前高層頻傳失聯消息,萬科到底怎麼了?
萬科目前仍比較樂觀
萬科在業績預告中，對2025年巨虧820億元做出了解釋，認為有肆個方面原因導致的巨虧。分別是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位、因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值、部分經營性業務扣除折舊攤銷後整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損和部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。
公告稱報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和准現房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，導致報告期結算毛利總額大幅減少。萬科表示2025年保質交付11.7萬套房子，經營服務業務營收保持穩健；積極推動開發業務的各項降本增效工作，如管理費用管控和優化等，實現了開發業務管理費用連續兩年下降。
但當前公司發展依然面臨嚴峻挑戰，經營業績也將持續承壓。對於未來，萬科在公告中表達了樂觀的態度，稱將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力，有序地化解風險，擺脫困境。
2025年萬科結算項目多為2020-2021年高價地，2023-2025年銷售與結算期市場下行，形成“面粉貴過面包”的尷尬局面。如此壹來結算規模同比顯著下滑，開發業務毛利率2025年前叁季度降至2.0%，毛利總額大幅縮水。減值計提集中釋放是虧損又壹主因，業務風險敞口擴大，2025年前叁季度新增存貨跌價91.93億元，減值余額達227.32億元，同時信用減值同步增加，成為虧損的主要推手。與此同時萬科多元業務持續失血，商業、長租公寓等經營性業務扣除折舊攤銷後整體虧損，非主業財務投資受周期沖擊出現虧損，萬物雲增速放緩、未形成有效對沖。
資產處置虧損則進壹步放大了整體虧損規模，為回籠資金，萬科多筆大宗資產與股權交易價格低於賬面值，如上海柒寶萬科廣場50%股權以23.84億元出售，而當時估值為70.60億元，形成處置損失，進壹步加劇了虧損。這是萬科的忍痛割愛，2024年1月，這個項目月收入為4060萬元，其中租賃相關收入3940萬元，停車費120萬元。據此計算，項目日均收入坪效15.6元/平米/天，屬於妥妥的優質資產。
萬科在2025年巨虧，不是模式失效，而是規模至上和利潤優先的底層邏輯沖突，疊加周期下行、治理失衡與資源分散的共振。是2020-2021年高價拿地、多元擴張的“遲到的代價”，也是行業“規模不再為利潤買單” 的標志性事件。將鍋都甩給管理層的觀點其實比較片面。
好在萬科化債傳來好消息，“22萬科 MTN004”“22萬科 MTN005”兩筆合計57億元中期票據，展期議案均獲通過。第壹大股東深鐵集團也提供不超過23.6億元借款，支持萬科償還債務。這表明作為行業巨頭，即便是在行業整體下行的大環境下，萬科依然還能讓投資者保持信心，其股價沒有暴跌，或是有力佐證。
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萬科在業績預告中，對2025年巨虧820億元做出了解釋，認為有肆個方面原因導致的巨虧。分別是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位、因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值、部分經營性業務扣除折舊攤銷後整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損和部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。
公告稱報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和准現房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，導致報告期結算毛利總額大幅減少。萬科表示2025年保質交付11.7萬套房子，經營服務業務營收保持穩健；積極推動開發業務的各項降本增效工作，如管理費用管控和優化等，實現了開發業務管理費用連續兩年下降。
但當前公司發展依然面臨嚴峻挑戰，經營業績也將持續承壓。對於未來，萬科在公告中表達了樂觀的態度，稱將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力，有序地化解風險，擺脫困境。
2025年萬科結算項目多為2020-2021年高價地，2023-2025年銷售與結算期市場下行，形成“面粉貴過面包”的尷尬局面。如此壹來結算規模同比顯著下滑，開發業務毛利率2025年前叁季度降至2.0%，毛利總額大幅縮水。減值計提集中釋放是虧損又壹主因，業務風險敞口擴大，2025年前叁季度新增存貨跌價91.93億元，減值余額達227.32億元，同時信用減值同步增加，成為虧損的主要推手。與此同時萬科多元業務持續失血，商業、長租公寓等經營性業務扣除折舊攤銷後整體虧損，非主業財務投資受周期沖擊出現虧損，萬物雲增速放緩、未形成有效對沖。
資產處置虧損則進壹步放大了整體虧損規模，為回籠資金，萬科多筆大宗資產與股權交易價格低於賬面值，如上海柒寶萬科廣場50%股權以23.84億元出售，而當時估值為70.60億元，形成處置損失，進壹步加劇了虧損。這是萬科的忍痛割愛，2024年1月，這個項目月收入為4060萬元，其中租賃相關收入3940萬元，停車費120萬元。據此計算，項目日均收入坪效15.6元/平米/天，屬於妥妥的優質資產。
萬科在2025年巨虧，不是模式失效，而是規模至上和利潤優先的底層邏輯沖突，疊加周期下行、治理失衡與資源分散的共振。是2020-2021年高價拿地、多元擴張的“遲到的代價”，也是行業“規模不再為利潤買單” 的標志性事件。將鍋都甩給管理層的觀點其實比較片面。
好在萬科化債傳來好消息，“22萬科 MTN004”“22萬科 MTN005”兩筆合計57億元中期票據，展期議案均獲通過。第壹大股東深鐵集團也提供不超過23.6億元借款，支持萬科償還債務。這表明作為行業巨頭，即便是在行業整體下行的大環境下，萬科依然還能讓投資者保持信心，其股價沒有暴跌，或是有力佐證。
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