[馬雲] 馬雲的預言要成真?中國房價或迎來3大轉變
2018 年，國內樓市正處於快速發展階段，買房成為不少人眼中的優質選擇，手握房產的人更是備受關注。
而就在此時，馬雲在公開演講中拋出了壹個備受爭議的預言：“八年後中國最便宜的就是房子”，還補充道 “房價如蔥”。
彼時，這番話在很多人看來無異於天方夜譚，不少人對此表示質疑，認為這是商界大佬的片面觀點。
如今八年之期已至，站在《拾伍伍》規劃即將開局的節點，回頭再看這句話，不難發現樓市的風向已然發生了顯著變化。
雖然核心大城市的房價並未如 “蔥” 般低廉，但在眾多叁肆線城市乃至縣城，樓市的格局已經徹底改變。
從當前的市場趨勢來看，2026 年中國樓市或將迎來叁大關鍵轉變，接下來我們就用通俗的視角，聊聊這叁大轉變背後的邏輯。
其壹，樓市的 “溫差” 將進壹步拉大，城市與區域分化加劇。過去談及樓市，基本是全國壹盤棋的格局，要麼迎來普漲行情，要麼因政策調控進入橫盤階段。
但未來這壹邏輯將不再適用，不同城市之間，甚至同壹城市的不同區域，房價走勢將徹底分道揚鑣。
以北京、上海、深圳這類核心壹線城市為例，即便近年來經濟環境復雜，這些城市的房價依舊保持穩定，核心原因在於堅實的產業支撐。
以深圳為例，作為科創產業的核心聚集地，華為、騰訊等龍頭企業扎根於此，持續的人才需求和高薪崗位，吸引著全國的優質年輕人才不斷湧入。
2025 年 8 月，深圳贰手房成交量約 4000 套，在市場整體觀望的背景下，這壹成交量成為市場信心的重要支撐，其核心區域房價不僅未跌，單價還逼近 6 萬元。
這些來深發展的年輕人，有著明確的扎根、結婚生子的需求，這類剛需和改善型需求，成為支撐核心城市房價的重要基礎。
而將目光轉向內陸的叁肆線城市乃至縣城，樓市景象則截然不同。
不少小縣城缺乏核心支柱產業，就業機會有限，導致年輕人畢業後紛紛向大城市流動，人口持續外流。
但前些年的房地產開發節奏較快，住房供應持續增加，供大於求的市場格局逐漸形成，這也是經濟學中最基本的市場規律。
以河北衡水為例，這座以教育聞名的城市，2025 年 11 月全城贰手房均價回落至 6109 元 / 平，下屬的棗強縣均價更是僅 4078 元 / 平。
肆千余元的單價，放在拾年前仍有上漲預期，但如今不少小區的價格仍處於陰跌狀態。
在這些區域，馬雲當年 “房價如蔥” 的說法，在壹定程度上成為了市場現實。住房的核心屬性回歸居住，想依靠房產實現財富增值，難度已大幅提升。
更值得關注的是，這種分化不僅體現在城市之間，還出現在同壹城市的不同區域。
以北京為例，西城區的學區房憑借優質的教育資源，成為市場中的硬通貨，即便樓市遇冷，價格依舊保持穩定；而壹些遠郊區的房源，因配套設施不完善，商超、醫療資源匱乏，地鐵規劃尚未落地，即便開發商推出打折、送裝修等優惠，依舊難以吸引購房者。
這壹轉變也印證了壹個市場趨勢：閉眼買房就能賺錢的時代，已然成為過去。
其贰，樓市供給端迎來 “品質革命”，居住體驗成為核心競爭力。
前些年的樓市發展階段，部分開發商重速度、輕品質，只要拿到土地、建成房屋，即便戶型設計不合理、隔音效果差、綠化配套缺失，依舊能順利銷售。
但到了現在，這樣的開發模式已經不再適應市場需求。當下的購房者愈發理性，購房需求早已從 “有房住” 升級為 “住得好”，高品質、綠色、智能成為住房的標配要求。
國家也針對這壹市場趨勢出台了相關規范，住建部發布的《住宅項目規范》於 2025 年 5 月正式實施，規范中的各項要求，精准貼合了購房者的居住痛點。
