拒交物業費的業主,怎麼就把物業逼走了?
拉長時間維度，近年來新房物業費持續走高，據中指研究院數據，過去拾年全國重點城市物業費累計上漲31.4%，從2015年的每平方米每月2.07元漲到2025年的2.72元。
事實上，面對物業費漲價，業主在壹定程度上較為弱勢。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師對中國新聞周刊解讀，依據《中華人民共和國民法典》與《物業管理條例》，業主個人可提出議價建議但無最終定價權；物業費調整屬於業主共同決定事項，需按“提案公示—業主大會叁分之贰參與表決、雙過半數同意—簽訂合同並公示備案—履行公開義務”的法定流程執行。
換句話說，業主想調整物業費，特別是降價並不容易。
換物業不是解決辦法
問題是，物業撤場給小區帶來的短期沖擊是巨大的。
物業服務行業雖然是充分競爭行業，但不必然意味著有退出就會有進入。西南某市的李丹購置壹套次新房僅4個月後，就收到了物業發來的“退場通知書”。據她介紹，小區自2021年交付以來，業主端物業平均收繳率僅34%。“這其實是個爛攤子。”
物業服務不僅關乎居住體驗，更影響房價水平。而用於做婚房的房子正在裝修，賣掉不太現實。李丹發帖感歎。評論區裡，不少“同病相憐”的業主大倒苦水：物業離場後小區陷入失序，垃圾清運、亂停車都成為問題；電梯甚至停運，門禁也失效了；後續競標沒有物業公司願意進來……
王玉臣指出，針對物業撤離引發的管理真空，街道與社區負有糾紛調解、指導協助成立業委會、監督交接與選聘新物業等法定兜底責任；業主可通過明確並依法行使共同表決權、細化物業服務合同、推動多方協作建立良性溝通機制。
換物業並非解決問題的根本辦法，更重要的是讓物業服務質價相符、透明可感。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對中國新聞周刊分析，僅更換物業無法根治核心矛盾，小區極易陷入“失管—引入—再失管”的惡性循環，行業亟須從對抗博弈轉向多方共治與科技轉型。
在業主訴求與政府限價政策的雙重驅動下，重慶、武漢、南昌等部分城市自2024年起出現了物業費的結構性下調。據行業監測，部分前期定價偏高或受指導價約束的小區，物業費降幅普遍在20%—30%區間。
中國新聞周刊關注到，2026年全國兩會已將“實施物業服務質量提升行動”寫入政府工作報告。而當前物業企業也在持續推進“物業服務質量提升行動”。
從機制層面看，已經有了積極探索。壹種強調公開透明、結余返還的物業服務模式——酬金制，正在成都、武漢等多個城市加速試點推廣。在該模式下，物業服務企業僅按約定收取固定比例的酬金，小區繳納的全部物業費本金（除去酬金部分）將獨立核算、專款專用，年度結余原則上歸屬全體業主。
張波判斷，物業行業格局發生變化，“好房子”中的“好服務”競爭會進壹步加劇，物業企業的競爭將全面從規模轉向質量。
“物業已進入再定價與再分化的關鍵階段。行業的發展，不再單壹地聚焦規模增長，而是同時面對深耕存量經營、重構市場能力兩條主線。”張波說道。
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事實上，面對物業費漲價，業主在壹定程度上較為弱勢。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師對中國新聞周刊解讀，依據《中華人民共和國民法典》與《物業管理條例》，業主個人可提出議價建議但無最終定價權；物業費調整屬於業主共同決定事項，需按“提案公示—業主大會叁分之贰參與表決、雙過半數同意—簽訂合同並公示備案—履行公開義務”的法定流程執行。
換句話說，業主想調整物業費，特別是降價並不容易。
換物業不是解決辦法
問題是，物業撤場給小區帶來的短期沖擊是巨大的。
物業服務行業雖然是充分競爭行業，但不必然意味著有退出就會有進入。西南某市的李丹購置壹套次新房僅4個月後，就收到了物業發來的“退場通知書”。據她介紹，小區自2021年交付以來，業主端物業平均收繳率僅34%。“這其實是個爛攤子。”
物業服務不僅關乎居住體驗，更影響房價水平。而用於做婚房的房子正在裝修，賣掉不太現實。李丹發帖感歎。評論區裡，不少“同病相憐”的業主大倒苦水：物業離場後小區陷入失序，垃圾清運、亂停車都成為問題；電梯甚至停運，門禁也失效了；後續競標沒有物業公司願意進來……
王玉臣指出，針對物業撤離引發的管理真空，街道與社區負有糾紛調解、指導協助成立業委會、監督交接與選聘新物業等法定兜底責任；業主可通過明確並依法行使共同表決權、細化物業服務合同、推動多方協作建立良性溝通機制。
換物業並非解決問題的根本辦法，更重要的是讓物業服務質價相符、透明可感。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對中國新聞周刊分析，僅更換物業無法根治核心矛盾，小區極易陷入“失管—引入—再失管”的惡性循環，行業亟須從對抗博弈轉向多方共治與科技轉型。
在業主訴求與政府限價政策的雙重驅動下，重慶、武漢、南昌等部分城市自2024年起出現了物業費的結構性下調。據行業監測，部分前期定價偏高或受指導價約束的小區，物業費降幅普遍在20%—30%區間。
中國新聞周刊關注到，2026年全國兩會已將“實施物業服務質量提升行動”寫入政府工作報告。而當前物業企業也在持續推進“物業服務質量提升行動”。
從機制層面看，已經有了積極探索。壹種強調公開透明、結余返還的物業服務模式——酬金制，正在成都、武漢等多個城市加速試點推廣。在該模式下，物業服務企業僅按約定收取固定比例的酬金，小區繳納的全部物業費本金（除去酬金部分）將獨立核算、專款專用，年度結余原則上歸屬全體業主。
張波判斷，物業行業格局發生變化，“好房子”中的“好服務”競爭會進壹步加劇，物業企業的競爭將全面從規模轉向質量。
“物業已進入再定價與再分化的關鍵階段。行業的發展，不再單壹地聚焦規模增長，而是同時面對深耕存量經營、重構市場能力兩條主線。”張波說道。
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