真正寒冬在後面 瑞銀突然改變立場
曾精准提前 11 個月預警恒大危機的瑞銀中國房地產研究主管林鎮鴻，又壹次調轉方向——而且這回是從樂觀直接轉向悲觀。他最新報告直言：中國樓市的肆年低迷期遠未到底，房價至少還要再跌兩年。
買房不如租房：拾年虧損改變中國人的價值觀
林鎮鴻指出，如今最大的結構性變化是——中國人不再相信房價永遠漲了。
過去拾年裡，大量買房者普遍虧損，房價持續下行，購房預期被徹底改變。越來越多人選擇租房而非背上 30 年房貸。
他的數據顯示：
壹線城市租金回報率僅 1.81%
全國平均房貸利率卻有 3.07%
租金收益遠不如利息負擔，買房顯然不劃算。
在這種情況下，觀望情緒迅速蔓延。
林鎮鴻認為，租金是未被幹預的市場指標，只有當租金企穩，房價下跌才可能見底。
2026、2027 繼續跌：壹線城市恐再挫 15%
他的最新預測比今年初悲觀得多：
2026年贰手房價再跌 10%
2027年繼續跌 5%
如今全國 70 城房價已全面下跌，多地贰手房較峰值跌去叁成以上。
而且危機第 5 年仍沒有好轉跡象：
2025年10月新房價格環比跌 0.5%，是近壹年最大跌幅。
評級機構惠譽也提示：
新房銷售面積還會再掉 15%–20%
房地產市場信用展望至少到 2025 年仍為負面
原因包括：人口下降、房價收入比仍高、庫存龐大等結構性壓力。
供給雖在收縮，但心理預期更可怕
過去兩年，開發商普遍沒錢拿地，新開工面積比 2021 年暴跌 63%。
按常理說，供應減少應支撐房價，但現實更殘酷——預期扭轉比供應更重要。
當“房地產=安全投資”的信念崩塌後，上車者越來越少，哪怕供給收縮也救不回買氣。
（資料照片）
租房文化崛起：年輕人重新定義“房子”
中國住房觀念正在發生幾拾年來最強烈的變化：
25–34 歲青年房屋擁有率已從 2010 年的 70% 掉到 50%
壹線城市租金回報率升至 2.2%–2.5%，租房需求強勁
年輕人不再把房子當成人生“必選項”，租房正在變成壹種更輕松、更靈活的新生活方式。
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買房不如租房：拾年虧損改變中國人的價值觀
林鎮鴻指出，如今最大的結構性變化是——中國人不再相信房價永遠漲了。
過去拾年裡，大量買房者普遍虧損，房價持續下行，購房預期被徹底改變。越來越多人選擇租房而非背上 30 年房貸。
他的數據顯示：
壹線城市租金回報率僅 1.81%
全國平均房貸利率卻有 3.07%
租金收益遠不如利息負擔，買房顯然不劃算。
在這種情況下，觀望情緒迅速蔓延。
林鎮鴻認為，租金是未被幹預的市場指標，只有當租金企穩，房價下跌才可能見底。
2026、2027 繼續跌：壹線城市恐再挫 15%
他的最新預測比今年初悲觀得多：
2026年贰手房價再跌 10%
2027年繼續跌 5%
如今全國 70 城房價已全面下跌，多地贰手房較峰值跌去叁成以上。
而且危機第 5 年仍沒有好轉跡象：
2025年10月新房價格環比跌 0.5%，是近壹年最大跌幅。
評級機構惠譽也提示：
新房銷售面積還會再掉 15%–20%
房地產市場信用展望至少到 2025 年仍為負面
原因包括：人口下降、房價收入比仍高、庫存龐大等結構性壓力。
供給雖在收縮，但心理預期更可怕
過去兩年，開發商普遍沒錢拿地，新開工面積比 2021 年暴跌 63%。
按常理說，供應減少應支撐房價，但現實更殘酷——預期扭轉比供應更重要。
當“房地產=安全投資”的信念崩塌後，上車者越來越少，哪怕供給收縮也救不回買氣。
（資料照片）
租房文化崛起：年輕人重新定義“房子”
中國住房觀念正在發生幾拾年來最強烈的變化：
25–34 歲青年房屋擁有率已從 2010 年的 70% 掉到 50%
壹線城市租金回報率升至 2.2%–2.5%，租房需求強勁
年輕人不再把房子當成人生“必選項”，租房正在變成壹種更輕松、更靈活的新生活方式。
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