“房叔”康有為和“房奴”蔡元培
中國人有所謂的安居樂業和安土重遷，壹個人如果發達了拾有八九是要買房置地的，有了房產，也就有了定力。中國人對房子和土地的熱愛是幾千年來的基因沉澱，但是房產真正成為頻繁交易的資產，也就是說不僅僅是用來住的，還是作為壹種資產持有的，還要等到中國的近代化開始以後。
根據歷史學者唐博的研究，清代中期以來的近代化浪潮，推動了中國的城市化進程，在沿海壹些通商口岸出現了近代意義上的早期房地產概念。也就是說，我們住了幾千年的房屋，在城市化的浪潮中進入了市場的流通領域後，成為獲取超額利潤的載體。從理論上說，在中國的城市化過程中，你越早進入這個領域持有物業，你就越有可能成為房地產紅利的獲得者。
讀民國史，從持有房地產物業出發，有兩個人物引起了我的注意，壹個是康有為，壹個是蔡元培。他們都曾擁有豐厚的收入，但在如何處理財富，在對待房地產物業方面，他們是截然不同的態度，這也就導致了他們不同的生活狀態和結局。用今天的話說，康有為和蔡元培應該分別叫“房叔”和“房奴”。
康有為：謀家有術康有為在歷史上留名是因為壹手操辦了清末的維新運動，從事業上說，他是個不折不扣的失敗者，從百日維新到後來的保皇，從來沒有得到主流社會的認可。但從積累家業來說，他的“成功”卻超越了不少人的想象。學者余世存對他的評價是“謀國不成，謀家有成”，可謂壹針見血。
| 徐悲鴻為康有為所作的畫
康有為對待商業是積極的，1888維新失敗後，康有為逃到海外就建立起了“保救大清皇帝公司”，也就是我們說的“保皇會”，入會者，都需要交納2元的會費，用作宣傳、通訊、辦報的資本，並集資開礦，興辦工商企業。從此康有為有了巨大的資源，可以在商場上馳騁。在地產上小試牛刀是在他1906年訪問墨西哥的時候。當時他帶著各地華僑給他的捐款，本來是准備到墨西哥投資銀行的，但當時墨西哥城正在籌款修築有軌電車，康有為看到了有軌電車經過的地方土地的升值機會，大量購置電車軌道經過之處的地產，不久，這些地價就上揚了好幾倍，最終這壹投資得到拾多萬銀圓（墨洋）的贏利。
1913年56歲的康有為因母親去世結束了15年的流亡生涯回國，此時國內革命風起雲湧，他作為壹個保皇黨已經落伍了，但他在自家的理財方面卻大展身手。
在廣東士紳鄧華熙等人的聯名請求下，民國廣東政府將被清朝抄沒的康氏家產並加發官產還給了康有為。
由於康有為時常輾轉於上海廣州，上海在壹戰期間民族資本主義工商業快速發展的刺激下，開始呈現國際大都市的欣欣向榮氣象，商人的嗅覺比壹般人敏銳，康有為也看到了上海房地產升值的巨大潛力。資本貴在積累與增長，康有為非常清楚這壹點。1916年，康有為決定定居上海，他賣掉了廣州的房產，在上海買入地皮。這筆投資頗具眼光，沒過多久，上海的地皮飛漲，康有為大賺壹筆。接著他又投資交通幹線附近的房產，依然獲利頗豐。
1921年，64歲的康有為在上海愚園路自購地皮10畝，建造了壹座中西合璧的花園豪宅，取名“游存廬”，內外富麗豪華，即通稱的康公館。此後，康有為的房地產投資開始走出上海，游走在全國各地有升值空間的城市。除了康公館在市區，他還在上海郊區楊樹浦建“瑩園”，在杭州建“壹天園”，在青島買“天游園”，這叁座別墅，據說占地分別為15畝、30畝、9畝。其中“瑩園”建成後便賣給別人，屬於短線投資項目。當時的上海、杭州、青島人滿為患、寸土寸金，房價遙遙領先於其他大城市，投資這些城市的房產，讓康有為成為名副其實的“房叔”。
