温村公布救助计划 保护住房项目
加西网编译报道：持续的房市滞销，房价下降，经济疲软虽然让普通民众的房屋负担性有所提高，但也给建筑商们带来了困难。
面对日益恶化的发展环境，包括高昂的建设和融资成本、租金和销售价格走弱、停滞的住房项目数量不断增加以及经济疲软，温哥华市工作人员发布了一系列全面提案，旨在增强开发可行性并保护由私人和非营利建筑商产生的城市住房储备。
这些详尽的建议将于下周由温哥华市议会提交和审议，概述了数十项结构性、监管和财务变革，这些变革共同构成了该市数十年来最重要的发展系统调整之一。
市政府工作人员警告说，持续的经济衰退虽然为租户和潜在买家带来了一些短期缓解，但对开发商和整个住房供应造成极其危险的局面，因为目前提出的项目需要多年才能实现——还需经过审查和审批程序。 随后是施工。当前开发力度的强弱将决定未来住房的可负担性——新供应是否能够充分满足未来周期性的需求回升。
由于售前活动的崩溃，购房选择受到限制，开发商未能获得足够的承诺和首付款，未能达到与银行和投资者完全解锁建筑融资贷款协议所需的最低门槛。这种能力使得抵押贷款还款变得困难，并阻碍了项目的启动。
自疫情前几年起，开发商们一直将注意力从持续疲弱的公寓拥有权市场转向建设有保障的专用市场租赁住房。然而，由于建筑融资等原因，这类租赁住房项目如今也越来越难以实现，许多近期项目的建设依赖于省级和联邦政府的低成本贷款项目
此外，所有类型的建筑都受到了建筑设备、材料和劳动力市场成本的惊人上涨冲击——今年由于加拿大-美国的关系，这些成本显著上升。贸易紧张局势加剧了之前因疫情引发的通胀——再加上城市高昂的土地成本。
据市政府工作人员称，大温地区新建楼宇租金同比下跌4%至7%，基准公寓价格则下跌约5%。市场趋缓对家庭而言是利好消息，但市政府工作人员强调，若投入成本未能同步下降，萎缩的市场可能导致新建筑停工，抵消近期住房供应增长带来的可负担性改善效果，并削减建筑业及相关行业的就业岗位。
市政府工作人员将当前时刻描述为需要“持续的政策行动”，以保持朝着城市可负担性和供应目标迈进的动力。
他们估计，超过2万套新住房，分布在250个活跃应用中，将受益于市政府相关成本削减及流程放宽和改进的综合救助方案措施，将使全市开发成本总计降低高达1亿加元。
市政府工作人员表示，这些变化——比如采用标准化审批条件、加快下水道系统审查速度以及允许停车设计更具灵活性——可以缩短市政审查和审批流程四到六个月。他们还可以将所需的场外工作成本削减多达一半，为开发商每个项目节省160万至580万加元。
市政府工作人员建议的核心是拟议中的两年租赁开发救助计划（RDRP），这是一项旨在拯救在当前经济条件下陷入困境的中层建筑和高层高层租赁住房项目的新举措。
该项目将放宽低于市场价租赁住房单元的可负担性要求，通过将起始租金与加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的全市平均水平对齐。根据现行规定，低于市场价的租赁住房价格必须至少比CMHC平均水平低20%，市政府工作人员表示，随着建设和借贷成本的飙升，这一标准已变得不可持续。
虽然修订后的租金仍明显低于新建筑，但预计调整将带来实质性影响——足以推动许多拟议项目重返财务可行性，远离取消的困境。
救助计划还引入了适度提高建筑高度和密度的可能性，并允许全市及区域特定开发成本征收（DCLs）以获得符合条件的租赁住房楼层面积。
作为放宽限制的交换条件，推进开发提案的开发商必须在2027年12月15日这个严格截止日期前获得市议会批准并启动建设（需在重新划分用地类别获批后24个月内开工），确保政策红利转化为实际住宅而非纸上空谈。
市政工作人员还提议对市政府的公寓设计法规进行广泛标准化。多年来，关于储藏、单元大小比例（卧室数量）、自然采光、阳台和共享设施空间的规则主要存在于指导方针而非附例中，导致谈判旷日持久且结果不一致。
