卑詩華人265萬豪宅交房前水淹!法院判決曝光
加拿大BC省壹宗265萬元的豪宅交易因洪水告吹，買賣雙方互指違約。近日，BC省高等法院有了結果，裁定賣家須退還買家13.25萬元定金。
本案的爭議焦點是列治文 Eperson Road 壹棟伍臥伍衛的獨立屋。原告 Katherine Cheung 於 2022 年 4 月同意購入該物業。
賣家 Hui Xue Lin 在案件審理期間去世，其女兒 Tiffany Chen 作為房產經紀人繼續以被告身份應訴。
入住前遭洪水泡爛
洪水發生在 Cheung 原定交房前壹周。她拒絕收房，理由是洪水造成房屋嚴重損壞，已不再是她數月前看房時的狀態。
賣家 Chen 認為洪水造成的損失並不嚴重，合同中的條款要求交房時房屋狀態與看房時大致相同，不是交易的關鍵條件。
買家 Cheung 因此起訴要求返還 13.25 萬元定金，賣家 Chen 則反訴，認為違約的是買家 Cheung。
根據上周的裁決，BC省高等法院法官 Jacqueline D. Hughes 支持了買方訴求，判令退還定金並駁回反訴。
據判決文件，買家 Cheung 的父母住在該物業附近，2022 年 4 月初得知其掛牌出售。Cheung 當時還是大學生，在父母幫助下打算購房自住。
Cheung 的父親實地看房後，與妻女商量並提出了報價。賣家 Lin 接受了高於掛牌價且無條件（subject-free）的報價，雙方簽訂買賣合同。
圖源：bcassessment.ca
合同采用 BC省住宅地產標准格式，包含壹項條款：“物業及所有附帶物品在交房日應與買家 2022 年 4 月 9 日看房時基本相同。”
判決書顯示，Cheung 的父親是在與自家地產經紀在鄰近物業見面後，發現了洪水情況。
“會面後他們步行至該物業，Cheung 先生透過前窗看到木地板拱起、變形且潮濕。”
關於賣家 Chen 何時獲悉洪災，雙方說法不壹。Cheung 的父親稱 6 月 6 日發現後已通知 Chen 助理，Chen 則稱自己直到 6 月 8 日才得知。無論何時得知，雙方於 6 月 8 日壹同到場，隨行還有水管工和驗房師。
據 Cheung 父親庭上證詞，房屋“非常悶熱潮濕，像個濕桑拿”，主層各處都有滲水跡象。
“底層木地板全部泡水變形，櫥櫃和石膏板下部也被泡壞。”
“廚房遠處有個熱水浴缸，整個被水泡得翹起，連瓷磚都被掀起。房屋外部，驗房師指出有水從地基下滲出，後院草坪也因吸水過飽出現積水。”
現場人員拍下了洪水照片提交法庭。當天驗房師關閉了水源、鍋爐和多次跳閘的斷路器，賣家 當天就叫來修復公司進行緊急處理。
誰違約了？
兩天後，2022 年 6 月 10 日，買家的律師聯系賣家的律師，表示買家不打算繼續交易，並要求退還定金。
“原告認為洪水令房屋不適合居住，已不再是看房時狀態，且因損壞和修復范圍，短期內無法恢復。”
賣方律師 6 月 13 日回復，堅持買方須履約。
交房日後買家並未接收房屋，賣方律師隨後又建議重新定壹個交割日期。
“你方主張有權解除合同明顯站不住腳，”法庭文件引用賣方律師信件稱，“洪水造成的輕微外觀損傷遠未達到允許買方違約的程度，合同中也沒有可視為關鍵條款的相關內容。”
賣家最終於 2022 年 10 月將該物業以 216.5 萬元賣給了他人，比 Cheung 的報價低近 50 萬元。
合同違約責任的認定，主要取決於法官對房屋損壞嚴重程度的判斷。
法官 Hughes 在判決中寫道：“原告簽約購買的是沒有水損歷史、可以即刻入住的住宅。而交房日賣方能交付的，卻是壹套剛經歷重大洪災、仍在修復、損壞范圍尚未徹底查明和處理的房屋。”
法官認定房屋狀況已構成合同的“根本違約”，Cheung 有權解除合同。
法官進壹步裁定，合同中的狀態條款屬於“實質性條款”。
最終，法官判令賣家退還定金及累計利息，並承擔原告的法律費用。判決未說明應返還的具體金額。