客觀地說，康有為是個財商非常高的人，除了地產，他還通過古董文物的交易賺錢，甚至利用自己的名聲，賣文售字也獲利不少。這也讓他得以安享晚年。因為善於經營地產生意，康有為晚年的生活算得上鍾鳴鼎食。有人推算，康有為回國後的14年間，康家每年花費不下2萬銀元，折算成今天人民幣80萬元。能承受得了這麼大的壹個攤子，放在今天，確實是“房叔”的做派。
蔡元培：不置產業與康有為對地產的熱衷不同，蔡元培壹生履行他的諾言“不置產業”。
從道德角度，他這種風范直至今天，仍被人稱贊。子曰：“無恒產而有恒心，惟士為能。”後人將蔡元培譽為廉者風范，“士”之楷模，實不為過。
但從生活的角度，蔡元培壹生未購房產，雖未有後悔，卻有遺憾。
1935年9月7日，在蔡元培虛數70歲前夕，他原在北大的同事胡適、王星拱、丁燮林、蔣夢麟，學生趙太侔、羅家倫等人聯名寫信給他：“我們知道先生為國家、為學術勞瘁了壹生，至今還沒有壹所房屋，所以不但全家人租人家的房子住，就是書籍，也還分散在北平、南京、上海、杭州等地。因此我們商議這回獻給先生的壽禮，是先生此時最缺少的壹所住宅，藏書的房屋……我們希望先生把這所大家獻奉的房屋，用作頤養、著作的地方，同時也可看作社會的壹座公共紀念物……”壹生搬家多次，做了幾拾年租客的蔡元培經過慎重考慮，答應了這壹提議，但可惜的是最終因抗日戰爭的爆發而未能實現，從此，他再也沒有機會擁有壹所屬於自己的房子。1937年10月，蔡元培搬到上海華山路寓所，壹個月後南下香港躲避戰亂，直至1940年3月5日病逝。去世時，蔡元培窮困潦倒，曾任武漢大學首任校長的王世傑回憶說：“蔡先生為公服務數拾年，死後無壹間屋，無壹寸土，醫院藥費壹千余元，蔡夫人至今尚無法給付，只在那裡打算典衣物以處喪事，就連入殮時的衣衾棺木，還是商務印書館的王雲伍先生代籌的……”生無所居，死無所葬，蔡元培雖然死後享有哀榮，但留給家人的，卻是壹個慘淡的家！
壹輩子租房，不知道叫蔡元培“房奴”合不合適？
康蔡贰人財商不同誠然，康蔡贰人有很多的不同，比如他們的社會口碑不同，康有為不修私德，愛嫖娼狎妓；蔡元培重視私德，主持北大時還組織“進德會”。但從經濟的角度看，贰人最大的不同是財商。
這也就能解釋，從房產看，蔡元培為何會淪落到壹生靠租房安家的地步。
從收入看，蔡元培從前清到民國，壹直身居要位，並不缺錢。蔡元培任北大校長時，月薪600多元，相當於今天的肆伍萬元。這個時候在北大圖書館當管理員的毛澤東月薪8元，即讓他感激不已。再根據《1918～1900年北京社會狀況調查》顯示，1920年代初，壹戶肆伍口之家庭的伙食費每年大約需要132.4元，亦即每月11元可維持日常生活（陳明遠：《文化人與錢》，百花文藝出版社2001年版，第14、35頁）。如果要買房呢？據《晨報》1925年11月30日刊載的北京城區部分住宅出售廣告可知，新街口積水潭西河岸壹套有20間房的洋樓售價3500元，以蔡元培當時的工資半年即可。
你能想象今天在北京叁環內半年買壹套房工資得有多高嗎？
而且，蔡元培和康有為壹樣，並不缺賺錢的能力和機會。除了薪俸，靠壹支筆，也能夠掙到豐厚的收入。比如蔡元培既是民國文化出版制度的開創者，也是受益者，民國作者的版稅收入大多在15%左右，名氣大的如胡適、魯迅可以高達25%，而蔡元培則享受過30%的高版稅。
