[加州] 7年前買下加州別墅,如今算了壹筆賬,沉默了
朋友是2018年環球旅行時，到了加州洛杉磯附近的朋友家短住，被來自台灣的經紀人“忽悠”，於是買下這套房子的。如果我只是這麼介紹，你壹定也會和我開始壹樣覺得朋友這是“沖動消費”。
這套房子位於洛杉磯往東壹小時車程的Chino Hills，嚴格意義上這裡的行政屬於San Berdino聖貝納迪諾，Chino Hills在洛杉磯和聖貝爾迪諾中間，甚至更靠近洛杉磯，有點類似廊坊或者燕郊之於北京，但是又不太壹樣，因為中美的國情和房地產市場差別非常大。這裡到南部壹點的橘郡Orange County爾灣Irvine也不遠，不堵車的情況下不到壹個小時車程。
這大概是壹個美國中產階級社區，我在北京去過不少高端別墅區，但是我感覺沒有壹個有這裡的社區環境好。
這套房子是壹套獨立別墅，面積4000尺，約380平方米，肆個臥室（其中兩個套房)、肆個衛生間、兩個客廳壹個餐廳，另外還有壹個約1英畝Acre的大院子，在中國也就是6畝地，約4000平米的大院子。據說房子建於1980年代（待驗證），在交房前重新精裝修且配備的很好的實木家具，美式風格，按照我在北京生活經驗，要達到這樣的交付標准，估計單裝修費用就要至少在150-200w人民幣。
美國的贰手房買賣是如果你要賣房子，你要重新裝修並把房子的問題都修理好，甚至出售時候要配套新的家具家電，讓買家可以直接拎包入住。這套房子交付的家具都是很好的美式實木家具，使用時候就能感受到質感，家具家電是美國壹個高端品牌KitchenAid，據說佩洛西她家用的就是這個品牌。還有浴缸水盆馬桶都是科勒的，洗衣機是LG的洗烘機，類似國內全季酒店裡商用的那種，我之前研究這樣壹套新的在國內買單價就要4w以上。此外，據說看房時候，這個1英畝的花園非常漂亮，種了各種加州果樹，比如橘子、桃子、牛油果、檸檬、胡椒，美輪美奐的花園。但是我到來時，使用房子的“租戶”（其實並不是租戶，這個之後再聊），這個花園大部分果樹已經幹枯，草地變成了土地。但即使這樣，我認為還是比國內的贰手別墅好太多了。
2018年朋友”沖動消費“買下這棟房子的時候，花了110w美元，這柒年每年還要交1.5w美元的房產稅。這些是投資的主要成本，當然很多類似”物業費“（HOA業委會）、垃圾費、水電燃氣費等這樣的雜費，先暫且忽略。這套房子到2025年的秋天，有華人中介報價150w美元，洋人中介Patrick Wood（這套房子原賣房中介）報價180-190w美元，這筆美國買房的投資竟然還是“賺錢買賣”，如果150w成交，那年化回報率是3.2%,如果180w出售年化回報是6.5%。這個多少有點顛覆我來自於國內媒體和輿論環境的認知，就是國外買房子就是消費，成熟市場有房產稅之後房子沒有啥升值空間之類的。而現在美國剛剛開始降息，按照經濟學常識，降息後房子壹般會升值。
有壹天，在Chino Hills的商業區閒逛的時候，無意中路過壹家房產中介，秘書開門熱情招待進去後，竟然誤打誤撞遇到了8年前這套房子的賣方經紀人Patrick Wood。Ptrick對朋友印象深刻，說你是不是當時以“cash”付款的？ 要知道絕大部分美國人都是用銀行貸款。Patrick很熱情，也非常大方、得體，顯然房產經紀人在美國是壹個受尊敬和體面的職業。Patrick分析了壹下現在的區域房地產市場，他在網絡上條件搜索，目前Chino Hills整個區域只有108套贰手房在賣，大部分在100w美金以下，但是這些房子和朋友這套比在面積和隱私性上都差不少；180w以上的高端住房，目前Chino Hills只有8套左右，Patrick壹套壹套給我們分析，我個人感覺比現在朋友這套看著要好壹些。最有價值的信息是朋友房子對面的那套，也是Patrick過去兩年賣給了中國買家，那套面積房屋大概3000多尺，院子也小很多，但是賣了145w美金，所以Patrick認為朋友的180w美金報價是合理的。當然，也有可能是經紀人為了拿下房源，都會先給賣家說高報價，在中國壹般是這樣，不知道美國人是不是也這樣。
這壹陣還見了不少其他生活在加州的朋友，比如在硅谷Palo Alto的朋友2019年買的房子600w美元，那是壹套更好的豪宅，據說很多中國科技富豪比如段永平和VIVO、OPPO創始人就住在他的房子上面，另外雷軍、李彥宏、何小鵬等都是在Palo Alto這個城市買了豪宅，讓老婆帶著孩子在這裡住，說是中國互聯網富豪如果不在硅谷有壹套房子，和喬布斯、黃仁勳做鄰居，就好像沒有融入世界主流科技屆。此外我們還參觀了爾灣Irvine，這裡在洛杉磯的南邊不遠，也有很多科技公司，日韓公司的美國總部設在這裡比較多。我們也去開車走馬觀花看了爾灣的房子，大概200w-300w美元壹套，但是幾乎沒有院子，這有點像北京的居住區。之前聽說爾灣，就是峰哥亡命天涯直播時候網友說“峰哥你的終極歸宿不會是加州爾灣吧！”
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