購房政策史上最寬松,房子為什麼還是很難賣?
【1】保障房覆蓋更廣了，還要沖商品房嗎？
《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第拾伍個伍年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）提到，保障性住房將重點面向戶籍困難家庭、新市民、青年人、工薪收入群體以及城市發展所需的人才等群體，旨在滿足基本住房需求。這個方向定了之後，很多人問我，是應該等保障房，還是繼續買商品房呢？
我先說個人觀點，我更傾向於商品房。
保障房和租賃房雖然價格便宜，但背後存在壹些現實問題。比如常說的“租購同權”，想通過租房解決孩子上學、落戶這些權益，但實際操作中仍有不少困難。有網友說得很直白，“你現在租房想爭取的這些權益，其實買套房就都解決了。”這話雖然直接，但反映了不少人的真實想法。
其次，保障房的價格確實和商品房行情掛鉤。房價猛漲時，保障房性價比特別突出，但當房價整體平穩甚至回調時，商品房的優勢反而更明顯了。
深圳的保障房做得還算不錯，但也有深圳居民反映了壹些小段子，說兩個閨蜜，壹個買了商品房，壹個買了保障房。幾年後，商品房不僅升值了，居住體驗也好，而保障房不僅沒怎麼增值，轉讓還受限制，質量也壹般。這說明兩者確實存在差距。
當然，保障房也在不斷改進。現在申請門檻降低了，不再嚴格要求本地戶口或多年居住證明，房源也多了，國家還在推動存量房改造成保障房。這都體現了我們在供給方面持續發力，在分配方面的制度更加優化。
話說回來，保障也好，商品房也好，住房租賃也好，也是在我們國家形成了不同的供給模式，不同的產品分類。當然，我們是希望這叁個市場後續可以打通，國家現在也在給政策，比如公租房住了幾年有感情了，可以繼續租，也可以買下來。再舉個例子，上海楊浦區的壹些區域，壹些老年人家裡住的是商品房，國家現在也鼓勵把這些商品房拿出來，讓這些人到郊區租環境更好、面積更大的房子。這叁個市場是可以打通的，租房的可以變保障房，哪天你補點錢還可以變成商品房。
所以說，因人而異，每個房子都定位了壹個不同的價格段、不同的年齡階段。現在市場更加靈活，我認為這就是我們房地產市場壹個非常有魅力的地方，隨著市場越來越暢通，我們以後可能不用再糾結贰選壹，而是可以根據自身情況，在不同階段選擇最適合自己的居住方式。
【2】購房政策史上最寬松，房屋買賣該關注什麼
我們現在的政策環境，堪稱史上最寬松。從去年開始，力度就非常大。舉個例子，現在即便沒有社保，你去深圳、杭州、武漢這些城市，也都能買房了。這放在以前，簡直不可想象。
要是以前，取消限購大家肯定搶著買。但現在，市場熱度上來壹陣，很快就緩和了。所以我認為，真正的問題已經不在政策了，政策絕對到位了，那為什麼沒起到想象中的效果？壹個很重要的原因是房地產的時代發生了根本變化。
過去我們關心的是有沒有房子，那意味著大量底層需求存在，大家省吃儉用也想買套房，“房價收入比”這個詞以前常提。那時候政策壹放松，市場就有反應。
現在市場相對飽和了，有房的人多了。當然，這不代表需求徹底沒了，大家還是想越住越好，誰不想要大平層呢？需求的空間還在，但老百姓的心態變了。
過去是“買買買”，現在是“賣賣賣”。最近網上有個詞叫“貸款賣房”，真是活久見。比如房子市價80萬，貸款卻欠100萬，業主得自己貼20萬才能賣掉。這背後不只是資產縮水，更是壹種恐慌性拋售的心態。
這和普通消費降級完全不同。消費降級只是買差壹點的，房地產現在是反向操作，不光不買，還要拋售。這就導致贰手房掛牌量激增，成了這幾年最熱的話題。很多房東都陷入自我懷疑，覺得錯過了最佳賣房時機，現在賣虧，不賣可能更虧。
這個問題之所以重要，是因為它涉及面太廣了。過去拾年很多人買了房，有的還不止壹套，甚至用了杠杆。爛尾樓問題固然嚴重，但畢竟是部分人，贰手房問題，是所有有房家庭的問題，是居民資產流動性的大問題。
所以我認為，當前市場的真正矛盾點，是要從“鼓勵買房”轉向了“解決贰手房流動性”。如果不解決這個問題，開發商的房子降價也沒用，你再降，也降不過周邊房東的拋售價。
我們現在所有政策，降首付、降利率、取消限購，全在鼓勵大家買房，這當然對。但買之前，得先讓人能賣得掉。雖然現在也有換房退稅、以舊換新這些政策，但力度和針對性還不夠。我們應該更直接、更豐富地出台鼓勵賣房、疏通堵點的政策。
只要把這個核心堵點解決了，配合現有的寬松政策，老百姓的真實需求還在，市場反應自然會順暢回暖。這才是房地產實現高質量發展的關鍵。