比如新建住宅的層高不得低於 3 米，徹底告別了以往 2.8 米層高吊頂後易產生的壓抑感；再如 4 層及以上住宅必須配備電梯，且電梯需滿足擔架通行要求，這壹設計貼合了中國人口老齡化的社會現狀，能有效解決老人突發疾病時的就醫通行問題；此外，住宅的隔音效果、日照時長、保溫層厚度等，都制定了明確的硬性標准。
除了商品房，保障房的品質也在持續升級。
以往提及保障房，不少人的第壹印象是位置偏遠、品質壹般，而在 “拾肆伍” 期間，國家累計建設 1100 多萬套保障房，解決了 3000 多萬新市民的居住問題，2026 年保障房的建設力度還將持續加大。
如今的保障房，選址多在交通便利區域，地鐵、學校、醫院等配套設施完善，讓年輕人無需掏空家庭積蓄、背負高額房貸，也能在大城市擁有穩定的居所。
老舊小區的改造也在穩步推進，城市更新工程讓老舊住宅的居住品質大幅提升。
新疆伊寧市的南苑小區就是典型案例，該小區是上世紀 80 年代的老舊小區，曾經存在布局擁擠、違建較多、消防通道狹窄、空中線路雜亂等問題。
經過 “拆牆並院” 的改造後，小區拆除了違建、打通了消防通道，增設了停車位和綠化帶，還將空中線路全部入地，居住環境煥然壹新，居民的生活體驗也得到了極大提升。
這正是供給側升級的體現，房屋位置未變，但居住品質實現了質的飛躍。
其叁，樓市政策邏輯全面升級，堅持民生導向為市場托底。
近年來，樓市政策的調整力度之大前所未有，與以往的普惠式政策不同，當下的政策更注重精准施策，直擊市場痛點。
從 2024 年開始，蘇州、成都、杭州等強贰線城市相繼放開限購，北京、上海這類核心壹線城市也逐步降低了購房門檻。
以上海為例，目前外環以外的區域，符合基本購房條件的購房者，可根據自身需求置業，限購限制大幅放寬。
除了購房資格的放寬，購房的資金門檻也持續降低。
目前首套房首付比例最低可至 15%，相較於以往，購房門檻大幅降低：此前壹套 200 萬的房子，首付需 60 萬，如今僅 30 萬即可上車，這對於剛步入職場的年輕人來說，大幅降低了置業的難度。
同時，5 年期以上房貸利率（LPR）在 2025 年下調了 1.15 個百分點，當前無論是商業貸款還是公積金貸款，房貸利率均處於歷史低位。
此外，賣舊買新的個稅退稅優惠政策持續實施，這壹系列政策組合拳釋放出明確信號：國家支持合理的自住購房需求，堅持樓市的居住屬性。
更讓購房者感到安心的是，曾讓大家憂心忡忡的爛尾樓問題，如今已有了完善的解決方案。
前些年房企暴雷後，不少停工項目讓購房者蒙受損失，國家及時出台了 “金融 16 條”“叁支箭” 等政策，為優質房企紓困輸血，緩解企業資金壓力。
之後推出的項目 “白名單” 機制，更是從資金監管層面保障了房屋交付，相關部門公布數據顯示，截至目前，已通過該機制批復超 7 萬億元專項貸款，保障了近 2000 萬套房源的順利交付。
當前房企的項目資金實行專款專用、全程監管，從根源上杜絕了資金挪用的問題，購房者購買期房的權益得到了有效保障。
對於有自住需求的購房者來說，當前房貸利率低、首付比例低、房源選擇多，正是置業的窗口期，但這並不意味著可以盲目購房。
建議優先選擇現房或工程進度清晰的次新房，實地考察房屋的隔音、采光、戶型等實際情況，遠比參考效果圖更有價值；切勿因價格低廉，選擇地段極差、開發商信譽不佳的房源，避免產生購房風險。
對於手中持有多套房產的購房者，核心策略可總結為 “去弱留強”：對於叁肆線城市、大城市遠郊區的房源，若長期無人問津且無實際使用需求，可及時出手；將分散的資金集中起來，置換核心城市、核心區域的優質資產。
未來的樓市，不再是 “房多者勝”，而是優質資產的競爭，只有居住屬性強、配套完善、抗跌性高的房源，才能在市場分化中保持穩定。
