况（下表）。
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