[买房卖房] 一群在海南买房的北方人,养老梦搁浅在"候鸟小区"
2元与5元之争
当对物业公司的不满积累到一定程度，几户家庭凑在一起，形成维权小队，其中就包括刘春霞、姜素霞与曹洪祥。他们拿出了年轻时做生意的精力，一次次找物业理论，拒缴物业费，频繁致电12345热线，并向海南省住建厅反映情况。
姜素霞记得，2020年12月底的一天，她和刘春霞的丈夫唠嗑，物业费用的制定规则到底如何。几位业主前往物业质问为何每平方米收5元钱。“物业经理说，因为小区是高档住宅。”
根据2010年海南省人大常委会发布的《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）相关规定，物业分为普通住宅物业及其他住宅物业。普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业服务费，实行市场调节价。
业主们翻看当年的房产宣传册发现，物业类别是“普通住宅”。
2021年3月4日，乐东县发改委发布通知文件认定：经查，龙沐湾为普通住宅，不属于商业公寓或高级公寓。据此，当年11月，以曹洪祥为代表的40户维权业主将物业告上法庭，请求判令物业公司清退多收的物业费。
物业很快也找到自己的政策武器：2015年6月1日，海南省下发《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。而前述《物业管理条例》于2021年6月通过了修订版，其中相关条款也作了更新，与《通知》保持一致。
鉴于这些，法院要求乐东戴维斯按2元/平方米的标准，向业主退还多收的物业费，退费区间仅限于2013年1月1日至2015年6月25日。
此后一些业主纷纷效仿，根据乐东戴维斯在2026年的一份公告，共有139户业主向法院提起了诉讼。按相关判决，乐东戴维斯已经向33户业主履行退费，累计退费超过28万元。
为反击业主的诉讼，2022年，乐东戴维斯将40名拒绝缴纳物业费的业主告上法庭，这一波诉讼的焦点在于，业主们是否应按照5元/平方米的物业费补缴。
法院认为，根据《通知》与2021年版《物业管理条例》，龙沐湾小区的物业收费价格由物业与业主协商而定，政府不参与定价。因此，法院判决业主败诉，认为他们应按照5元/平方米的标准补齐物业费。
林象犯难了：这就相当于，法院认定自2016年之后，小区应该按照5元/平方米收。“法院都判了，我们怎么让他再调节物业价格？我们肯定是大不过法院的判决。”
实际上，国家目前没有专门对于整个小区是否属于普通住宅的认定标准。根据现有法律规定，税务领域的“普通住宅”认定仅针对单套房屋，不适用于整个小区的认定，且在物业服务收费定价领域并无直接的法定效力。
一位长期处理物业与业委会纠纷的专业人士告诉南方周末记者，由于海南“候鸟小区”普遍，法院系统对于“候鸟小区”引发的一系列问题没有统一的判决标准。“法院各判各的，也会影响政府职能部门的执行工作和工作方向。”
在莫婵侥看来，物业费用问题本就应该归物业和业主协商。乐东县相关政府部门以税务认定标准为依据，介入物业费定价领域，还涉及职能权限的边界问题。因此，2023年，乐东戴维斯将乐东县相关政府部门告上法庭，但被法院驳回。
2026年2月6日，在海南省住建厅处理维权业主的信访问题时，乐东县一位副县长问林象，引用收税的认定标准是否妥当。林象当时“就蒙了”，因为他也说不准。
因温泉不出水，姜素霞家的温泉已变成矮炕。南方周末记者郑丹摄
“历史遗留问题”
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当对物业公司的不满积累到一定程度，几户家庭凑在一起，形成维权小队，其中就包括刘春霞、姜素霞与曹洪祥。他们拿出了年轻时做生意的精力，一次次找物业理论，拒缴物业费，频繁致电12345热线，并向海南省住建厅反映情况。
姜素霞记得，2020年12月底的一天，她和刘春霞的丈夫唠嗑，物业费用的制定规则到底如何。几位业主前往物业质问为何每平方米收5元钱。“物业经理说，因为小区是高档住宅。”
根据2010年海南省人大常委会发布的《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）相关规定，物业分为普通住宅物业及其他住宅物业。普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业服务费，实行市场调节价。
业主们翻看当年的房产宣传册发现，物业类别是“普通住宅”。
2021年3月4日，乐东县发改委发布通知文件认定：经查，龙沐湾为普通住宅，不属于商业公寓或高级公寓。据此，当年11月，以曹洪祥为代表的40户维权业主将物业告上法庭，请求判令物业公司清退多收的物业费。
物业很快也找到自己的政策武器：2015年6月1日，海南省下发《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。而前述《物业管理条例》于2021年6月通过了修订版，其中相关条款也作了更新，与《通知》保持一致。
鉴于这些，法院要求乐东戴维斯按2元/平方米的标准，向业主退还多收的物业费，退费区间仅限于2013年1月1日至2015年6月25日。
此后一些业主纷纷效仿，根据乐东戴维斯在2026年的一份公告，共有139户业主向法院提起了诉讼。按相关判决，乐东戴维斯已经向33户业主履行退费，累计退费超过28万元。
为反击业主的诉讼，2022年，乐东戴维斯将40名拒绝缴纳物业费的业主告上法庭，这一波诉讼的焦点在于，业主们是否应按照5元/平方米的物业费补缴。
法院认为，根据《通知》与2021年版《物业管理条例》，龙沐湾小区的物业收费价格由物业与业主协商而定，政府不参与定价。因此，法院判决业主败诉，认为他们应按照5元/平方米的标准补齐物业费。
林象犯难了：这就相当于，法院认定自2016年之后，小区应该按照5元/平方米收。“法院都判了，我们怎么让他再调节物业价格？我们肯定是大不过法院的判决。”
实际上，国家目前没有专门对于整个小区是否属于普通住宅的认定标准。根据现有法律规定，税务领域的“普通住宅”认定仅针对单套房屋，不适用于整个小区的认定，且在物业服务收费定价领域并无直接的法定效力。
一位长期处理物业与业委会纠纷的专业人士告诉南方周末记者，由于海南“候鸟小区”普遍，法院系统对于“候鸟小区”引发的一系列问题没有统一的判决标准。“法院各判各的，也会影响政府职能部门的执行工作和工作方向。”
在莫婵侥看来，物业费用问题本就应该归物业和业主协商。乐东县相关政府部门以税务认定标准为依据，介入物业费定价领域，还涉及职能权限的边界问题。因此，2023年，乐东戴维斯将乐东县相关政府部门告上法庭，但被法院驳回。
2026年2月6日，在海南省住建厅处理维权业主的信访问题时，乐东县一位副县长问林象，引用收税的认定标准是否妥当。林象当时“就蒙了”，因为他也说不准。
因温泉不出水，姜素霞家的温泉已变成矮炕。南方周末记者郑丹摄
“历史遗留问题”
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