BC夫妇的度假公寓 差点被骗子卖掉
（加西网综合）近日，BC省诈骗犯险些以58万加元的价格出售一套他们并不拥有的BC省度假公寓。
BC省最高法院法官艾琳·西格德森表示，一对夫妇在BC省度假社区被卷入房产买卖骗局，他们遭遇的情况“简直是噩梦”，但这并非房地产经纪人的疏忽所致。
法官的任务是权衡这对夫妇对房地产经纪人特纳和 RLK Realty Inc. 提出的民事索赔，该索赔指控这位房地产经纪人和他的经纪公司应对欺诈性的买卖合同负责，该合同声称将大白山（Big White）滑雪度假村的一套公寓从一对夫妇转让给另一对夫妇。
卢克和金·麦克纳利是涉案公寓的业主，他们曾与特纳联系，商讨出售该公寓的可能性。西格德森3月25日的裁决表明，特纳和麦克纳利夫妇同意建立合同关系，但就在此时，一名或多名身份不明的诈骗犯冒充这对夫妇接管了此事。
特纳告诉法庭，他相信自己仍然在与真正的麦克纳利夫妇联系，于是开始尝试推销和出售这处房产，最终找到了买家，即拉塞尔和安妮·玛丽·柯比夫妇，他们为这套三居室公寓出价 58 万加元。
在骗子们接受了他们的报价后，柯比夫妇卖掉了他们在大白山的公寓。正当他们准备接管麦克纳利夫妇的房产时，骗子们聘请的负责完成交易的产权转让律师叫停，称她无法充分核实骗子们所谓的身份。
这时，交易告吹，柯比一家在大白山失去了所有房产，而麦克纳利一家则因身份被盗而感到震惊。
这些诈骗犯始终没有被抓获。
柯比夫妇起诉了特纳和他的雇主，认为他们没有采取足够的措施来确认麦克纳利夫妇的身份——这些措施本可以更早地揭露欺诈行为。
尽管西格德森法官对这对夫妇的困境表示同情，但她无法认同他们的法律论点。法官裁定，特纳和RLK在交易发生时已达到法律规定的注意义务标准，不存在过失。她驳回了原告的诉讼请求，并判令被告承担诉讼费用。
身份验证规则
“原告的遭遇值得我们深表同情”，西格德森在判决书开头写道。
“我眼前所见的一切都如同噩梦一般。诈骗分子的入侵和欺骗行为侵犯了我的隐私，企图窃取我的财产，他们的行为造成了各种程度的损害，从不便、时间损失、费用支出，到财产价值的机会损失，再到精神创伤。这些事件及其后果对所有相关人员来说，无疑都令人极其痛苦”。
然而，问题不在于这些夫妇是否遭受了伤害——判决书称他们是“完全无辜的旁观者”，他们的困境“绝对不是他们自己的过错”——而在于被告是否应对这种伤害负责。
麦克纳利夫妇和柯比夫妇提出了两点理由，认为特纳和RLK公司应对这起欺诈事件负责。第一点是，他们在与原告的商业关系中存在疏忽；第二点是，他们作出了过失性虚假陈述——这是一种欺诈行为。
西格德森首先处理了过失索赔，指出要证明此类索赔，原告必须证明被告对其负有注意义务，未能达到预期的注意标准，并且由于这种过失造成了原告的损失。
特纳对麦克纳利一家负有注意义务，因为他同意担任他们的房地产经纪人，但西格德森裁定柯比一家与特纳的距离不够近，因此特纳对他们不负有注意义务。
即使他对这两对夫妇都负有注意义务，问题在于特纳是否达到了房地产经纪人在当时情况下应有的注意标准，而西格德森法官裁定他达到了。
根据判决，关键考虑因素是特纳在法律程序中的哪个阶段有义务确认其客户的身份。
该决定指出，加拿大房地产协会的“个人身份信息记录”表格，在 2020 年末和 2021 年初的交易发生时，允许使用三种方法来确认客户的身份。
房地产经纪人可以亲自将个人与政府颁发的带照片的身份证件进行比对，将个人的姓名、出生日期和地址与加拿大信用档案进行比对，或者在客户不在场的情况下审查两个独立的身份证明来源。
“该表格表明，IIIR 应在以下情况下填写：i) 买方在提交报价和/或支付定金时；以及 ii) 卖方在接受报价时”，西格德森的裁决书写道。
根据判决书，特纳在与诈骗分子通信之初就要求他们提供身份证明文件，但并未立即收到。诈骗分子最终在麦克纳利夫妇接受柯比夫妇的提议后第二天，提供了他们声称是麦克纳利夫妇护照的复印件。
