[孫春光] 溫西與西溫買地自建房的核心要領
了解完城市發展規劃，你就會發現，溫哥華未來的城市發展只有向天借地。以甘比街路兩邊的地產為例，介紹溫哥華的地產是如何被政府抬高的。為了容納越來越多的買不起獨立別墅的人口，市政府不是采取限購政策，而是想辦法讓大家買得起。在加拿大，房地產的價值主要在土地上，為了降低土地占房屋中的成本，政府就把原來只允許建2層獨棟別墅的地批准可以蓋多層，以降低房價。甘比街兩旁，原來的舊房子只有2層，老的規劃只能建造土地面積的70%，也可以說系數是0.7，改變規劃後，政府就允許建系數是3.5甚至4.5的中、低層公寓樓了。但是土地是私人的，原來系數是0.7時，如果價格是100萬，現在系數是4.5， 那末市場成交價格就變成6 倍於原來的價格，即600萬了，但是實際的成交價不到600萬，而是在400-500萬之間，為什麼？發展商不買，發展商只願意出合理的價。即使這樣，結果也是：房東賺了大錢，政府賺了過戶稅收和開工行政費，開發商賺了建設增值部分，買不起房子的市民可以買得起公寓了，這種規劃真正起到多贏的目的。
但是，這些有限的土地會很快就會被用光的，未來再需要土地怎麼辦？市政府還會如法炮制，再把其他的別墅土地批准建高層，如此壹來，就進入壹個怪圈，政府越有新的規劃，被規劃著的房東的地就越值錢，反映在地產的成交價格上就是上升，所以，下個結論：溫哥華西區的地產價格是被政府抬高的，而且可以預測，這種趨勢還會繼續下去。政府也是無奈！因為加拿大的法律不允許政府先低價買房東的土地，等制定發展規劃後再賣給開發商（中國政府的做法）。總之：政府手中沒有地。所以，政府的這種抬高是被實際情況所逼迫的。
其次，談完溫西再來談西溫。
從溫哥華過了獅門橋，北面的山上，早期都是屬於1891年建立城市的北溫地區（District of North Vancouver）的土地。 1907年從北溫地區獨立出來北溫市（City of North Vancouver）。然後1912年，又獨立出來西溫市（City of West Vancouver），就形成今天的格局。卡普蘭諾河（Capilano River）是西溫市與北溫市的分界線。
西溫市的地產大體上以1號高速公路為分水嶺，高速公路北邊（上面）的地產，更靠近山頂，自然落差較大，海景較好，高速公路南邊（下面）較差。高速公路北邊又因為開發時間的先後，分為老區，新區。老區地產的發展是從接近卡普蘭諾河的BP區開始的----所以BP區也稱老區，BP區在西溫的尊貴地位類似於桑納斯區在溫哥華的尊貴地位。從東向西逐漸推進發展起來的。華人來此購買地產似乎也是沿著歷史的軌跡，從東向西橫掃西溫的。BP區有壹條街，在地產小圈子裡被稱為北京街，實際上它的英文名稱是喬治亞國王路（King Georges Way），由於海景好，整條路兩側豪宅林立，裝修精致，土地面積大，植被花草種植和保養講究，每套豪宅（新建的）幾乎都在1000萬加幣以上的均價價位。之所以叫北京街，壹是早期來此購房者以北京來的客戶最多，贰是因為暗喻其為西溫的首都街。實際上它與緊鄰其南邊的壹條街 Fairmile Rd 是BP 區的兩條位置最佳的街。
後來由於人口的增加，地產發展從BP區向西推進，也就是現在俗話講的新區。
從整個大溫地區來看，既符合中國陽宅風水背山面水傳統的價值觀，又適合現在人審美觀---- 遠離都市紅塵，古木參天，登西溫而小大溫，近海旖旎而遠海縹緲，占盡自然風光，有君臨天下之感的豪宅區也只有西溫獨壹處。
西溫的地產資源是稀缺資源（這裡是說那些具有開闊全海景的豪宅）。雖然西溫是人人夢寐以求的理想居所，但是稀缺資源的獨特性質決定了只能被極少數人壟斷的結局。試分析看看，英國女王皇冠上的鑽石是全世界有幾顆？被收藏大家收藏的梵高的作品有幾幅？被漢元帝嫁給匈奴的王昭君有幾人？......這些都是常人渴望但可望而不可及的資源。這些資源就不能用壹般的市場規律來分析它的價值高低，漲跌規律，因為壹般的市場規律適用於壹般的情況，比如2008年的金融危機，在2009年初其他城市的地產尚在風雨飄搖中瑟瑟發抖時，溫西和西溫的房地產已經被從世界各地來的富人推高（中國買家占大多數）。所以，西溫的房地產還會壹路向上---------即使有短暫停留，也是急風暴雨征程中短暫的輕歌曼舞的歇息---------時間擋不住它升值的步伐。
