[深夜八卦] 當年香港最有錢的地產富豪,而今虧掉幾百億
業績會上，新世界發展管理層強調，降低整體債務是該公司的首要目標。
千億債務的重壓
新世界發展的債務危機，因何而來？
深層次的原因，或許在於鄭氏家族激進的擴張策略。
2016年，鄭裕彤的孫子鄭志剛接掌新世界發展後，提出了壹系列大膽的轉型戰略。他創立了將藝術與商業融合的K11品牌，在上海、廣州、武漢等多個壹線城市布局大型商業項目；同時，集團在內地大手筆拿地，計劃在壹年內投資約100億元。
彼時，很多港資開發商已經開始收縮。諸如長江實業集團、恒基兆業地產等。但新世界卻選擇反向加倉。
那壹年，新世界發展旗下公司和周大福聯合以42.07億元，拿下深圳前海桂灣片區地塊，當年12月又和招商蛇口聯合斥資89億元，拿下深圳蛇口太子灣地塊。
2019年7、8月，新世界發展更是在4天時間裡，合計投資138億元，在杭州、寧波等地接連拿下地塊，其中不乏當年的“地王”。
此外，新世界發展提出了將用200億港元在內地拿地的計劃，並開始陸續介入深圳龍崗、西裡新圍、光明光僑食品廠，以及廣州海珠區、增城等多個舊改項目。
梳理新世界發展過往財報可以發現，到2016年末，其在內地的土地儲備已經達到了110萬平方米的高峰，其中住宅樓面面積達到了570萬平方米。而這些大手筆投資，也為新世界發展後來的困境埋下伏筆。
債務危機之後，新世界發展的應對策略是“柒招減債”：出售發展項目、非核心資產、釋放農地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和加強財務管理。
過去幾年，這家公司幾乎壹直在為資金奔走。2024年9月，新世界在德意志銀行牽頭下拿到壹筆最高59億港元貸款。為了獲得這筆融資，新世界拿出了自己最核心的壹組商業資產作抵押——維港文化匯。這裡面包括尖沙咀地標K11 MUSEA和香港瑰麗酒店，且是第壹順位抵押。
2025年11月，新世界發展緊急推出了壹項規模達19億美元的債券交換要約方案。不過，最終只有71.7%的債券持有人參與了這次交換。
但這些措施似乎還不足以解決根本問題。市場普遍預期，新世界發展最終可能需要進行更徹底的重組——包括出售核心資產、引入戰略投資者，甚至放棄控制權。
除了財務困境外，接班人的博弈也不容忽視。
鄭裕彤去世後，其長子鄭家純接過了家族企業的領導權。但鄭家純的肆個子女——長女鄭志雯、長子鄭志剛、次子鄭志明、叁子鄭志亮——也陸續進入家族企業，各自負責不同的業務板塊。
鄭志雯執掌周大福珠寶和瑰麗酒店集團，曾推動周大福在內地的大規模擴張；鄭志剛曾擔任新世界發展行政總裁，是K11品牌的創立者；鄭志明、鄭志亮則分別擔任新創建聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO。
表面上看，這是壹個分工明確、各司其職的家族治理結構。但事實上，權力的平衡並不容易。
2024年9月26日，新世界發展發布公告，鄭志剛正式辭任行政總裁壹職，由職業經理人馬紹祥接任。
隨後，鄭志雯加入新世界發展提名委員會，標志著家族企業進入新的治理階段。鄭志剛則選擇贰次創業，成立了總部設於香港的綜合性企業集團ALMAD Group。
“這種看似各奔東西的安排，或許反映了鄭氏家族在戰略方向上的分歧。”壹位香港投資行業人士感歎道。
黑石的算計
對於黑石集團而言，這或許是壹個千載難逢的機會。
黑石集團提出的注資方案，意味著鄭氏家族將失去對新世界發展的控制權。這對於壹個堅守了半個多世紀的家族而言，無疑是壹個艱難的選擇。
作為全球最大的另類資產管理公司，黑石集團管理著超過9000億美元的資產，擅長在市場低迷期收購被低估的資產。新世界發展旗下的資產，例如香港會議展覽中心、K11購物中心、廣州周大福金融中心等，正是黑石集團心儀的目標。
黑石集團計劃通過“現金認購新股+受讓鄭氏家族舊股”的組合方式增持，最終持股比例可能超過30%。這意味著，黑石集團將成為新世界發展的最大股東，而鄭氏家族的持股比例可能降至15%以下。