相反，市政府工作人员试图通过将明确且可预测的标准直接嵌入分区法规，来终结这种做法。
拟议调整包括简化住宅储物空间要求，取消阳台及公共区域的最大面积限制，并规定新建公寓楼中至少35%的住宅需配备两间或以上卧室，其中5%须为三间或以上卧室——该要求同时适用于分层产权公寓和保障性专用租赁住房。相较之下，现行规定仅要求分层产权公寓和租赁住房各达到10%的配比（且无最低配额要求）。（无最低比例要求）。
此外，这些变化还将为无窗（内侧）房间引入一些有限的新灵活性。
市政府工作人员认为，这些变更将减少不确定性，缩短审核时间，并反映更现代的宜居性和设计理解。
另一个值得注意的建议是启动可实现的住房所有权试点重新分区政策（AHOPRP）。针对市议会推动为中产阶级和首次购房者创造新方式的努力，市政府工作人员提议在主干道旁的特定地块允许四层分层市场共管公寓开发——这些地块通常保留给有担保的专用租赁住房。
财政工具也是市政府建议的主要重点，例如临时降低全市开发成本征费率20%——这一重要举措将直接降低住宅和非住宅项目的开发成本。
为配合此项削减措施，市政府工作人员呼吁对现行发展成本费（DCL）延期支付计划进行全面改革。根据现行规定，大型项目可分三期支付发展成本费。未来修订后的制度将与2026年1月生效的省级法规保持一致，允许开发商在获得首张建筑许可前仅支付25%的费用，其余75%可延期至建筑投入使用或四年期限届满时支付。此外，可采用担保债券替代信用证形式，避免占用潜在的建筑融资资金。
市政府工作人员称这对开发商来说是一次重大现金流改善，但也承认这给城市带来了可观的临时收入缺口——可能高达3亿加元。为缓解这一问题，市政府工作人员提出了一个为期10年的临时融资计划，该计划通过未来的DCL收款来偿还。即使采取了缓解措施，市政府也指出，一些市政府规划的基础设施和设施项目可能需要分阶段或推迟。
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好新闻没人评论怎么行，我来说几句
面对日益恶化的发展环境，包括高昂的建设和融资成本、租金和销售价格走弱、停滞的住房项目数量不断增加以及经济疲软，温哥华市工作人员发布了一系列全面提案，旨在增强开发可行性并保护由私人和非营利建筑商产生的城市住房储备。
这些详尽的建议将于下周由温哥华市议会提交和审议，概述了数十项结构性、监管和财务变革，这些变革共同构成了该市数十年来最重要的发展系统调整之一。
市政府工作人员警告说，持续的经济衰退虽然为租户和潜在买家带来了一些短期缓解，但对开发商和整个住房供应造成极其危险的局面，因为目前提出的项目需要多年才能实现——还需经过审查和审批程序。 随后是施工。当前开发力度的强弱将决定未来住房的可负担性——新供应是否能够充分满足未来周期性的需求回升。
由于售前活动的崩溃，购房选择受到限制，开发商未能获得足够的承诺和首付款，未能达到与银行和投资者完全解锁建筑融资贷款协议所需的最低门槛。这种能力使得抵押贷款还款变得困难，并阻碍了项目的启动。
自疫情前几年起，开发商们一直将注意力从持续疲弱的公寓拥有权市场转向建设有保障的专用市场租赁住房。然而，由于建筑融资等原因，这类租赁住房项目如今也越来越难以实现，许多近期项目的建设依赖于省级和联邦政府的低成本贷款项目
此外，所有类型的建筑都受到了建筑设备、材料和劳动力市场成本的惊人上涨冲击——今年由于加拿大-美国的关系，这些成本显著上升。贸易紧张局势加剧了之前因疫情引发的通胀——再加上城市高昂的土地成本。
据市政府工作人员称，大温地区新建楼宇租金同比下跌4%至7%，基准公寓价格则下跌约5%。市场趋缓对家庭而言是利好消息，但市政府工作人员强调，若投入成本未能同步下降，萎缩的市场可能导致新建筑停工，抵消近期住房供应增长带来的可负担性改善效果，并削减建筑业及相关行业的就业岗位。