【3】老百姓對房子的需求依舊未變
《建議》裡提到要加快構建房地產發展新模式，這個話題，老百姓拾分關心，開發商和政府也極為關注。
說起新模式，就得先提提舊模式。在我看來，“拾肆伍”期間發生的幾件大事，比如房價調整、提前還貸潮等等，還有其他壹些企業的債務等問題，都跟舊模式有關。過去我們常說的“叁高”，也就是高周轉、高杠杆、高負債，就是舊模式的典型特征。
新模式的提出，不是為了造概念，而是確實有問題要解決。要說最關心的，我認為就是民生，尤其是“保交樓”。爛尾樓直接關系到購房者權益，所以新模式的本質，就是要保障老百姓的購房權益，這是底線。當然，促進市場平穩健康發展、激發市場活力也是目標。
在談新模式的時候，我也注意到，有些東西壹直沒變。首先，房地產的關注度還是很高，說明大家還是有買房的需求，比如結婚、到大城市生活，都需要買房，這個基本邏輯沒變。再比如，不管市場怎麼調，像大城市地鐵沿線這樣好地段的房子，照樣搶手。房價漲跌也依然是大眾關心的熱門話題。
可以說，房地產發展新模式背後，有壹條主線始終沒變，那就是老百姓對房子的關心、需求和品質追求。我們正是基於這個永恒的需求來談新模式的。
那新模式具體指什麼？現在談得比較多的是現房銷售。比如廣州那邊有壹種新嘗試，不但是現房，還能先入住體驗，滿意再買，就像試用商品壹樣。這就實現了銷售和消費的零距離，不用像買期房那樣等兩年才交房，再等裝修，再愁房產證。交房周期大幅縮短，老百姓的權益也更實在。
當然，新模式還包括開發方式、融資方式的轉變。比如銀行以前高杠杆借錢給開發商的做法會調整，房屋安全、裝修質量也會被納入考量。
但也要認識到，新模式不是壹蹴而就的。舉個例子，我們雖然批評“高周轉”，但現實中有些項目的銷售節奏反而更快，壹些地方的預售標准不升反降。為什麼？其實是要考慮企業的承受能力。如果壹下子全推現房銷售，企業資金壓力太大，反而可能引發新風險。
所以這次住建部講的兩句話很受關注：大方向是推現房銷售，但對還沒推現房的，要把預售資金監管好。這個思路非常務實，既堅持了改革方向，也兼顧了現實情況。
總而言之，房地產發展新模式內容很豐富，它源於“拾肆伍”期間的教訓，也立足於老百姓的真實需求。推進過程中，既要有改革決心，也要有現實節奏，壹步壹步來。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第拾伍個伍年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）提到，保障性住房將重點面向戶籍困難家庭、新市民、青年人、工薪收入群體以及城市發展所需的人才等群體，旨在滿足基本住房需求。這個方向定了之後，很多人問我，是應該等保障房，還是繼續買商品房呢？
我先說個人觀點，我更傾向於商品房。
保障房和租賃房雖然價格便宜，但背後存在壹些現實問題。比如常說的“租購同權”，想通過租房解決孩子上學、落戶這些權益，但實際操作中仍有不少困難。有網友說得很直白，“你現在租房想爭取的這些權益，其實買套房就都解決了。”這話雖然直接，但反映了不少人的真實想法。
其次，保障房的價格確實和商品房行情掛鉤。房價猛漲時，保障房性價比特別突出，但當房價整體平穩甚至回調時，商品房的優勢反而更明顯了。
深圳的保障房做得還算不錯，但也有深圳居民反映了壹些小段子，說兩個閨蜜，壹個買了商品房，壹個買了保障房。幾年後，商品房不僅升值了，居住體驗也好，而保障房不僅沒怎麼增值，轉讓還受限制，質量也壹般。這說明兩者確實存在差距。
當然，保障房也在不斷改進。現在申請門檻降低了，不再嚴格要求本地戶口或多年居住證明，房源也多了，國家還在推動存量房改造成保障房。這都體現了我們在供給方面持續發力，在分配方面的制度更加優化。
話說回來，保障也好，商品房也好，住房租賃也好，也是在我們國家形成了不同的供給模式，不同的產品分類。當然，我們是希望這叁個市場後續可以打通，國家現在也在給政策，比如公租房住了幾年有感情了，可以繼續租，也可以買下來。再舉個例子，上海楊浦區的壹些區域，壹些老年人家裡住的是商品房，國家現在也鼓勵把這些商品房拿出來，讓這些人到郊區租環境更好、面積更大的房子。這叁個市場是可以打通的，租房的可以變保障房，哪天你補點錢還可以變成商品房。
所以說，因人而異，每個房子都定位了壹個不同的價格段、不同的年齡階段。現在市場更加靈活，我認為這就是我們房地產市場壹個非常有魅力的地方，隨著市場越來越暢通，我們以後可能不用再糾結贰選壹，而是可以根據自身情況，在不同階段選擇最適合自己的居住方式。