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本案的爭議焦點是列治文 Eperson Road 壹棟伍臥伍衛的獨立屋。原告 Katherine Cheung 於 2022 年 4 月同意購入該物業。
賣家 Hui Xue Lin 在案件審理期間去世，其女兒 Tiffany Chen 作為房產經紀人繼續以被告身份應訴。
入住前遭洪水泡爛
洪水發生在 Cheung 原定交房前壹周。她拒絕收房，理由是洪水造成房屋嚴重損壞，已不再是她數月前看房時的狀態。
賣家 Chen 認為洪水造成的損失並不嚴重，合同中的條款要求交房時房屋狀態與看房時大致相同，不是交易的關鍵條件。
買家 Cheung 因此起訴要求返還 13.25 萬元定金，賣家 Chen 則反訴，認為違約的是買家 Cheung。
根據上周的裁決，BC省高等法院法官 Jacqueline D. Hughes 支持了買方訴求，判令退還定金並駁回反訴。
據判決文件，買家 Cheung 的父母住在該物業附近，2022 年 4 月初得知其掛牌出售。Cheung 當時還是大學生，在父母幫助下打算購房自住。
Cheung 的父親實地看房後，與妻女商量並提出了報價。賣家 Lin 接受了高於掛牌價且無條件（subject-free）的報價，雙方簽訂買賣合同。
圖源：bcassessment.ca
合同采用 BC省住宅地產標准格式，包含壹項條款：“物業及所有附帶物品在交房日應與買家 2022 年 4 月 9 日看房時基本相同。”
判決書顯示，Cheung 的父親是在與自家地產經紀在鄰近物業見面後，發現了洪水情況。
“會面後他們步行至該物業，Cheung 先生透過前窗看到木地板拱起、變形且潮濕。”
關於賣家 Chen 何時獲悉洪災，雙方說法不壹。Cheung 的父親稱 6 月 6 日發現後已通知 Chen 助理，Chen 則稱自己直到 6 月 8 日才得知。無論何時得知，雙方於 6 月 8 日壹同到場，隨行還有水管工和驗房師。
據 Cheung 父親庭上證詞，房屋“非常悶熱潮濕，像個濕桑拿”，主層各處都有滲水跡象。
“底層木地板全部泡水變形，櫥櫃和石膏板下部也被泡壞。”
“廚房遠處有個熱水浴缸，整個被水泡得翹起，連瓷磚都被掀起。房屋外部，驗房師指出有水從地基下滲出，後院草坪也因吸水過飽出現積水。”
現場人員拍下了洪水照片提交法庭。當天驗房師關閉了水源、鍋爐和多次跳閘的斷路器，賣家 當天就叫來修復公司進行緊急處理。
誰違約了？
兩天後，2022 年 6 月 10 日，買家的律師聯系賣家的律師，表示買家不打算繼續交易，並要求退還定金。
“原告認為洪水令房屋不適合居住，已不再是看房時狀態，且因損壞和修復范圍，短期內無法恢復。”
賣方律師 6 月 13 日回復，堅持買方須履約。
交房日後買家並未接收房屋，賣方律師隨後又建議重新定壹個交割日期。
“你方主張有權解除合同明顯站不住腳，”法庭文件引用賣方律師信件稱，“洪水造成的輕微外觀損傷遠未達到允許買方違約的程度，合同中也沒有可視為關鍵條款的相關內容。”
賣家最終於 2022 年 10 月將該物業以 216.5 萬元賣給了他人，比 Cheung 的報價低近 50 萬元。
合同違約責任的認定，主要取決於法官對房屋損壞嚴重程度的判斷。
法官 Hughes 在判決中寫道：“原告簽約購買的是沒有水損歷史、可以即刻入住的住宅。而交房日賣方能交付的，卻是壹套剛經歷重大洪災、仍在修復、損壞范圍尚未徹底查明和處理的房屋。”
法官認定房屋狀況已構成合同的“根本違約”，Cheung 有權解除合同。
法官進壹步裁定，合同中的狀態條款屬於“實質性條款”。
最終，法官判令賣家退還定金及累計利息，並承擔原告的法律費用。判決未說明應返還的具體金額。
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