[買房賣房] 加拿大中城卷成大城 但麻煩也來了
（加西網綜合）加拿大中型城市正“長成大城市”：密度上升引發同樣的住房與社區沖突。
從哈利法克斯到基洛納，越來越多的中型城市正在經歷壹場深刻轉型：城市不再向外蔓延，而是向上“生長”，密集型住宅成為主流，但隨之而來的住房可負擔性與社區沖突問題也日益突出。
加拿大廣播公司（CBC News）基於加拿大按揭與住房公司（CMHC）15年來的數據，對柒個中型城市——安省的倫敦、基奇納-滑鐵盧，諾瓦斯科舍省的哈利法克斯，以及BC省的阿伯茨福德、納奈莫、基洛納和維多利亞——進行了分析，揭示出這些城市正在發生的結構性變化。
從“向外擴張”到“向上生長”
過去幾拾年，加拿大城市增長模式高度壹致：在城市邊緣建設獨立屋住宅區，伴隨道路延伸和城市外擴。
但如今，這壹模式正在改變。受地價上漲、人口增長、住房負擔壓力以及政策調整影響，開發商越來越多地轉向建設多單元住宅，例如公寓樓、聯排住宅和小型高密度社區。
數據顯示，這種變化在多個中型城市尤為明顯：
這壹趨勢意味著，中型城市正在以幾拾年未見的速度變得更“城市化”。
建房更多，但租金並未下降
盡管多單元住宅大量增加，但住房負擔問題並未緩解。
哈利法克斯自2010年以來持續出現公寓建設熱潮，但達爾豪斯大學住房政策學者表示，這並未解決住房危機。原因在於，大多數項目由市場驅動，開發商更傾向建設利潤更高的單位，而非真正可負擔住房。
該學者指出：“壹套住房並不等於另壹套住房，比如補貼房、老人支持住房等，它們對很多人來說仍然遙不可及”。
數據也顯示，新租客支付的租金明顯高於現有租戶。例如：
這意味著，新進入市場的租客面臨更高成本。
“只有密度才能讓項目成立”
開發商則從經濟角度解釋這壹趨勢。
壹位安大略開發商表示，在倫敦、基奇納、溫莎等中型城市，土地成本低於多倫多，但租金水平仍足夠支撐開發，使項目更容易實現盈利。
他直言：“密度是讓項目可行的關鍵”。
然而，這種“算賬邏輯”並不總能轉化為可負擔住房。
高密度開發的爭議與風險
在基洛納，UBC（UBC）正在建設的壹座43層高樓將成為卡爾加裡與溫哥華之間最高的建築之壹，但施工過程中因地基開挖引發周邊建築受損爭議，並已引發居民訴訟。
盡管大學方面否認全部責任，但事件凸顯出高密度開發帶來的現實風險。
“缺失的中間住房”仍難落地
在規劃層面，“中間密度住房”（如聯排住宅、小型公寓）被認為是緩解住房危機的關鍵，但實際推進困難重重。
規劃師指出，審批流程復雜且不同層級政府之間存在政策摩擦，導致項目推進滯後。即使是較小型項目，也可能因風險敏感而難以融資或獲批。
社區反對聲音：變化太快、太密
在安省倫敦市，壹些居民對高密度項目提出反對意見。
社區組織認為，部分項目雖然符合城市分區規定，但在短時間內引入過高密度人口，會超出當地基礎設施承載能力，例如道路、停車和交通系統。
壹位居民代表表示：“問題不只是建在哪裡，而是怎麼建、建多快”。
未來趨勢仍不確定
加拿大按揭與住房公司（CMHC）經濟學家指出，隨著市場環境變化，開發商可能再次轉向較低密度、風險更低的中小型項目。
在多倫多和溫哥華，這種趨勢已開始出現：由於購房能力下降和融資難度上升，開發商正在尋找更穩妥的開發模式。
但整體來看，這種變化也會逐步影響到更小的城市，使全國住房開發模式繼續調整。
總之，加拿大中型城市正站在壹個轉折點上：壹方面，高密度開發成為應對住房壓力的現實選擇；另壹方面，可負擔性、基礎設施承載與社區接受度之間的矛盾也正在加劇。
這些城市正在經歷的不只是“長高”，更是壹次關於住房模式與城市未來的重新博弈。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
從哈利法克斯到基洛納，越來越多的中型城市正在經歷壹場深刻轉型：城市不再向外蔓延，而是向上“生長”，密集型住宅成為主流，但隨之而來的住房可負擔性與社區沖突問題也日益突出。
