日本房产摆脱失落 东京带头突起
在全球资金环境和日圆疲弱的背景下，东京市中心房产已成“收益型金融商品”。（路透）
日圆汇价长期低迷 房子变身成金融商品
东京房价变贵，是供给与成本造成的，但需求端为什么没有下降，最重要的一个因素是，东京市中心已经不只是买来住，而是买来当“收益型金融商品”，尤其是在全球资金环境和日圆疲弱的背景下。
分析师表示，首先是汇率。日圆从2022年开始长期维持低水位，2024年兑美元还曾经一度跌破160。对海外投资者而言，东京房产就像“打7折”的资产，吸引台湾、香港、新加坡的投资人大量进场。
据了解，东京作为全球最大都市经济圈，每年吸纳大量白领、本地人口移入与外籍专业人才，使得租赁需求非常稳，房子空置率长期在低点，“买来出租”已成为稳定且能预期的收入来源。
根据日本大型租赁平台数据显示，近两年间东京23区租金平均年增4-8%，尤其在千代田、港区、新宿等地最为明显。
此外，东京住宅市场具“高流动性”，不论景气好坏，这里的住宅几乎没有卖不出去的情况，只要价格合理，多半几周内即可成交。这让房屋变成一种相对安全的资产配置工具，不像香港、新加坡得承受政策干预与高额税负。
东京23区新建房中，有3至4成卖给外国买家。（法新社）
谁在推高东京房价？2类买家撑起一片天
日前，东京23区最新“高级住宅地”排行揭晓，“港区麻布永阪町” 以平均房价超过了东京23区的整体平均的4倍，勇夺豪宅地段第一名。据了解，东京市中心新建案售价持续上升的行政区，主要集中在港区、千代田区和涩谷区三区，这是日本首屈一指的高级住宅区，地段光环价值不坠。
房产业内指出，港区低层的高级住宅、各国大使馆以及绿地林立，成为这区的标志。千代田区“番町”表现也不俗，一番町至六番町皆是千代区代表的高级住宅地段，全部地段皆上榜，价格指数为平均价格的3倍。这里在江户时代，当地是武士大河剧的地盘，故得此名。
以排名前50名中，港区占最多、有16个地段上榜，千代田区有14个地段上榜，涩谷则有13个地段进榜。这三个行政区就占了整体的86%，以价格指数观察，这三个行政区明显占上风。
分析师指出，近年外界常以“外国人买爆东京”作为解释，但实际的市场结构复杂得多。一般日本年轻家庭已难负担东京都心的新建公寓，但买不起核心区并不等于“日本人不买房”。事实上，日本大量本地买盘仍活跃于郊区、中古市场与价格相对可负担的蛋白区，这些交易量远远大于媒体最爱报道的豪宅市场。
真正推高平均价格的是两类买家，一是日本国内的富裕阶层与投资客，他们集中购买港区、千代田等高价地段，动辄一口气买下一整层豪宅，另一是外国买家，尽管占整体新建市场仅3%-4%，但出价强、选择集中，导致“视觉效果”极强，让市场误以为外国人是推升房价的主因。
日本国土交通省在2025年首次公布“海外居住者购买东京新建公寓”调查。今年上半年东京23区新建公寓海外买家占比仅3-4%。换句话说，约96%的买家都是日本本地人。
日本官方与业界一致认为，外国买家不是主要推升力，但却有“局部效应”存在。真正影响东京房价的，是本地购买力、低利率、供给不足与建筑成本上升等长期因素，外国人是“最后一笔把价格推上去的人”。简单来说，这群人不是主力，但可能是你最容易看到的那群。
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东京房价变贵，是供给与成本造成的，但需求端为什么没有下降，最重要的一个因素是，东京市中心已经不只是买来住，而是买来当“收益型金融商品”，尤其是在全球资金环境和日圆疲弱的背景下。
分析师表示，首先是汇率。日圆从2022年开始长期维持低水位，2024年兑美元还曾经一度跌破160。对海外投资者而言，东京房产就像“打7折”的资产，吸引台湾、香港、新加坡的投资人大量进场。
据了解，东京作为全球最大都市经济圈，每年吸纳大量白领、本地人口移入与外籍专业人才，使得租赁需求非常稳，房子空置率长期在低点，“买来出租”已成为稳定且能预期的收入来源。
根据日本大型租赁平台数据显示，近两年间东京23区租金平均年增4-8%，尤其在千代田、港区、新宿等地最为明显。
此外，东京住宅市场具“高流动性”，不论景气好坏，这里的住宅几乎没有卖不出去的情况，只要价格合理，多半几周内即可成交。这让房屋变成一种相对安全的资产配置工具，不像香港、新加坡得承受政策干预与高额税负。
东京23区新建房中，有3至4成卖给外国买家。（法新社）
谁在推高东京房价？2类买家撑起一片天
日前，东京23区最新“高级住宅地”排行揭晓，“港区麻布永阪町” 以平均房价超过了东京23区的整体平均的4倍，勇夺豪宅地段第一名。据了解，东京市中心新建案售价持续上升的行政区，主要集中在港区、千代田区和涩谷区三区，这是日本首屈一指的高级住宅区，地段光环价值不坠。
房产业内指出，港区低层的高级住宅、各国大使馆以及绿地林立，成为这区的标志。千代田区“番町”表现也不俗，一番町至六番町皆是千代区代表的高级住宅地段，全部地段皆上榜，价格指数为平均价格的3倍。这里在江户时代，当地是武士大河剧的地盘，故得此名。
以排名前50名中，港区占最多、有16个地段上榜，千代田区有14个地段上榜，涩谷则有13个地段进榜。这三个行政区就占了整体的86%，以价格指数观察，这三个行政区明显占上风。
分析师指出，近年外界常以“外国人买爆东京”作为解释，但实际的市场结构复杂得多。一般日本年轻家庭已难负担东京都心的新建公寓，但买不起核心区并不等于“日本人不买房”。事实上，日本大量本地买盘仍活跃于郊区、中古市场与价格相对可负担的蛋白区，这些交易量远远大于媒体最爱报道的豪宅市场。
真正推高平均价格的是两类买家，一是日本国内的富裕阶层与投资客，他们集中购买港区、千代田等高价地段，动辄一口气买下一整层豪宅，另一是外国买家，尽管占整体新建市场仅3%-4%，但出价强、选择集中，导致“视觉效果”极强，让市场误以为外国人是推升房价的主因。
日本国土交通省在2025年首次公布“海外居住者购买东京新建公寓”调查。今年上半年东京23区新建公寓海外买家占比仅3-4%。换句话说，约96%的买家都是日本本地人。
日本官方与业界一致认为，外国买家不是主要推升力，但却有“局部效应”存在。真正影响东京房价的，是本地购买力、低利率、供给不足与建筑成本上升等长期因素，外国人是“最后一笔把价格推上去的人”。简单来说，这群人不是主力，但可能是你最容易看到的那群。
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