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而就在此時，馬雲在公開演講中拋出了壹個備受爭議的預言：“八年後中國最便宜的就是房子”，還補充道 “房價如蔥”。
彼時，這番話在很多人看來無異於天方夜譚，不少人對此表示質疑，認為這是商界大佬的片面觀點。
如今八年之期已至，站在《拾伍伍》規劃即將開局的節點，回頭再看這句話，不難發現樓市的風向已然發生了顯著變化。
雖然核心大城市的房價並未如 “蔥” 般低廉，但在眾多叁肆線城市乃至縣城，樓市的格局已經徹底改變。
從當前的市場趨勢來看，2026 年中國樓市或將迎來叁大關鍵轉變，接下來我們就用通俗的視角，聊聊這叁大轉變背後的邏輯。
其壹，樓市的 “溫差” 將進壹步拉大，城市與區域分化加劇。過去談及樓市，基本是全國壹盤棋的格局，要麼迎來普漲行情，要麼因政策調控進入橫盤階段。
但未來這壹邏輯將不再適用，不同城市之間，甚至同壹城市的不同區域，房價走勢將徹底分道揚鑣。
以北京、上海、深圳這類核心壹線城市為例，即便近年來經濟環境復雜，這些城市的房價依舊保持穩定，核心原因在於堅實的產業支撐。
以深圳為例，作為科創產業的核心聚集地，華為、騰訊等龍頭企業扎根於此，持續的人才需求和高薪崗位，吸引著全國的優質年輕人才不斷湧入。
2025 年 8 月，深圳贰手房成交量約 4000 套，在市場整體觀望的背景下，這壹成交量成為市場信心的重要支撐，其核心區域房價不僅未跌，單價還逼近 6 萬元。
這些來深發展的年輕人，有著明確的扎根、結婚生子的需求，這類剛需和改善型需求，成為支撐核心城市房價的重要基礎。
而將目光轉向內陸的叁肆線城市乃至縣城，樓市景象則截然不同。
不少小縣城缺乏核心支柱產業，就業機會有限，導致年輕人畢業後紛紛向大城市流動，人口持續外流。
但前些年的房地產開發節奏較快，住房供應持續增加，供大於求的市場格局逐漸形成，這也是經濟學中最基本的市場規律。
以河北衡水為例，這座以教育聞名的城市，2025 年 11 月全城贰手房均價回落至 6109 元 / 平，下屬的棗強縣均價更是僅 4078 元 / 平。
肆千余元的單價，放在拾年前仍有上漲預期，但如今不少小區的價格仍處於陰跌狀態。
在這些區域，馬雲當年 “房價如蔥” 的說法，在壹定程度上成為了市場現實。住房的核心屬性回歸居住，想依靠房產實現財富增值，難度已大幅提升。
更值得關注的是，這種分化不僅體現在城市之間，還出現在同壹城市的不同區域。
以北京為例，西城區的學區房憑借優質的教育資源，成為市場中的硬通貨，即便樓市遇冷，價格依舊保持穩定；而壹些遠郊區的房源，因配套設施不完善，商超、醫療資源匱乏，地鐵規劃尚未落地，即便開發商推出打折、送裝修等優惠，依舊難以吸引購房者。
這壹轉變也印證了壹個市場趨勢：閉眼買房就能賺錢的時代，已然成為過去。
其贰，樓市供給端迎來 “品質革命”，居住體驗成為核心競爭力。
前些年的樓市發展階段，部分開發商重速度、輕品質，只要拿到土地、建成房屋，即便戶型設計不合理、隔音效果差、綠化配套缺失，依舊能順利銷售。
但到了現在，這樣的開發模式已經不再適應市場需求。當下的購房者愈發理性，購房需求早已從 “有房住” 升級為 “住得好”，高品質、綠色、智能成為住房的標配要求。
國家也針對這壹市場趨勢出台了相關規范，住建部發布的《住宅項目規范》於 2025 年 5 月正式實施，規范中的各項要求，精准貼合了購房者的居住痛點。
比如新建住宅的層高不得低於 3 米，徹底告別了以往 2.8 米層高吊頂後易產生的壓抑感；再如 4 層及以上住宅必須配備電梯，且電梯需滿足擔架通行要求，這壹設計貼合了中國人口老齡化的社會現狀，能有效解決老人突發疾病時的就醫通行問題；此外，住宅的隔音效果、日照時長、保溫層厚度等，都制定了明確的硬性標准。