加拿大廣播公司（CBC News）基於加拿大按揭與住房公司（CMHC）15年來的數據，對柒個中型城市——安省的倫敦、基奇納-滑鐵盧，諾瓦斯科舍省的哈利法克斯，以及BC省的阿伯茨福德、納奈莫、基洛納和維多利亞——進行了分析，揭示出這些城市正在發生的結構性變化。
從“向外擴張”到“向上生長”
過去幾拾年，加拿大城市增長模式高度壹致：在城市邊緣建設獨立屋住宅區，伴隨道路延伸和城市外擴。
但如今，這壹模式正在改變。受地價上漲、人口增長、住房負擔壓力以及政策調整影響，開發商越來越多地轉向建設多單元住宅，例如公寓樓、聯排住宅和小型高密度社區。
數據顯示，這種變化在多個中型城市尤為明顯：
- 在維多利亞、阿伯茨福德和基奇納-滑鐵盧，新建住房中約90%為多單元住宅
- 納奈莫的多單元住房占比從2010年的約10%上升至2025年的叁分之贰
- 安省倫敦和BC省基洛納的多單元住宅比例在15年內增長約50%，城市開發結構從“以獨立屋為主”轉向“以高密度為主”
這壹趨勢意味著，中型城市正在以幾拾年未見的速度變得更“城市化”。
建房更多，但租金並未下降
盡管多單元住宅大量增加，但住房負擔問題並未緩解。
哈利法克斯自2010年以來持續出現公寓建設熱潮，但達爾豪斯大學住房政策學者表示，這並未解決住房危機。原因在於，大多數項目由市場驅動，開發商更傾向建設利潤更高的單位，而非真正可負擔住房。
該學者指出：“壹套住房並不等於另壹套住房，比如補貼房、老人支持住房等，它們對很多人來說仍然遙不可及”。
數據也顯示，新租客支付的租金明顯高於現有租戶。例如：
- 哈利法克斯2025年10月兩居室轉租平均租金：約2058加元
- 同類非轉租房源平均租金：約1764加元
這意味著，新進入市場的租客面臨更高成本。
“只有密度才能讓項目成立”
開發商則從經濟角度解釋這壹趨勢。
壹位安大略開發商表示，在倫敦、基奇納、溫莎等中型城市，土地成本低於多倫多，但租金水平仍足夠支撐開發，使項目更容易實現盈利。
他直言：“密度是讓項目可行的關鍵”。
然而，這種“算賬邏輯”並不總能轉化為可負擔住房。
高密度開發的爭議與風險
在基洛納，UBC（UBC）正在建設的壹座43層高樓將成為卡爾加裡與溫哥華之間最高的建築之壹，但施工過程中因地基開挖引發周邊建築受損爭議，並已引發居民訴訟。
盡管大學方面否認全部責任，但事件凸顯出高密度開發帶來的現實風險。
“缺失的中間住房”仍難落地
在規劃層面，“中間密度住房”（如聯排住宅、小型公寓）被認為是緩解住房危機的關鍵，但實際推進困難重重。
規劃師指出，審批流程復雜且不同層級政府之間存在政策摩擦，導致項目推進滯後。即使是較小型項目，也可能因風險敏感而難以融資或獲批。
社區反對聲音：變化太快、太密
在安省倫敦市，壹些居民對高密度項目提出反對意見。
社區組織認為，部分項目雖然符合城市分區規定，但在短時間內引入過高密度人口，會超出當地基礎設施承載能力，例如道路、停車和交通系統。
壹位居民代表表示：“問題不只是建在哪裡，而是怎麼建、建多快”。
未來趨勢仍不確定
加拿大按揭與住房公司（CMHC）經濟學家指出，隨著市場環境變化，開發商可能再次轉向較低密度、風險更低的中小型項目。
在多倫多和溫哥華，這種趨勢已開始出現：由於購房能力下降和融資難度上升，開發商正在尋找更穩妥的開發模式。
但整體來看，這種變化也會逐步影響到更小的城市，使全國住房開發模式繼續調整。
總之，加拿大中型城市正站在壹個轉折點上：壹方面，高密度開發成為應對住房壓力的現實選擇；另壹方面，可負擔性、基礎設施承載與社區接受度之間的矛盾也正在加劇。
這些城市正在經歷的不只是“長高”，更是壹次關於住房模式與城市未來的重新博弈。
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