西格德森的裁决认为，虽然这个时机并不理想，但它符合当时的客户身份识别规则。
“根据我面前的证据，我得出结论，当时的惯例允许卖方代理人在交易完成前的任何时间核实卖方的身份”，判决书写道。
疏忽性虚假陈述
最终，过失虚假陈述索赔案的判决也取决于特纳所遵循的身份验证流程。
要证明被告过失虚假陈述构成侵权，原告必须证明被告作出了虚假或误导性陈述，且原告信赖该陈述并因此遭受损失。此外，被告在作出该陈述时，还必须违反了其对原告应尽的注意义务。
柯比夫妇认为他们签署的买卖合同构成了这样的陈述，但西格德森不同意。
“尽管被告所作的陈述是基于虚假信息，但他们在作出这些陈述时并未违反必要的注意义务标准”，法官的判决书写道。
“我发现，在相关时期，身份验证的做法和时间安排是合理的，因此，当特纳先生依赖他所掌握的信息来传达房源信息和接受报价时，他并没有疏忽大意”。
同样地，麦克纳利夫妇认为特纳在遵守身份验证标准方面做出了疏忽的陈述，但西格德森对此表示异议。
“鉴于我的结论是，所进行的核实可以满足双重身份识别流程的要求，并且身份验证直到交易完成才需要完成，因此他对该流程的描述是公平的”，该决定写道。
“我理解麦克纳利夫妇事后认为，事情并非表面看起来那样简单。这种事后认为需要提高警惕的评估，并不构成过失虚假陈述的索赔理由”。
基于这些原因，法官驳回了这对夫妇的诉讼请求，并判令 Turner 和 RLK 获得诉讼费用。
“我必须根据当时的法律标准来评估本案的事实，而不是根据我希望或认为应该发生的事情来评估”，判决书总结道。
“鉴于当时已知的情况，以及当时所遵循的要求和惯例的证据，我不会认定特纳先生或 RLK 房地产公司在当时的情况下存在疏忽行为，或者造成了原告的损失”。
REF: https://www.ctvnews.ca/vancouver/article/fraudsters-nearl...
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还没人说话啊，我想来说几句
BC省最高法院法官艾琳·西格德森表示，一对夫妇在BC省度假社区被卷入房产买卖骗局，他们遭遇的情况“简直是噩梦”，但这并非房地产经纪人的疏忽所致。
法官的任务是权衡这对夫妇对房地产经纪人特纳和 RLK Realty Inc. 提出的民事索赔，该索赔指控这位房地产经纪人和他的经纪公司应对欺诈性的买卖合同负责，该合同声称将大白山（Big White）滑雪度假村的一套公寓从一对夫妇转让给另一对夫妇。
卢克和金·麦克纳利是涉案公寓的业主，他们曾与特纳联系，商讨出售该公寓的可能性。西格德森3月25日的裁决表明，特纳和麦克纳利夫妇同意建立合同关系，但就在此时，一名或多名身份不明的诈骗犯冒充这对夫妇接管了此事。
特纳告诉法庭，他相信自己仍然在与真正的麦克纳利夫妇联系，于是开始尝试推销和出售这处房产，最终找到了买家，即拉塞尔和安妮·玛丽·柯比夫妇，他们为这套三居室公寓出价 58 万加元。
在骗子们接受了他们的报价后，柯比夫妇卖掉了他们在大白山的公寓。正当他们准备接管麦克纳利夫妇的房产时，骗子们聘请的负责完成交易的产权转让律师叫停，称她无法充分核实骗子们所谓的身份。
这时，交易告吹，柯比一家在大白山失去了所有房产，而麦克纳利一家则因身份被盗而感到震惊。
这些诈骗犯始终没有被抓获。
柯比夫妇起诉了特纳和他的雇主，认为他们没有采取足够的措施来确认麦克纳利夫妇的身份——这些措施本可以更早地揭露欺诈行为。
尽管西格德森法官对这对夫妇的困境表示同情，但她无法认同他们的法律论点。法官裁定，特纳和RLK在交易发生时已达到法律规定的注意义务标准，不存在过失。她驳回了原告的诉讼请求，并判令被告承担诉讼费用。
身份验证规则
“原告的遭遇值得我们深表同情”，西格德森在判决书开头写道。