市政府工作人员将当前时刻描述为需要“持续的政策行动”，以保持朝着城市可负担性和供应目标迈进的动力。
他们估计，超过2万套新住房，分布在250个活跃应用中，将受益于市政府相关成本削减及流程放宽和改进的综合救助方案措施，将使全市开发成本总计降低高达1亿加元。
市政府工作人员表示，这些变化——比如采用标准化审批条件、加快下水道系统审查速度以及允许停车设计更具灵活性——可以缩短市政审查和审批流程四到六个月。他们还可以将所需的场外工作成本削减多达一半，为开发商每个项目节省160万至580万加元。
市政府工作人员建议的核心是拟议中的两年租赁开发救助计划（RDRP），这是一项旨在拯救在当前经济条件下陷入困境的中层建筑和高层高层租赁住房项目的新举措。
该项目将放宽低于市场价租赁住房单元的可负担性要求，通过将起始租金与加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的全市平均水平对齐。根据现行规定，低于市场价的租赁住房价格必须至少比CMHC平均水平低20%，市政府工作人员表示，随着建设和借贷成本的飙升，这一标准已变得不可持续。
虽然修订后的租金仍明显低于新建筑，但预计调整将带来实质性影响——足以推动许多拟议项目重返财务可行性，远离取消的困境。
救助计划还引入了适度提高建筑高度和密度的可能性，并允许全市及区域特定开发成本征收（DCLs）以获得符合条件的租赁住房楼层面积。
作为放宽限制的交换条件，推进开发提案的开发商必须在2027年12月15日这个严格截止日期前获得市议会批准并启动建设（需在重新划分用地类别获批后24个月内开工），确保政策红利转化为实际住宅而非纸上空谈。
市政工作人员还提议对市政府的公寓设计法规进行广泛标准化。多年来，关于储藏、单元大小比例（卧室数量）、自然采光、阳台和共享设施空间的规则主要存在于指导方针而非附例中，导致谈判旷日持久且结果不一致。
相反，市政府工作人员试图通过将明确且可预测的标准直接嵌入分区法规，来终结这种做法。
拟议调整包括简化住宅储物空间要求，取消阳台及公共区域的最大面积限制，并规定新建公寓楼中至少35%的住宅需配备两间或以上卧室，其中5%须为三间或以上卧室——该要求同时适用于分层产权公寓和保障性专用租赁住房。相较之下，现行规定仅要求分层产权公寓和租赁住房各达到10%的配比（且无最低配额要求）。（无最低比例要求）。
此外，这些变化还将为无窗（内侧）房间引入一些有限的新灵活性。
市政府工作人员认为，这些变更将减少不确定性，缩短审核时间，并反映更现代的宜居性和设计理解。
另一个值得注意的建议是启动可实现的住房所有权试点重新分区政策（AHOPRP）。针对市议会推动为中产阶级和首次购房者创造新方式的努力，市政府工作人员提议在主干道旁的特定地块允许四层分层市场共管公寓开发——这些地块通常保留给有担保的专用租赁住房。
财政工具也是市政府建议的主要重点，例如临时降低全市开发成本征费率20%——这一重要举措将直接降低住宅和非住宅项目的开发成本。
为配合此项削减措施，市政府工作人员呼吁对现行发展成本费（DCL）延期支付计划进行全面改革。根据现行规定，大型项目可分三期支付发展成本费。未来修订后的制度将与2026年1月生效的省级法规保持一致，允许开发商在获得首张建筑许可前仅支付25%的费用，其余75%可延期至建筑投入使用或四年期限届满时支付。此外，可采用担保债券替代信用证形式，避免占用潜在的建筑融资资金。
市政府工作人员称这对开发商来说是一次重大现金流改善，但也承认这给城市带来了可观的临时收入缺口——可能高达3亿加元。为缓解这一问题，市政府工作人员提出了一个为期10年的临时融资计划，该计划通过未来的DCL收款来偿还。即使采取了缓解措施，市政府也指出，一些市政府规划的基础设施和设施项目可能需要分阶段或推迟。
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