事實證明，財富的管理能力很重要，你如果不能讓資金轉化為資本，讓錢生錢，再多的錢也在口袋裡捂不熱。
財商包括兩個方面：既要有創造財富及認識財富倍增規律的能力（即價值觀），又要有駕馭財富及應用財富的能力。
蔡元培的問題在於，他能賺錢而不會花錢。
和康有為壹樣，蔡元培花錢也是大手大腳的。蔡元培對錢沒有什麼概念，和壹般的窮酸文人不同，他不拘小節，愛花錢，愛請客。這對於居家來說，當然不是好事，據說他的第壹任妻子就曾因為丈夫亂花錢對他非常不滿。蔡元培的兒子蔡新懷也說，父親置業並不困難，後來不僅沒有置業而且沒有積蓄的原因是，收入多，支出也多，主要支出除購買中外典籍外，還用來捐助社會公益事業及接濟有困難的親友、學生。
有了錢，如果不能投資、不會規劃，再多的錢終究也將肆散，因為生活中總有你沒法預料的風險：裁員、天災人禍、生老病死。康有為式的投資，不管是房產還是其他，至少是為自己規避風險，增加未來的可能性。
當然，如果把賺錢和花錢的能力再抽象壹點，那就是聚財之道和散財之道。
今天我們討論康有為和蔡元培的房子，並不是號召大家向康有為學習買房，向蔡元培挑刺。正如學者傅國湧所說，“如果僅有聚財之道，擁有富可敵國的財產，而不會善用散財之道，充其量不過是個面面團富家翁，壹個鍾鳴鼎食之輩”，但如果沒有聚財之道，上無片瓦遮身，下無立錐之地，又靠什麼裝下你兼濟天下的雄心呢？
參考資料：1.安身與立命，余世存2.清末民國北京城市住宅房地產研究（1900-1949），唐博3.康有為的經濟生活，南方周末4.蔡元培壹生租住“贰手房”，南京黨史
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根據歷史學者唐博的研究，清代中期以來的近代化浪潮，推動了中國的城市化進程，在沿海壹些通商口岸出現了近代意義上的早期房地產概念。也就是說，我們住了幾千年的房屋，在城市化的浪潮中進入了市場的流通領域後，成為獲取超額利潤的載體。從理論上說，在中國的城市化過程中，你越早進入這個領域持有物業，你就越有可能成為房地產紅利的獲得者。
讀民國史，從持有房地產物業出發，有兩個人物引起了我的注意，壹個是康有為，壹個是蔡元培。他們都曾擁有豐厚的收入，但在如何處理財富，在對待房地產物業方面，他們是截然不同的態度，這也就導致了他們不同的生活狀態和結局。用今天的話說，康有為和蔡元培應該分別叫“房叔”和“房奴”。
康有為：謀家有術康有為在歷史上留名是因為壹手操辦了清末的維新運動，從事業上說，他是個不折不扣的失敗者，從百日維新到後來的保皇，從來沒有得到主流社會的認可。但從積累家業來說，他的“成功”卻超越了不少人的想象。學者余世存對他的評價是“謀國不成，謀家有成”，可謂壹針見血。
| 徐悲鴻為康有為所作的畫
康有為對待商業是積極的，1888維新失敗後，康有為逃到海外就建立起了“保救大清皇帝公司”，也就是我們說的“保皇會”，入會者，都需要交納2元的會費，用作宣傳、通訊、辦報的資本，並集資開礦，興辦工商企業。從此康有為有了巨大的資源，可以在商場上馳騁。在地產上小試牛刀是在他1906年訪問墨西哥的時候。當時他帶著各地華僑給他的捐款，本來是准備到墨西哥投資銀行的，但當時墨西哥城正在籌款修築有軌電車，康有為看到了有軌電車經過的地方土地的升值機會，大量購置電車軌道經過之處的地產，不久，這些地價就上揚了好幾倍，最終這壹投資得到拾多萬銀圓（墨洋）的贏利。
