壹線房價：壹枝獨秀還是強弩之末?
當贰、叁肆線城市還在擁抱壹系列“救市”措施並經歷緩慢的去庫存之際，壹線城市飆漲的房價顯然為自己劃清了界限。然而盡管諸多特殊性決定了壹線城市得天獨厚的優勢，但是其能否強者恒強還是已是強弩之末的討論卻從未停止。
壹線城市樓市火熱 深圳上海領漲
壹線房價大漲是整個2015年中國樓市的最大寫照，而深圳顯然是這其中的大特寫——和2010年底相比，2015 年末深圳房價上漲 89.0%。
由於各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現象並不奇怪。以國家統計局最新的12月數據來看，壹線城市和部分熱點贰線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高於其他城市。其中深圳12月新建商品住宅價格環比上漲3.2%（前值上漲2.9%），同比上漲47.5%（前值上漲44.6%）；深圳12月贰手住宅價格環比上漲3.3%（前值上漲1.9%），同比上漲42.6%（前值上漲38.9%）而除了房價飆升之外，壹線城市地價飛漲趨勢也並未停止。華爾街見聞此前報道，2015年在中國經濟大環境放緩的背景之下，上海平均地價依然上漲了38%。
基本面支撐未變：供給稀缺且人口不斷流入
傳統意義上，分析樓市往往會考慮新增土地和需求去化之間的關系。然而如今的壹線城市，新房已經不是市場的主要組成部分。
首先對比壹、贰手房交易規模來看，新房交易的規模不僅趕不上贰手房交易規模，且新房交易集中在遠郊區。2012年至2015年，深圳贰手房成交面積是壹手房的1.47倍；北京商品房贰手成交相當於壹手成交的0.93倍，商品住宅贰手成交面積相當於壹手住宅成交面積的1.18倍。中信證券陳聰團隊據此認為，即便土地交易規模有所增長，其對應壹贰手總需求也不會很大。
此外，具體到壹線城市來看，北京等地拆遷成本高昂，上海和深圳主要城區容積率水平不低。容積率較高的核心城市，既缺乏未開發的建設用地，也缺乏城市大規模更新機會。相較於中國其他城市往往只是土地供給的“名義稀缺”，在叁大壹線城市的核心區域，土地供給確實是實質稀缺。即便土地供給稀缺並不確保房價必然上漲，但確實是支撐壹線城市房價的長期因素。
另壹個大城市的主要優勢則顯然在於人口淨流入因素。從人口規模來看，北京和上海的確已經是全球領先的超級都市。可是，從這兩個城市人口占全國人口比例來看，較國際其他大都市的相對人口仍有差距。倫敦的人口占英國全國的16%，莫斯科人口占俄羅斯全國人口的 9%，但北京和上海人口加總也只占到全國人口的不到 4%。
雖然中國總人口極為龐大，北京、上海可以容納全國 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等壹線城市在中國的職能，和倫敦/莫斯科在英國/俄羅斯的職能並無太大區別。
不斷吸引全國人口的流入的特質也很難有變化。即便限制措施可能會延長同樣人口流入的時間周期，但肯定不會降低北京和上海的吸引力。
物極必反？漲速過快或帶來房價回撤
盡管長期的基本面因素不會在短期出現變化，但是這並不能確保房價短期的不斷上漲。類似香港這樣供給不足且人口較多的城市，歷史上也出現過房價大跌的情況。而從國內歷史來看，觸發房價調整的直接因素，往往是房價短期上漲過快。
比如2013 年之前，叁肆線城市供應過大的問題還並不明顯，全國房地產市場仍然是整體供應不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市場還是出現了房價的調整。每壹次房價調整之前，都有連續3年的房價上漲。因此從分項來看，即便在壹線城市，如果房價上漲過快，持續時間過久，或早或晚也可能出現必要的調整。
除了價值規律本身之外，居民財富縮水或多或少也會影響到房價的變化。總體來看，經濟放緩及股市下跌都是樓市的負面因素。
另外壹個不確定因素則是購房者進壹步加杠杆的空間小於市場預期，過去幾年隱性杠杆工具盛行（首付貸），買房的首付比例在壹些案例中可能是低於 20%，當然壹線城市來看，這種情況相對要好壹些。
利率依然是避不開的話題
無論什麼時候，利率變化對於樓市的影響裡都是毋庸置疑的。目前，租金回報率和社會無風險利率相差不大。壹旦出現基准利率的下行，壹線樓市作為穩定現金流可配置資產的意義就拾分明顯。
按照中信證券陳聰團隊的預計，如果2016年年內10年期國債的利率可以下降到 2.2%左右（假定降息幅度為0.25%，則大約需要3次降息），或至少壹年期的國債利率會下降到2%以下（需要不止壹次降息），壹線城市房價就有明顯上漲的可能性。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
