壹天叁套豪宅!中國炒房客"帶飛"這國家房價
華人房產中介
阿傑
“2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠壹輛本田摩托，曬的都脫皮了。現如今，由於抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿傑在越南混得風生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。
“中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美復制。”他總結道，“他們追問‘政府重點規劃哪個區？’‘地鐵站具體在哪？多久建成？’‘未來叁到伍年預估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了拾年前的深圳前海。”
不過，經歷了多輪周期洗禮的阿傑，現在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開始反復提醒他們算好長遠賬，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設未來轉手不會像今天這麼容易等等。”
/ 拾年河東拾年河西，越南樓市重走中國路 /
這肆位參與者的自述，拼出了壹個清晰的真相：
眼下越南樓市的倒反天罡，不是什麼經濟奇跡，而是壹套名為 “中國式炒房” 的成熟打法，正在被復制到越南。怎麼解讀政策畫出的“大餅”，怎麼賭定政府壹定會修路蓋地鐵，怎麼用杠杆把壹塊錢變成拾塊錢。
這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。
瘋狂炒作的背後，歸根結底還是越南房地產市場有著堅實的經濟基礎和供求關系，以及刺激政策作為支撐。2025年第壹季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現。胡志明市全年商品房新增供應不足1萬套，而城市人口已超千萬。
越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資湧入越南房地產市場，尤其在高端住宅和工業地產領域表現搶眼。
將今天的越南樓市與拾年前的中國對比，會發現驚人的相似。拾年前，中國壹線城市房價在棚改刺激計劃後飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現了資本推動的房價快速上漲。
兩國樓市有相同，有不同。
相同點方面，兩者先後都處於快速城鎮化階段，有大量農村人口向城市轉移；都實行土地公有制，政府對土地供應有絕對控制權；都吸引了大量外資流入。
不同點在於發展階段：
中國樓市經歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；
政策環境不同，越南的房地產法規尚在完善中；
經濟基礎不同，越南制造業基礎相對薄弱；
市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。
越南房價在過去伍年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背後兩大隱憂初現。
第壹大隱憂是供需的結構性錯配。 新供應主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔得起的住房嚴重不足。越南房地產協會研究顯示，河內房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內普通家庭收入的10倍。
第贰大隱憂是市場的社會性割裂。 越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：壹個面向外國投資者和本地富裕階層，另壹個面向普通民眾但供應嚴重不足。這種割裂可能導致社會矛盾加劇。
盛宴終會散場。現在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。
[加西網正招聘多名全職sales 待遇優]
好新聞沒人評論怎麼行，我來說幾句
阿傑
“2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠壹輛本田摩托，曬的都脫皮了。現如今，由於抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿傑在越南混得風生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。
“中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美復制。”他總結道，“他們追問‘政府重點規劃哪個區？’‘地鐵站具體在哪？多久建成？’‘未來叁到伍年預估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了拾年前的深圳前海。”
不過，經歷了多輪周期洗禮的阿傑，現在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開始反復提醒他們算好長遠賬，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設未來轉手不會像今天這麼容易等等。”
/ 拾年河東拾年河西，越南樓市重走中國路 /
這肆位參與者的自述，拼出了壹個清晰的真相：
眼下越南樓市的倒反天罡，不是什麼經濟奇跡，而是壹套名為 “中國式炒房” 的成熟打法，正在被復制到越南。怎麼解讀政策畫出的“大餅”，怎麼賭定政府壹定會修路蓋地鐵，怎麼用杠杆把壹塊錢變成拾塊錢。
這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。
瘋狂炒作的背後，歸根結底還是越南房地產市場有著堅實的經濟基礎和供求關系，以及刺激政策作為支撐。2025年第壹季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現。胡志明市全年商品房新增供應不足1萬套，而城市人口已超千萬。
越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資湧入越南房地產市場，尤其在高端住宅和工業地產領域表現搶眼。
將今天的越南樓市與拾年前的中國對比，會發現驚人的相似。拾年前，中國壹線城市房價在棚改刺激計劃後飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現了資本推動的房價快速上漲。
兩國樓市有相同，有不同。
相同點方面，兩者先後都處於快速城鎮化階段，有大量農村人口向城市轉移；都實行土地公有制，政府對土地供應有絕對控制權；都吸引了大量外資流入。
不同點在於發展階段：
中國樓市經歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；
政策環境不同，越南的房地產法規尚在完善中；
經濟基礎不同，越南制造業基礎相對薄弱；
市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。
越南房價在過去伍年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背後兩大隱憂初現。
第壹大隱憂是供需的結構性錯配。 新供應主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔得起的住房嚴重不足。越南房地產協會研究顯示，河內房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內普通家庭收入的10倍。
第贰大隱憂是市場的社會性割裂。 越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：壹個面向外國投資者和本地富裕階層，另壹個面向普通民眾但供應嚴重不足。這種割裂可能導致社會矛盾加劇。
盛宴終會散場。現在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。
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