广州放大招,"老破小"可能真的有救了
市场不流通，才是真正的麻烦。毕竟，房地产行业是支柱产业，背后捆绑着建材、家居等大量的上下游产业。
所以，广州等地的“以旧换新”，本质上就是换了一种思路，政府信用亲自下场，为市场提供流动性。调控的方向，从过去简单地控制房价涨跌，变成了激活流通。
这一变化背后，是房地产发展阶段的切换。
图/图虫创意
过去二三十年，房地产行业高歌猛进。城市“摊大饼”式扩张，人口大量涌入，购房需求不断增加，在这个背景下，开发商们也不断拿地，建新房，高周转扩张。
但今天，很多城市已经进入存量时代：人口增长放缓，城镇化减速，住房总量告别短缺，真正缺的是更合理的配置结构。
比如，有的城中心的核心地段，有大量的“老破小”，年轻人买不起，甚至租不起，保障房供给不足。这些老旧社区，也缺乏更新定力，陷入拆不起、改不动的僵局。
在这种背景下，“以旧换新”，代表一种新的思路——政府不再只是调控市场，而是开始介入存量资源的重新配置。
按照广州的政策，收购来的“老破小”，将优先用于保障性住房、人才公寓以及城市更新安置。
这意味着，那些过去作为商品房存在的老旧住宅，未来可能承担更多的公共属性。所以，它不仅仅是去库存，也还是对住房功能的一种新探索。
03
搞“以旧换新”，将存量市场上的改善型需求释放出来，当然只是一种理论上的设想。在现实执行层面，这一模式并非没有挑战。
首先，国企出钱收房，如果规模较大，需要的资金量会非常庞大，这笔资金从哪里来呢？
目前，很多地方的“以旧换新”，主要依靠政策性金融工具支持。比如，央行之前设立了3000亿元保障性住房再贷款，引导国企收购存量住房。但长期来看，仅靠政策输血并不可持续。
尤其是像广州这样的一线城市，如果全面摊开，给国企带来的资金压力会很大。将收购房屋的总价，限定在300万元以内，想必也是有缓解资金压力的考虑。
其次，也是最重要的一点，如何给出让业主满意的价格呢？
如广州的新政强调：“收购价格以市场成交价为参考”，但现实中所谓的市场价，本身没有一个明确的标准。有人把房子买走，业主肯定想多卖点，和评估机构之间很容易出现一定的心理落差。
如果出价太低了，愿意参与换新的业主可能寥寥无几，影响政策的推广效果。但如果出价太高了，会影响周边房源的价格预期，同时对负责收购的国企来说，也可能有资产贬值的风险。
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还没人说话啊，我想来说几句
所以，广州等地的“以旧换新”，本质上就是换了一种思路，政府信用亲自下场，为市场提供流动性。调控的方向，从过去简单地控制房价涨跌，变成了激活流通。
这一变化背后，是房地产发展阶段的切换。
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过去二三十年，房地产行业高歌猛进。城市“摊大饼”式扩张，人口大量涌入，购房需求不断增加，在这个背景下，开发商们也不断拿地，建新房，高周转扩张。
但今天，很多城市已经进入存量时代：人口增长放缓，城镇化减速，住房总量告别短缺，真正缺的是更合理的配置结构。
比如，有的城中心的核心地段，有大量的“老破小”，年轻人买不起，甚至租不起，保障房供给不足。这些老旧社区，也缺乏更新定力，陷入拆不起、改不动的僵局。
在这种背景下，“以旧换新”，代表一种新的思路——政府不再只是调控市场，而是开始介入存量资源的重新配置。
按照广州的政策，收购来的“老破小”，将优先用于保障性住房、人才公寓以及城市更新安置。
这意味着，那些过去作为商品房存在的老旧住宅，未来可能承担更多的公共属性。所以，它不仅仅是去库存，也还是对住房功能的一种新探索。
03
搞“以旧换新”，将存量市场上的改善型需求释放出来，当然只是一种理论上的设想。在现实执行层面，这一模式并非没有挑战。
首先，国企出钱收房，如果规模较大，需要的资金量会非常庞大，这笔资金从哪里来呢？
目前，很多地方的“以旧换新”，主要依靠政策性金融工具支持。比如，央行之前设立了3000亿元保障性住房再贷款，引导国企收购存量住房。但长期来看，仅靠政策输血并不可持续。
尤其是像广州这样的一线城市，如果全面摊开，给国企带来的资金压力会很大。将收购房屋的总价，限定在300万元以内，想必也是有缓解资金压力的考虑。
其次，也是最重要的一点，如何给出让业主满意的价格呢？
如广州的新政强调：“收购价格以市场成交价为参考”，但现实中所谓的市场价，本身没有一个明确的标准。有人把房子买走，业主肯定想多卖点，和评估机构之间很容易出现一定的心理落差。
如果出价太低了，愿意参与换新的业主可能寥寥无几，影响政策的推广效果。但如果出价太高了，会影响周边房源的价格预期，同时对负责收购的国企来说，也可能有资产贬值的风险。
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