有人會問，西溫的豪宅幾乎都被中國人壟斷了，隨著中國國內經濟轉差，國內實體經濟賺錢能力的轉弱，西溫的房地產價格，有可能象預言的這樣上升嗎？答案是肯定的。預言的基礎恰恰是同樣的原因。如果中國人在國內可以賺取20-30%的年利潤（前些年），他們會把錢投到西溫嗎？不可能的！正是由於缺少了好的投資渠道，才導致今天大陸上人把錢放在石頭，玉，字畫，郵票等等壹切可以容納投資的領域。但是，房地產是華人骨子裡認可的既安全又具增值潛力的領域。西溫的房地產是富人的保險箱，即使不增值，這些富人也會放！何況西溫接納的是全世界的富豪！不僅僅是華人！這與北京上海接納的都是外地富豪同樣有異曲同工之妙！ 更勿需談：世界上壹個地區的經濟衰退與另壹個地區的經濟繁榮是息息相關的。即使萬壹華人富豪撐不住了，世界上其他地區的富豪會奮不顧身地沖下賽場跑道，接過豪宅這個世界上獨特的接力棒把游戲繼續進行下去。
近年來，西溫這種稀缺資源還有被人為加強的趨勢。
多年來，壹直存在拓寬獅門橋甚至再修壹座橋的呼聲，但是很容易被西溫人以影響西溫的居住環境為理由輕輕地抹殺掉。去年華人圈裡希望西溫政府停止出台限制西溫房東修建5000尺以上豪宅的城市副律的運動也是風聲大雨點小，沒有起到什麼作用。其他城市，包括溫哥華西區，未來的發展是逐漸向天空要資源，會建築越來越多的高樓，而西溫則會把高樓局限在極小的范圍內，大片區域會保留高檔豪華別墅區。所以，我不自量力地大膽預測：大溫哥華地區，100年後，未來能保留豪華別墅區的可能僅余兩處：溫西的桑拿斯區和西溫。
西溫居民和西溫政府正在---- 而且越來越把西溫打造成最高端豪華別墅居住城-----環境優美，人煙稀少的理想之地。而能玩轉古董級稀缺資源的人，也不是普通人！
他們的投資理財理念和思維模式，也不是我等布衣、非肉食者、草芥寒窗之士能窺思洞然的！
知道上述核心價值後，下面的結論就水落石出了：
在西溫建房，必須挑選無可挑剔的全海景地，按照古董級（舍我其誰）的設計理念設計，無論出售還是珍藏，都算是挖到了世界級的珍寶；
在溫西，按照不同的土地區劃來實施不同的方案：想自住就選擇政府開發規劃不著的區；想建完出售就選擇好的學區或商圈區；想獲取超額利潤則要比政府早壹步布局。
作者：孫春光
大溫地區地產經紀和建築商，最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。
對於在何區購買何種舊屋大地，開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
但是，這些有限的土地會很快就會被用光的，未來再需要土地怎麼辦？市政府還會如法炮制，再把其他的別墅土地批准建高層，如此壹來，就進入壹個怪圈，政府越有新的規劃，被規劃著的房東的地就越值錢，反映在地產的成交價格上就是上升，所以，下個結論：溫哥華西區的地產價格是被政府抬高的，而且可以預測，這種趨勢還會繼續下去。政府也是無奈！因為加拿大的法律不允許政府先低價買房東的土地，等制定發展規劃後再賣給開發商（中國政府的做法）。總之：政府手中沒有地。所以，政府的這種抬高是被實際情況所逼迫的。
其次，談完溫西再來談西溫。
從溫哥華過了獅門橋，北面的山上，早期都是屬於1891年建立城市的北溫地區（District of North Vancouver）的土地。 1907年從北溫地區獨立出來北溫市（City of North Vancouver）。然後1912年，又獨立出來西溫市（City of West Vancouver），就形成今天的格局。卡普蘭諾河（Capilano River）是西溫市與北溫市的分界線。
西溫市的地產大體上以1號高速公路為分水嶺，高速公路北邊（上面）的地產，更靠近山頂，自然落差較大，海景較好，高速公路南邊（下面）較差。高速公路北邊又因為開發時間的先後，分為老區，新區。老區地產的發展是從接近卡普蘭諾河的BP區開始的----所以BP區也稱老區，BP區在西溫的尊貴地位類似於桑納斯區在溫哥華的尊貴地位。從東向西逐漸推進發展起來的。華人來此購買地產似乎也是沿著歷史的軌跡，從東向西橫掃西溫的。BP區有壹條街，在地產小圈子裡被稱為北京街，實際上它的英文名稱是喬治亞國王路（King Georges Way），由於海景好，整條路兩側豪宅林立，裝修精致，土地面積大，植被花草種植和保養講究，每套豪宅（新建的）幾乎都在1000萬加幣以上的均價價位。之所以叫北京街，壹是早期來此購房者以北京來的客戶最多，贰是因為暗喻其為西溫的首都街。實際上它與緊鄰其南邊的壹條街 Fairmile Rd 是BP 區的兩條位置最佳的街。