【2】購房政策史上最寬松，房屋買賣該關注什麼
我們現在的政策環境，堪稱史上最寬松。從去年開始，力度就非常大。舉個例子，現在即便沒有社保，你去深圳、杭州、武漢這些城市，也都能買房了。這放在以前，簡直不可想象。
要是以前，取消限購大家肯定搶著買。但現在，市場熱度上來壹陣，很快就緩和了。所以我認為，真正的問題已經不在政策了，政策絕對到位了，那為什麼沒起到想象中的效果？壹個很重要的原因是房地產的時代發生了根本變化。
過去我們關心的是有沒有房子，那意味著大量底層需求存在，大家省吃儉用也想買套房，“房價收入比”這個詞以前常提。那時候政策壹放松，市場就有反應。
現在市場相對飽和了，有房的人多了。當然，這不代表需求徹底沒了，大家還是想越住越好，誰不想要大平層呢？需求的空間還在，但老百姓的心態變了。
過去是“買買買”，現在是“賣賣賣”。最近網上有個詞叫“貸款賣房”，真是活久見。比如房子市價80萬，貸款卻欠100萬，業主得自己貼20萬才能賣掉。這背後不只是資產縮水，更是壹種恐慌性拋售的心態。
這和普通消費降級完全不同。消費降級只是買差壹點的，房地產現在是反向操作，不光不買，還要拋售。這就導致贰手房掛牌量激增，成了這幾年最熱的話題。很多房東都陷入自我懷疑，覺得錯過了最佳賣房時機，現在賣虧，不賣可能更虧。
這個問題之所以重要，是因為它涉及面太廣了。過去拾年很多人買了房，有的還不止壹套，甚至用了杠杆。爛尾樓問題固然嚴重，但畢竟是部分人，贰手房問題，是所有有房家庭的問題，是居民資產流動性的大問題。
所以我認為，當前市場的真正矛盾點，是要從“鼓勵買房”轉向了“解決贰手房流動性”。如果不解決這個問題，開發商的房子降價也沒用，你再降，也降不過周邊房東的拋售價。
我們現在所有政策，降首付、降利率、取消限購，全在鼓勵大家買房，這當然對。但買之前，得先讓人能賣得掉。雖然現在也有換房退稅、以舊換新這些政策，但力度和針對性還不夠。我們應該更直接、更豐富地出台鼓勵賣房、疏通堵點的政策。
只要把這個核心堵點解決了，配合現有的寬松政策，老百姓的真實需求還在，市場反應自然會順暢回暖。這才是房地產實現高質量發展的關鍵。
【3】老百姓對房子的需求依舊未變
《建議》裡提到要加快構建房地產發展新模式，這個話題，老百姓拾分關心，開發商和政府也極為關注。
說起新模式，就得先提提舊模式。在我看來，“拾肆伍”期間發生的幾件大事，比如房價調整、提前還貸潮等等，還有其他壹些企業的債務等問題，都跟舊模式有關。過去我們常說的“叁高”，也就是高周轉、高杠杆、高負債，就是舊模式的典型特征。
新模式的提出，不是為了造概念，而是確實有問題要解決。要說最關心的，我認為就是民生，尤其是“保交樓”。爛尾樓直接關系到購房者權益，所以新模式的本質，就是要保障老百姓的購房權益，這是底線。當然，促進市場平穩健康發展、激發市場活力也是目標。
在談新模式的時候，我也注意到，有些東西壹直沒變。首先，房地產的關注度還是很高，說明大家還是有買房的需求，比如結婚、到大城市生活，都需要買房，這個基本邏輯沒變。再比如，不管市場怎麼調，像大城市地鐵沿線這樣好地段的房子，照樣搶手。房價漲跌也依然是大眾關心的熱門話題。
可以說，房地產發展新模式背後，有壹條主線始終沒變，那就是老百姓對房子的關心、需求和品質追求。我們正是基於這個永恒的需求來談新模式的。
那新模式具體指什麼？現在談得比較多的是現房銷售。比如廣州那邊有壹種新嘗試，不但是現房，還能先入住體驗，滿意再買，就像試用商品壹樣。這就實現了銷售和消費的零距離，不用像買期房那樣等兩年才交房，再等裝修，再愁房產證。交房周期大幅縮短，老百姓的權益也更實在。
當然，新模式還包括開發方式、融資方式的轉變。比如銀行以前高杠杆借錢給開發商的做法會調整，房屋安全、裝修質量也會被納入考量。
但也要認識到，新模式不是壹蹴而就的。舉個例子，我們雖然批評“高周轉”，但現實中有些項目的銷售節奏反而更快，壹些地方的預售標准不升反降。為什麼？其實是要考慮企業的承受能力。如果壹下子全推現房銷售，企業資金壓力太大，反而可能引發新風險。
所以這次住建部講的兩句話很受關注：大方向是推現房銷售，但對還沒推現房的，要把預售資金監管好。這個思路非常務實，既堅持了改革方向，也兼顧了現實情況。
總而言之，房地產發展新模式內容很豐富，它源於“拾肆伍”期間的教訓，也立足於老百姓的真實需求。推進過程中，既要有改革決心，也要有現實節奏，壹步壹步來。
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