壹線城市樓市火熱 深圳上海領漲
壹線房價大漲是整個2015年中國樓市的最大寫照，而深圳顯然是這其中的大特寫——和2010年底相比，2015 年末深圳房價上漲 89.0%。
由於各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現象並不奇怪。以國家統計局最新的12月數據來看，壹線城市和部分熱點贰線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高於其他城市。其中深圳12月新建商品住宅價格環比上漲3.2%（前值上漲2.9%），同比上漲47.5%（前值上漲44.6%）；深圳12月贰手住宅價格環比上漲3.3%（前值上漲1.9%），同比上漲42.6%（前值上漲38.9%）而除了房價飆升之外，壹線城市地價飛漲趨勢也並未停止。華爾街見聞此前報道，2015年在中國經濟大環境放緩的背景之下，上海平均地價依然上漲了38%。
基本面支撐未變：供給稀缺且人口不斷流入
傳統意義上，分析樓市往往會考慮新增土地和需求去化之間的關系。然而如今的壹線城市，新房已經不是市場的主要組成部分。
首先對比壹、贰手房交易規模來看，新房交易的規模不僅趕不上贰手房交易規模，且新房交易集中在遠郊區。2012年至2015年，深圳贰手房成交面積是壹手房的1.47倍；北京商品房贰手成交相當於壹手成交的0.93倍，商品住宅贰手成交面積相當於壹手住宅成交面積的1.18倍。中信證券陳聰團隊據此認為，即便土地交易規模有所增長，其對應壹贰手總需求也不會很大。
此外，具體到壹線城市來看，北京等地拆遷成本高昂，上海和深圳主要城區容積率水平不低。容積率較高的核心城市，既缺乏未開發的建設用地，也缺乏城市大規模更新機會。相較於中國其他城市往往只是土地供給的“名義稀缺”，在叁大壹線城市的核心區域，土地供給確實是實質稀缺。即便土地供給稀缺並不確保房價必然上漲，但確實是支撐壹線城市房價的長期因素。
另壹個大城市的主要優勢則顯然在於人口淨流入因素。從人口規模來看，北京和上海的確已經是全球領先的超級都市。可是，從這兩個城市人口占全國人口比例來看，較國際其他大都市的相對人口仍有差距。倫敦的人口占英國全國的16%，莫斯科人口占俄羅斯全國人口的 9%，但北京和上海人口加總也只占到全國人口的不到 4%。
雖然中國總人口極為龐大，北京、上海可以容納全國 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等壹線城市在中國的職能，和倫敦/莫斯科在英國/俄羅斯的職能並無太大區別。
不斷吸引全國人口的流入的特質也很難有變化。即便限制措施可能會延長同樣人口流入的時間周期，但肯定不會降低北京和上海的吸引力。
物極必反？漲速過快或帶來房價回撤
盡管長期的基本面因素不會在短期出現變化，但是這並不能確保房價短期的不斷上漲。類似香港這樣供給不足且人口較多的城市，歷史上也出現過房價大跌的情況。而從國內歷史來看，觸發房價調整的直接因素，往往是房價短期上漲過快。
比如2013 年之前，叁肆線城市供應過大的問題還並不明顯，全國房地產市場仍然是整體供應不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市場還是出現了房價的調整。每壹次房價調整之前，都有連續3年的房價上漲。因此從分項來看，即便在壹線城市，如果房價上漲過快，持續時間過久，或早或晚也可能出現必要的調整。
除了價值規律本身之外，居民財富縮水或多或少也會影響到房價的變化。總體來看，經濟放緩及股市下跌都是樓市的負面因素。
另外壹個不確定因素則是購房者進壹步加杠杆的空間小於市場預期，過去幾年隱性杠杆工具盛行（首付貸），買房的首付比例在壹些案例中可能是低於 20%，當然壹線城市來看，這種情況相對要好壹些。
利率依然是避不開的話題
無論什麼時候，利率變化對於樓市的影響裡都是毋庸置疑的。目前，租金回報率和社會無風險利率相差不大。壹旦出現基准利率的下行，壹線樓市作為穩定現金流可配置資產的意義就拾分明顯。
按照中信證券陳聰團隊的預計，如果2016年年內10年期國債的利率可以下降到 2.2%左右（假定降息幅度為0.25%，則大約需要3次降息），或至少壹年期的國債利率會下降到2%以下（需要不止壹次降息），壹線城市房價就有明顯上漲的可能性。
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