[買房賣房] 銀行難續貸 加國業主私人貸款暴增
（加西網綜合）隨著高利率環境與房價波動持續影響市場，越來越多加拿大房主開始依賴私人或替代型抵押貸款（private/alternative mortgages），並且比以往更長時間無法“升級”回傳統銀行按揭體系，引發行業與監管機構關注。
所謂私人抵押貸款，是指無法滿足銀行等傳統金融機構收入或信用要求的借款人所使用的貸款產品。由於風險較高，其利率通常明顯高於主流按揭產品。
目前，壹些私人貸款機構提供的叁年期固定利率已超過6%，甚至達到7.59%，而傳統銀行同類叁年期按揭利率約為4%左右。
業內人士指出，在正常情況下，這類貸款多被視為短期“過渡方案”，借款人通常會在壹年內改善財務狀況後轉回傳統按揭。但近年來，由於房價下滑與利率上升，越來越多家庭無法滿足銀行審批條件，被迫長期留在私人貸款體系中。
根據《環球郵報》的報道，Home Trust公司住宅按揭業務副總裁皮埃爾·馬丁（Pierre Martin）表示，市場波動使不少客戶選擇叁年期產品以降低不確定性，但也延長了留在高利率貸款中的時間。
與此同時，Glasslake Funding高級銷售經理傑克·班尼斯特（Jake Bannister）指出，客戶續約私人貸款的比例正在上升，目前約有肆分之叁客戶選擇續約，而過去這壹比例約為50%。
他表示，在多倫多、溫哥華等主要城市，部分房產在續貸時甚至出現“貸款金額高於房產估值”的情況，導致業主需要額外支付數千加元補足差額。
班尼斯特說：“很多人過去依賴房價持續上漲，但這種情況已經不再成立”。
業內普遍認為，這壹趨勢與疫情期間高位入市的購房者密切相關。這部分群體在過去壹年集中進入貸款續期周期，在高利率環境下承受更大壓力。
多倫多CMI金融集團（CMI Financial Group）首席執行官布萊恩·賈斯科爾卡（Bryan Jaskolka）表示，受影響最嚴重的是在市場高點入市、資金杠杆較高的購房者。
加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）數據顯示，2025年第肆季度，前25家私人抵押貸款機構的資產管理規模同比增長8.6%，高於整體抵押貸款市場4.9%的增速，顯示該領域正在加速擴張。
CMHC副首席經濟學家Aled ab Iorwerth對此表示擔憂。他指出，如果房主長期無法積累房屋淨值，意味著其財務狀況較為脆弱，在未來經濟放緩時更容易受到沖擊。
他表示：“我們需要持續觀察這壹趨勢是否會擴大，並對整體經濟產生連鎖影響”。
自2018年監管機構收緊按揭貸款審批規則以來，私人貸款市場快速發展，被視為部分借款人進入傳統銀行體系前的“緩沖通道”。目前，這類貸款約占加拿大整體按揭市場的1.8%。
不過業內也強調，私人按揭本應是短期過渡工具，而非長期解決方案。
CMI方面表示，公司並不希望客戶長期停留在高利率產品中，因為理想情況下，借款人應在壹至兩年內重新回到低成本傳統貸款體系。
與此同時，Home Trust的馬丁指出，部分客戶甚至長期使用私人貸款超過10年，但隨著市場變化，這類產品與傳統貸款之間的利差正在縮小。
他說：“相比贰叁拾年前，私人貸款和銀行貸款之間的差距已經明顯收窄”。
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所謂私人抵押貸款，是指無法滿足銀行等傳統金融機構收入或信用要求的借款人所使用的貸款產品。由於風險較高，其利率通常明顯高於主流按揭產品。
目前，壹些私人貸款機構提供的叁年期固定利率已超過6%，甚至達到7.59%，而傳統銀行同類叁年期按揭利率約為4%左右。
業內人士指出，在正常情況下，這類貸款多被視為短期“過渡方案”，借款人通常會在壹年內改善財務狀況後轉回傳統按揭。但近年來，由於房價下滑與利率上升，越來越多家庭無法滿足銀行審批條件，被迫長期留在私人貸款體系中。
根據《環球郵報》的報道，Home Trust公司住宅按揭業務副總裁皮埃爾·馬丁（Pierre Martin）表示，市場波動使不少客戶選擇叁年期產品以降低不確定性，但也延長了留在高利率貸款中的時間。
與此同時，Glasslake Funding高級銷售經理傑克·班尼斯特（Jake Bannister）指出，客戶續約私人貸款的比例正在上升，目前約有肆分之叁客戶選擇續約，而過去這壹比例約為50%。
他表示，在多倫多、溫哥華等主要城市，部分房產在續貸時甚至出現“貸款金額高於房產估值”的情況，導致業主需要額外支付數千加元補足差額。
班尼斯特說：“很多人過去依賴房價持續上漲，但這種情況已經不再成立”。
業內普遍認為，這壹趨勢與疫情期間高位入市的購房者密切相關。這部分群體在過去壹年集中進入貸款續期周期，在高利率環境下承受更大壓力。
多倫多CMI金融集團（CMI Financial Group）首席執行官布萊恩·賈斯科爾卡（Bryan Jaskolka）表示，受影響最嚴重的是在市場高點入市、資金杠杆較高的購房者。
加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）數據顯示，2025年第肆季度，前25家私人抵押貸款機構的資產管理規模同比增長8.6%，高於整體抵押貸款市場4.9%的增速，顯示該領域正在加速擴張。
CMHC副首席經濟學家Aled ab Iorwerth對此表示擔憂。他指出，如果房主長期無法積累房屋淨值，意味著其財務狀況較為脆弱，在未來經濟放緩時更容易受到沖擊。
他表示：“我們需要持續觀察這壹趨勢是否會擴大，並對整體經濟產生連鎖影響”。
自2018年監管機構收緊按揭貸款審批規則以來，私人貸款市場快速發展，被視為部分借款人進入傳統銀行體系前的“緩沖通道”。目前，這類貸款約占加拿大整體按揭市場的1.8%。
不過業內也強調，私人按揭本應是短期過渡工具，而非長期解決方案。
CMI方面表示，公司並不希望客戶長期停留在高利率產品中，因為理想情況下，借款人應在壹至兩年內重新回到低成本傳統貸款體系。
與此同時，Home Trust的馬丁指出，部分客戶甚至長期使用私人貸款超過10年，但隨著市場變化，這類產品與傳統貸款之間的利差正在縮小。
他說：“相比贰叁拾年前，私人貸款和銀行貸款之間的差距已經明顯收窄”。
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