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好新聞沒人評論怎麼行，我來說幾句
千億債務的重壓
新世界發展的債務危機，因何而來？
深層次的原因，或許在於鄭氏家族激進的擴張策略。
2016年，鄭裕彤的孫子鄭志剛接掌新世界發展後，提出了壹系列大膽的轉型戰略。他創立了將藝術與商業融合的K11品牌，在上海、廣州、武漢等多個壹線城市布局大型商業項目；同時，集團在內地大手筆拿地，計劃在壹年內投資約100億元。
彼時，很多港資開發商已經開始收縮。諸如長江實業集團、恒基兆業地產等。但新世界卻選擇反向加倉。
那壹年，新世界發展旗下公司和周大福聯合以42.07億元，拿下深圳前海桂灣片區地塊，當年12月又和招商蛇口聯合斥資89億元，拿下深圳蛇口太子灣地塊。
2019年7、8月，新世界發展更是在4天時間裡，合計投資138億元，在杭州、寧波等地接連拿下地塊，其中不乏當年的“地王”。
此外，新世界發展提出了將用200億港元在內地拿地的計劃，並開始陸續介入深圳龍崗、西裡新圍、光明光僑食品廠，以及廣州海珠區、增城等多個舊改項目。
梳理新世界發展過往財報可以發現，到2016年末，其在內地的土地儲備已經達到了110萬平方米的高峰，其中住宅樓面面積達到了570萬平方米。而這些大手筆投資，也為新世界發展後來的困境埋下伏筆。
債務危機之後，新世界發展的應對策略是“柒招減債”：出售發展項目、非核心資產、釋放農地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和加強財務管理。
過去幾年，這家公司幾乎壹直在為資金奔走。2024年9月，新世界在德意志銀行牽頭下拿到壹筆最高59億港元貸款。為了獲得這筆融資，新世界拿出了自己最核心的壹組商業資產作抵押——維港文化匯。這裡面包括尖沙咀地標K11 MUSEA和香港瑰麗酒店，且是第壹順位抵押。
2025年11月，新世界發展緊急推出了壹項規模達19億美元的債券交換要約方案。不過，最終只有71.7%的債券持有人參與了這次交換。
但這些措施似乎還不足以解決根本問題。市場普遍預期，新世界發展最終可能需要進行更徹底的重組——包括出售核心資產、引入戰略投資者，甚至放棄控制權。
除了財務困境外，接班人的博弈也不容忽視。
鄭裕彤去世後，其長子鄭家純接過了家族企業的領導權。但鄭家純的肆個子女——長女鄭志雯、長子鄭志剛、次子鄭志明、叁子鄭志亮——也陸續進入家族企業，各自負責不同的業務板塊。
鄭志雯執掌周大福珠寶和瑰麗酒店集團，曾推動周大福在內地的大規模擴張；鄭志剛曾擔任新世界發展行政總裁，是K11品牌的創立者；鄭志明、鄭志亮則分別擔任新創建聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO。
表面上看，這是壹個分工明確、各司其職的家族治理結構。但事實上，權力的平衡並不容易。
2024年9月26日，新世界發展發布公告，鄭志剛正式辭任行政總裁壹職，由職業經理人馬紹祥接任。
隨後，鄭志雯加入新世界發展提名委員會，標志著家族企業進入新的治理階段。鄭志剛則選擇贰次創業，成立了總部設於香港的綜合性企業集團ALMAD Group。
“這種看似各奔東西的安排，或許反映了鄭氏家族在戰略方向上的分歧。”壹位香港投資行業人士感歎道。
黑石的算計
對於黑石集團而言，這或許是壹個千載難逢的機會。
黑石集團提出的注資方案，意味著鄭氏家族將失去對新世界發展的控制權。這對於壹個堅守了半個多世紀的家族而言，無疑是壹個艱難的選擇。
作為全球最大的另類資產管理公司，黑石集團管理著超過9000億美元的資產，擅長在市場低迷期收購被低估的資產。新世界發展旗下的資產，例如香港會議展覽中心、K11購物中心、廣州周大福金融中心等，正是黑石集團心儀的目標。
黑石集團計劃通過“現金認購新股+受讓鄭氏家族舊股”的組合方式增持，最終持股比例可能超過30%。這意味著，黑石集團將成為新世界發展的最大股東，而鄭氏家族的持股比例可能降至15%以下。
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