“我眼前所见的一切都如同噩梦一般。诈骗分子的入侵和欺骗行为侵犯了我的隐私，企图窃取我的财产，他们的行为造成了各种程度的损害，从不便、时间损失、费用支出，到财产价值的机会损失，再到精神创伤。这些事件及其后果对所有相关人员来说，无疑都令人极其痛苦”。
然而，问题不在于这些夫妇是否遭受了伤害——判决书称他们是“完全无辜的旁观者”，他们的困境“绝对不是他们自己的过错”——而在于被告是否应对这种伤害负责。
麦克纳利夫妇和柯比夫妇提出了两点理由，认为特纳和RLK公司应对这起欺诈事件负责。第一点是，他们在与原告的商业关系中存在疏忽；第二点是，他们作出了过失性虚假陈述——这是一种欺诈行为。
西格德森首先处理了过失索赔，指出要证明此类索赔，原告必须证明被告对其负有注意义务，未能达到预期的注意标准，并且由于这种过失造成了原告的损失。
特纳对麦克纳利一家负有注意义务，因为他同意担任他们的房地产经纪人，但西格德森裁定柯比一家与特纳的距离不够近，因此特纳对他们不负有注意义务。
即使他对这两对夫妇都负有注意义务，问题在于特纳是否达到了房地产经纪人在当时情况下应有的注意标准，而西格德森法官裁定他达到了。
根据判决，关键考虑因素是特纳在法律程序中的哪个阶段有义务确认其客户的身份。
该决定指出，加拿大房地产协会的“个人身份信息记录”表格，在 2020 年末和 2021 年初的交易发生时，允许使用三种方法来确认客户的身份。
房地产经纪人可以亲自将个人与政府颁发的带照片的身份证件进行比对，将个人的姓名、出生日期和地址与加拿大信用档案进行比对，或者在客户不在场的情况下审查两个独立的身份证明来源。
“该表格表明，IIIR 应在以下情况下填写：i) 买方在提交报价和/或支付定金时；以及 ii) 卖方在接受报价时”，西格德森的裁决书写道。
根据判决书，特纳在与诈骗分子通信之初就要求他们提供身份证明文件，但并未立即收到。诈骗分子最终在麦克纳利夫妇接受柯比夫妇的提议后第二天，提供了他们声称是麦克纳利夫妇护照的复印件。
西格德森的裁决认为，虽然这个时机并不理想，但它符合当时的客户身份识别规则。
“根据我面前的证据，我得出结论，当时的惯例允许卖方代理人在交易完成前的任何时间核实卖方的身份”，判决书写道。
疏忽性虚假陈述
最终，过失虚假陈述索赔案的判决也取决于特纳所遵循的身份验证流程。
要证明被告过失虚假陈述构成侵权，原告必须证明被告作出了虚假或误导性陈述，且原告信赖该陈述并因此遭受损失。此外，被告在作出该陈述时，还必须违反了其对原告应尽的注意义务。
柯比夫妇认为他们签署的买卖合同构成了这样的陈述，但西格德森不同意。
“尽管被告所作的陈述是基于虚假信息，但他们在作出这些陈述时并未违反必要的注意义务标准”，法官的判决书写道。
“我发现，在相关时期，身份验证的做法和时间安排是合理的，因此，当特纳先生依赖他所掌握的信息来传达房源信息和接受报价时，他并没有疏忽大意”。
同样地，麦克纳利夫妇认为特纳在遵守身份验证标准方面做出了疏忽的陈述，但西格德森对此表示异议。
“鉴于我的结论是，所进行的核实可以满足双重身份识别流程的要求，并且身份验证直到交易完成才需要完成，因此他对该流程的描述是公平的”，该决定写道。
“我理解麦克纳利夫妇事后认为，事情并非表面看起来那样简单。这种事后认为需要提高警惕的评估，并不构成过失虚假陈述的索赔理由”。
基于这些原因，法官驳回了这对夫妇的诉讼请求，并判令 Turner 和 RLK 获得诉讼费用。
“我必须根据当时的法律标准来评估本案的事实，而不是根据我希望或认为应该发生的事情来评估”，判决书总结道。
“鉴于当时已知的情况，以及当时所遵循的要求和惯例的证据，我不会认定特纳先生或 RLK 房地产公司在当时的情况下存在疏忽行为，或者造成了原告的损失”。
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