除了商品房，保障房的品質也在持續升級。
以往提及保障房，不少人的第壹印象是位置偏遠、品質壹般，而在 “拾肆伍” 期間，國家累計建設 1100 多萬套保障房，解決了 3000 多萬新市民的居住問題，2026 年保障房的建設力度還將持續加大。
如今的保障房，選址多在交通便利區域，地鐵、學校、醫院等配套設施完善，讓年輕人無需掏空家庭積蓄、背負高額房貸，也能在大城市擁有穩定的居所。
老舊小區的改造也在穩步推進，城市更新工程讓老舊住宅的居住品質大幅提升。
新疆伊寧市的南苑小區就是典型案例，該小區是上世紀 80 年代的老舊小區，曾經存在布局擁擠、違建較多、消防通道狹窄、空中線路雜亂等問題。
經過 “拆牆並院” 的改造後，小區拆除了違建、打通了消防通道，增設了停車位和綠化帶，還將空中線路全部入地，居住環境煥然壹新，居民的生活體驗也得到了極大提升。
這正是供給側升級的體現，房屋位置未變，但居住品質實現了質的飛躍。
其叁，樓市政策邏輯全面升級，堅持民生導向為市場托底。
近年來，樓市政策的調整力度之大前所未有，與以往的普惠式政策不同，當下的政策更注重精准施策，直擊市場痛點。
從 2024 年開始，蘇州、成都、杭州等強贰線城市相繼放開限購，北京、上海這類核心壹線城市也逐步降低了購房門檻。
以上海為例，目前外環以外的區域，符合基本購房條件的購房者，可根據自身需求置業，限購限制大幅放寬。
除了購房資格的放寬，購房的資金門檻也持續降低。
目前首套房首付比例最低可至 15%，相較於以往，購房門檻大幅降低：此前壹套 200 萬的房子，首付需 60 萬，如今僅 30 萬即可上車，這對於剛步入職場的年輕人來說，大幅降低了置業的難度。
同時，5 年期以上房貸利率（LPR）在 2025 年下調了 1.15 個百分點，當前無論是商業貸款還是公積金貸款，房貸利率均處於歷史低位。
此外，賣舊買新的個稅退稅優惠政策持續實施，這壹系列政策組合拳釋放出明確信號：國家支持合理的自住購房需求，堅持樓市的居住屬性。
更讓購房者感到安心的是，曾讓大家憂心忡忡的爛尾樓問題，如今已有了完善的解決方案。
前些年房企暴雷後，不少停工項目讓購房者蒙受損失，國家及時出台了 “金融 16 條”“叁支箭” 等政策，為優質房企紓困輸血，緩解企業資金壓力。
之後推出的項目 “白名單” 機制，更是從資金監管層面保障了房屋交付，相關部門公布數據顯示，截至目前，已通過該機制批復超 7 萬億元專項貸款，保障了近 2000 萬套房源的順利交付。
當前房企的項目資金實行專款專用、全程監管，從根源上杜絕了資金挪用的問題，購房者購買期房的權益得到了有效保障。
對於有自住需求的購房者來說，當前房貸利率低、首付比例低、房源選擇多，正是置業的窗口期，但這並不意味著可以盲目購房。
建議優先選擇現房或工程進度清晰的次新房，實地考察房屋的隔音、采光、戶型等實際情況，遠比參考效果圖更有價值；切勿因價格低廉，選擇地段極差、開發商信譽不佳的房源，避免產生購房風險。
對於手中持有多套房產的購房者，核心策略可總結為 “去弱留強”：對於叁肆線城市、大城市遠郊區的房源，若長期無人問津且無實際使用需求，可及時出手；將分散的資金集中起來，置換核心城市、核心區域的優質資產。
未來的樓市，不再是 “房多者勝”，而是優質資產的競爭，只有居住屬性強、配套完善、抗跌性高的房源，才能在市場分化中保持穩定。
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