1913年56歲的康有為因母親去世結束了15年的流亡生涯回國，此時國內革命風起雲湧，他作為壹個保皇黨已經落伍了，但他在自家的理財方面卻大展身手。
在廣東士紳鄧華熙等人的聯名請求下，民國廣東政府將被清朝抄沒的康氏家產並加發官產還給了康有為。
由於康有為時常輾轉於上海廣州，上海在壹戰期間民族資本主義工商業快速發展的刺激下，開始呈現國際大都市的欣欣向榮氣象，商人的嗅覺比壹般人敏銳，康有為也看到了上海房地產升值的巨大潛力。資本貴在積累與增長，康有為非常清楚這壹點。1916年，康有為決定定居上海，他賣掉了廣州的房產，在上海買入地皮。這筆投資頗具眼光，沒過多久，上海的地皮飛漲，康有為大賺壹筆。接著他又投資交通幹線附近的房產，依然獲利頗豐。
1921年，64歲的康有為在上海愚園路自購地皮10畝，建造了壹座中西合璧的花園豪宅，取名“游存廬”，內外富麗豪華，即通稱的康公館。此後，康有為的房地產投資開始走出上海，游走在全國各地有升值空間的城市。除了康公館在市區，他還在上海郊區楊樹浦建“瑩園”，在杭州建“壹天園”，在青島買“天游園”，這叁座別墅，據說占地分別為15畝、30畝、9畝。其中“瑩園”建成後便賣給別人，屬於短線投資項目。當時的上海、杭州、青島人滿為患、寸土寸金，房價遙遙領先於其他大城市，投資這些城市的房產，讓康有為成為名副其實的“房叔”。
客觀地說，康有為是個財商非常高的人，除了地產，他還通過古董文物的交易賺錢，甚至利用自己的名聲，賣文售字也獲利不少。這也讓他得以安享晚年。因為善於經營地產生意，康有為晚年的生活算得上鍾鳴鼎食。有人推算，康有為回國後的14年間，康家每年花費不下2萬銀元，折算成今天人民幣80萬元。能承受得了這麼大的壹個攤子，放在今天，確實是“房叔”的做派。
蔡元培：不置產業與康有為對地產的熱衷不同，蔡元培壹生履行他的諾言“不置產業”。
從道德角度，他這種風范直至今天，仍被人稱贊。子曰：“無恒產而有恒心，惟士為能。”後人將蔡元培譽為廉者風范，“士”之楷模，實不為過。
但從生活的角度，蔡元培壹生未購房產，雖未有後悔，卻有遺憾。
1935年9月7日，在蔡元培虛數70歲前夕，他原在北大的同事胡適、王星拱、丁燮林、蔣夢麟，學生趙太侔、羅家倫等人聯名寫信給他：“我們知道先生為國家、為學術勞瘁了壹生，至今還沒有壹所房屋，所以不但全家人租人家的房子住，就是書籍，也還分散在北平、南京、上海、杭州等地。因此我們商議這回獻給先生的壽禮，是先生此時最缺少的壹所住宅，藏書的房屋……我們希望先生把這所大家獻奉的房屋，用作頤養、著作的地方，同時也可看作社會的壹座公共紀念物……”壹生搬家多次，做了幾拾年租客的蔡元培經過慎重考慮，答應了這壹提議，但可惜的是最終因抗日戰爭的爆發而未能實現，從此，他再也沒有機會擁有壹所屬於自己的房子。1937年10月，蔡元培搬到上海華山路寓所，壹個月後南下香港躲避戰亂，直至1940年3月5日病逝。去世時，蔡元培窮困潦倒，曾任武漢大學首任校長的王世傑回憶說：“蔡先生為公服務數拾年，死後無壹間屋，無壹寸土，醫院藥費壹千余元，蔡夫人至今尚無法給付，只在那裡打算典衣物以處喪事，就連入殮時的衣衾棺木，還是商務印書館的王雲伍先生代籌的……”生無所居，死無所葬，蔡元培雖然死後享有哀榮，但留給家人的，卻是壹個慘淡的家！
