廣州放大招,"老破小"可能真的有救了
市場不流通，才是真正的麻煩。畢竟，房地產行業是支柱產業，背後捆綁著建材、家居等大量的上下游產業。
所以，廣州等地的“以舊換新”，本質上就是換了壹種思路，政府信用親自下場，為市場提供流動性。調控的方向，從過去簡單地控制房價漲跌，變成了激活流通。
這壹變化背後，是房地產發展階段的切換。
圖/圖蟲創意
過去贰叁拾年，房地產行業高歌猛進。城市“攤大餅”式擴張，人口大量湧入，購房需求不斷增加，在這個背景下，開發商們也不斷拿地，建新房，高周轉擴張。
但今天，很多城市已經進入存量時代：人口增長放緩，城鎮化減速，住房總量告別短缺，真正缺的是更合理的配置結構。
比如，有的城中心的核心地段，有大量的“老破小”，年輕人買不起，甚至租不起，保障房供給不足。這些老舊社區，也缺乏更新定力，陷入拆不起、改不動的僵局。
在這種背景下，“以舊換新”，代表壹種新的思路——政府不再只是調控市場，而是開始介入存量資源的重新配置。
按照廣州的政策，收購來的“老破小”，將優先用於保障性住房、人才公寓以及城市更新安置。
這意味著，那些過去作為商品房存在的老舊住宅，未來可能承擔更多的公共屬性。所以，它不僅僅是去庫存，也還是對住房功能的壹種新探索。
03
搞“以舊換新”，將存量市場上的改善型需求釋放出來，當然只是壹種理論上的設想。在現實執行層面，這壹模式並非沒有挑戰。
首先，國企出錢收房，如果規模較大，需要的資金量會非常龐大，這筆資金從哪裡來呢？
目前，很多地方的“以舊換新”，主要依靠政策性金融工具支持。比如，央行之前設立了3000億元保障性住房再貸款，引導國企收購存量住房。但長期來看，僅靠政策輸血並不可持續。
尤其是像廣州這樣的壹線城市，如果全面攤開，給國企帶來的資金壓力會很大。將收購房屋的總價，限定在300萬元以內，想必也是有緩解資金壓力的考慮。
其次，也是最重要的壹點，如何給出讓業主滿意的價格呢？
如廣州的新政強調：“收購價格以市場成交價為參考”，但現實中所謂的市場價，本身沒有壹個明確的標准。有人把房子買走，業主肯定想多賣點，和評估機構之間很容易出現壹定的心理落差。
如果出價太低了，願意參與換新的業主可能寥寥無幾，影響政策的推廣效果。但如果出價太高了，會影響周邊房源的價格預期，同時對負責收購的國企來說，也可能有資產貶值的風險。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
所以，廣州等地的“以舊換新”，本質上就是換了壹種思路，政府信用親自下場，為市場提供流動性。調控的方向，從過去簡單地控制房價漲跌，變成了激活流通。
這壹變化背後，是房地產發展階段的切換。
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過去贰叁拾年，房地產行業高歌猛進。城市“攤大餅”式擴張，人口大量湧入，購房需求不斷增加，在這個背景下，開發商們也不斷拿地，建新房，高周轉擴張。
但今天，很多城市已經進入存量時代：人口增長放緩，城鎮化減速，住房總量告別短缺，真正缺的是更合理的配置結構。
比如，有的城中心的核心地段，有大量的“老破小”，年輕人買不起，甚至租不起，保障房供給不足。這些老舊社區，也缺乏更新定力，陷入拆不起、改不動的僵局。
在這種背景下，“以舊換新”，代表壹種新的思路——政府不再只是調控市場，而是開始介入存量資源的重新配置。
按照廣州的政策，收購來的“老破小”，將優先用於保障性住房、人才公寓以及城市更新安置。
這意味著，那些過去作為商品房存在的老舊住宅，未來可能承擔更多的公共屬性。所以，它不僅僅是去庫存，也還是對住房功能的壹種新探索。
03
搞“以舊換新”，將存量市場上的改善型需求釋放出來，當然只是壹種理論上的設想。在現實執行層面，這壹模式並非沒有挑戰。
首先，國企出錢收房，如果規模較大，需要的資金量會非常龐大，這筆資金從哪裡來呢？
目前，很多地方的“以舊換新”，主要依靠政策性金融工具支持。比如，央行之前設立了3000億元保障性住房再貸款，引導國企收購存量住房。但長期來看，僅靠政策輸血並不可持續。
尤其是像廣州這樣的壹線城市，如果全面攤開，給國企帶來的資金壓力會很大。將收購房屋的總價，限定在300萬元以內，想必也是有緩解資金壓力的考慮。
其次，也是最重要的壹點，如何給出讓業主滿意的價格呢？
如廣州的新政強調：“收購價格以市場成交價為參考”，但現實中所謂的市場價，本身沒有壹個明確的標准。有人把房子買走，業主肯定想多賣點，和評估機構之間很容易出現壹定的心理落差。
如果出價太低了，願意參與換新的業主可能寥寥無幾，影響政策的推廣效果。但如果出價太高了，會影響周邊房源的價格預期，同時對負責收購的國企來說，也可能有資產貶值的風險。
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