後來由於人口的增加，地產發展從BP區向西推進，也就是現在俗話講的新區。
從整個大溫地區來看，既符合中國陽宅風水背山面水傳統的價值觀，又適合現在人審美觀---- 遠離都市紅塵，古木參天，登西溫而小大溫，近海旖旎而遠海縹緲，占盡自然風光，有君臨天下之感的豪宅區也只有西溫獨壹處。
西溫的地產資源是稀缺資源（這裡是說那些具有開闊全海景的豪宅）。雖然西溫是人人夢寐以求的理想居所，但是稀缺資源的獨特性質決定了只能被極少數人壟斷的結局。試分析看看，英國女王皇冠上的鑽石是全世界有幾顆？被收藏大家收藏的梵高的作品有幾幅？被漢元帝嫁給匈奴的王昭君有幾人？......這些都是常人渴望但可望而不可及的資源。這些資源就不能用壹般的市場規律來分析它的價值高低，漲跌規律，因為壹般的市場規律適用於壹般的情況，比如2008年的金融危機，在2009年初其他城市的地產尚在風雨飄搖中瑟瑟發抖時，溫西和西溫的房地產已經被從世界各地來的富人推高（中國買家占大多數）。所以，西溫的房地產還會壹路向上---------即使有短暫停留，也是急風暴雨征程中短暫的輕歌曼舞的歇息---------時間擋不住它升值的步伐。
有人會問，西溫的豪宅幾乎都被中國人壟斷了，隨著中國國內經濟轉差，國內實體經濟賺錢能力的轉弱，西溫的房地產價格，有可能象預言的這樣上升嗎？答案是肯定的。預言的基礎恰恰是同樣的原因。如果中國人在國內可以賺取20-30%的年利潤（前些年），他們會把錢投到西溫嗎？不可能的！正是由於缺少了好的投資渠道，才導致今天大陸上人把錢放在石頭，玉，字畫，郵票等等壹切可以容納投資的領域。但是，房地產是華人骨子裡認可的既安全又具增值潛力的領域。西溫的房地產是富人的保險箱，即使不增值，這些富人也會放！何況西溫接納的是全世界的富豪！不僅僅是華人！這與北京上海接納的都是外地富豪同樣有異曲同工之妙！ 更勿需談：世界上壹個地區的經濟衰退與另壹個地區的經濟繁榮是息息相關的。即使萬壹華人富豪撐不住了，世界上其他地區的富豪會奮不顧身地沖下賽場跑道，接過豪宅這個世界上獨特的接力棒把游戲繼續進行下去。
近年來，西溫這種稀缺資源還有被人為加強的趨勢。
多年來，壹直存在拓寬獅門橋甚至再修壹座橋的呼聲，但是很容易被西溫人以影響西溫的居住環境為理由輕輕地抹殺掉。去年華人圈裡希望西溫政府停止出台限制西溫房東修建5000尺以上豪宅的城市副律的運動也是風聲大雨點小，沒有起到什麼作用。其他城市，包括溫哥華西區，未來的發展是逐漸向天空要資源，會建築越來越多的高樓，而西溫則會把高樓局限在極小的范圍內，大片區域會保留高檔豪華別墅區。所以，我不自量力地大膽預測：大溫哥華地區，100年後，未來能保留豪華別墅區的可能僅余兩處：溫西的桑拿斯區和西溫。
西溫居民和西溫政府正在---- 而且越來越把西溫打造成最高端豪華別墅居住城-----環境優美，人煙稀少的理想之地。而能玩轉古董級稀缺資源的人，也不是普通人！
他們的投資理財理念和思維模式，也不是我等布衣、非肉食者、草芥寒窗之士能窺思洞然的！
知道上述核心價值後，下面的結論就水落石出了：
在西溫建房，必須挑選無可挑剔的全海景地，按照古董級（舍我其誰）的設計理念設計，無論出售還是珍藏，都算是挖到了世界級的珍寶；
在溫西，按照不同的土地區劃來實施不同的方案：想自住就選擇政府開發規劃不著的區；想建完出售就選擇好的學區或商圈區；想獲取超額利潤則要比政府早壹步布局。
作者：孫春光
大溫地區地產經紀和建築商，最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。
對於在何區購買何種舊屋大地，開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
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