壹輩子租房，不知道叫蔡元培“房奴”合不合適？
康蔡贰人財商不同誠然，康蔡贰人有很多的不同，比如他們的社會口碑不同，康有為不修私德，愛嫖娼狎妓；蔡元培重視私德，主持北大時還組織“進德會”。但從經濟的角度看，贰人最大的不同是財商。
這也就能解釋，從房產看，蔡元培為何會淪落到壹生靠租房安家的地步。
從收入看，蔡元培從前清到民國，壹直身居要位，並不缺錢。蔡元培任北大校長時，月薪600多元，相當於今天的肆伍萬元。這個時候在北大圖書館當管理員的毛澤東月薪8元，即讓他感激不已。再根據《1918～1900年北京社會狀況調查》顯示，1920年代初，壹戶肆伍口之家庭的伙食費每年大約需要132.4元，亦即每月11元可維持日常生活（陳明遠：《文化人與錢》，百花文藝出版社2001年版，第14、35頁）。如果要買房呢？據《晨報》1925年11月30日刊載的北京城區部分住宅出售廣告可知，新街口積水潭西河岸壹套有20間房的洋樓售價3500元，以蔡元培當時的工資半年即可。
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而且，蔡元培和康有為壹樣，並不缺賺錢的能力和機會。除了薪俸，靠壹支筆，也能夠掙到豐厚的收入。比如蔡元培既是民國文化出版制度的開創者，也是受益者，民國作者的版稅收入大多在15%左右，名氣大的如胡適、魯迅可以高達25%，而蔡元培則享受過30%的高版稅。
事實證明，財富的管理能力很重要，你如果不能讓資金轉化為資本，讓錢生錢，再多的錢也在口袋裡捂不熱。
財商包括兩個方面：既要有創造財富及認識財富倍增規律的能力（即價值觀），又要有駕馭財富及應用財富的能力。
蔡元培的問題在於，他能賺錢而不會花錢。
和康有為壹樣，蔡元培花錢也是大手大腳的。蔡元培對錢沒有什麼概念，和壹般的窮酸文人不同，他不拘小節，愛花錢，愛請客。這對於居家來說，當然不是好事，據說他的第壹任妻子就曾因為丈夫亂花錢對他非常不滿。蔡元培的兒子蔡新懷也說，父親置業並不困難，後來不僅沒有置業而且沒有積蓄的原因是，收入多，支出也多，主要支出除購買中外典籍外，還用來捐助社會公益事業及接濟有困難的親友、學生。
有了錢，如果不能投資、不會規劃，再多的錢終究也將肆散，因為生活中總有你沒法預料的風險：裁員、天災人禍、生老病死。康有為式的投資，不管是房產還是其他，至少是為自己規避風險，增加未來的可能性。
當然，如果把賺錢和花錢的能力再抽象壹點，那就是聚財之道和散財之道。
今天我們討論康有為和蔡元培的房子，並不是號召大家向康有為學習買房，向蔡元培挑刺。正如學者傅國湧所說，“如果僅有聚財之道，擁有富可敵國的財產，而不會善用散財之道，充其量不過是個面面團富家翁，壹個鍾鳴鼎食之輩”，但如果沒有聚財之道，上無片瓦遮身，下無立錐之地，又靠什麼裝下你兼濟天下的雄心呢？
參考資料：1.安身與立命，余世存2.清末民國北京城市住宅房地產研究（1900-1949），唐博3.康有為的經濟生活，南方周末4.蔡元培壹生租住“贰手房”，南京黨史
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