[买房卖房] 楼市回暖为何带不动房贷?全款买房兴起、赎楼还贷再现
除居民杠杆意愿变化外，业内认为，楼市成交与信贷数据出现不一样的走势，也与购房行为的结构性转变有关。
李宇嘉指出，近年来，全国及重点城市二手房交易快速攀升，2023年至2025年，30个重点城市年均增幅约20%。其中很大一部分属于“套现”性质，置换需求占比较低，由此产生了由赎楼驱动的“还贷效应”。
李宇嘉进一步解释，次新房挂牌量增加后，还贷效应愈发明显。前期房价处于高位时杠杆加得较足，而当前房价回落，即便有接盘购房者通过按揭购买，贷款额度也大幅缩水。
深圳一位资深地产中介人士以近期经手的一个案例给记者算了一笔账：一套2021年以600万元买入的房子，首付三成，贷款420万元。到2026年，市场价跌至480万元，业主此时决定卖房，成交后首先要还清剩余约380万元贷款，实际到手的现金仅剩100万元左右。
“以前卖房是为了换更好的房，钱在楼市里滚；现在卖房是真的卖，钱从楼市里走出去。”该中介人士说。
刘杰也指出，今年以来的楼市复苏主要以一线城市的二手房市场为主要推动力量。数据显示，今年1～4月，多个一线城市二手房成交量走高，上海市二手房成交面积755万平方米，为近3年新高。然而，二手房交易中存在大量“卖旧买新”的置换模式，换房过程可能未产生净新增贷款需求，而且可能整体降低了家庭负债水平。
此外，有市场观点认为，当前，住房公积金贷款对商业贷款形成了一定的替代效应。
刘杰认为，今年以来刚需购房群体更偏好使用公积金贷款，对商业贷款的需求形成一定替代。一方面，公积金贷款利率相对较低。以上海为例，5年以上公积金首套房贷款利率2.6%，而商贷首套房贷款利率为3.05%，利差高达45bp。另一方面，今年以来多地陆续出台提高公积金贷款额度、放宽提取限制等优化政策，使住房公积金变得更易缴、更易取、更易贷。第一财经此前也曾报道，“五一”前，多个一线城市已放宽住房公积金政策。（详见《最高可贷360万元!五一假期前广深大幅上调公积金贷款额度》）
上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，这背后其实存在一些结构性原因，比如这两年大家买二手房，公积金贷款的支持力度是比较高的，很多人在使用了首付款和公积金贷款后，基本上就能够比较容易的买下房子，这个时候可能也会分流一部分商业银行贷款的需求，这侧面也说明公积金对于支持住房消费力度是比较大的。
部分重点城市的公积金贷款数据亦可印证这一偏好转变。深圳贝壳研究院数据显示，2026年1月至3月中旬，深圳二手房套均公积金贷款金额为125万元，同比大幅上涨32%；而同期的套均商业贷款金额为293万元，同比下降18%。
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好新闻没人评论怎么行，我来说几句
李宇嘉指出，近年来，全国及重点城市二手房交易快速攀升，2023年至2025年，30个重点城市年均增幅约20%。其中很大一部分属于“套现”性质，置换需求占比较低，由此产生了由赎楼驱动的“还贷效应”。
李宇嘉进一步解释，次新房挂牌量增加后，还贷效应愈发明显。前期房价处于高位时杠杆加得较足，而当前房价回落，即便有接盘购房者通过按揭购买，贷款额度也大幅缩水。
深圳一位资深地产中介人士以近期经手的一个案例给记者算了一笔账：一套2021年以600万元买入的房子，首付三成，贷款420万元。到2026年，市场价跌至480万元，业主此时决定卖房，成交后首先要还清剩余约380万元贷款，实际到手的现金仅剩100万元左右。
“以前卖房是为了换更好的房，钱在楼市里滚；现在卖房是真的卖，钱从楼市里走出去。”该中介人士说。
刘杰也指出，今年以来的楼市复苏主要以一线城市的二手房市场为主要推动力量。数据显示，今年1～4月，多个一线城市二手房成交量走高，上海市二手房成交面积755万平方米，为近3年新高。然而，二手房交易中存在大量“卖旧买新”的置换模式，换房过程可能未产生净新增贷款需求，而且可能整体降低了家庭负债水平。
此外，有市场观点认为，当前，住房公积金贷款对商业贷款形成了一定的替代效应。
刘杰认为，今年以来刚需购房群体更偏好使用公积金贷款，对商业贷款的需求形成一定替代。一方面，公积金贷款利率相对较低。以上海为例，5年以上公积金首套房贷款利率2.6%，而商贷首套房贷款利率为3.05%，利差高达45bp。另一方面，今年以来多地陆续出台提高公积金贷款额度、放宽提取限制等优化政策，使住房公积金变得更易缴、更易取、更易贷。第一财经此前也曾报道，“五一”前，多个一线城市已放宽住房公积金政策。（详见《最高可贷360万元!五一假期前广深大幅上调公积金贷款额度》）
上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，这背后其实存在一些结构性原因，比如这两年大家买二手房，公积金贷款的支持力度是比较高的，很多人在使用了首付款和公积金贷款后，基本上就能够比较容易的买下房子，这个时候可能也会分流一部分商业银行贷款的需求，这侧面也说明公积金对于支持住房消费力度是比较大的。
部分重点城市的公积金贷款数据亦可印证这一偏好转变。深圳贝壳研究院数据显示，2026年1月至3月中旬，深圳二手房套均公积金贷款金额为125万元，同比大幅上涨32%；而同期的套均商业贷款金额为293万元，同比下降18%。
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