未来两年麻烦大了!瑞银突然180°大转弯
曾经持续看多中国楼市的瑞银（UBS）分析师，近日突然态度180°大转弯。瑞银中国房地产研究主管 John Lam 发布最新报告，罕见地给出悲观预期：中国房价未来两年仍将继续下行，一线城市二手房累积跌幅或超过15%。
而他给出的核心理由只有一个——租售比差到“不可理喻”。
一、瑞银：楼市下行周期“远未结束”
Lam 在报告中直言，目前中国房地产已经经历 四年下行周期，却依然看不到尽头。
如果政府不出台足够强、有力度的刺激政策——
2026年，一线二手房：预计再跌 10%
2027年：至少再跌 5%
换句话说，大城市想抄底还早。
瑞银之所以做出这个预测，来自一个全球投资机构非常看重的指标：租售比。
二、租售比“低得吓人”——房价难稳的根本原因
一线城市最新公布的数据：
平均租金回报率：1.81%
平均房贷利率：3.07%
这意味着什么？
租房远比买房划算。
你买房的成本收益结构，完全“不经济”。
在正常市场里，当租金收益能覆盖房贷利率，房价才具备稳定基础。但中国目前的结构恰恰相反：
房价涨幅停滞
租金却在持续下跌
租金“不受政策控制”，极具市场真实反映。
租金不涨，房价就不可能稳。
官方数据显示：
2022—2025年，中国楼市租金连跌四年
-3%、-2%、-6%、-4%
几乎每年都在加速下跌。
唯一租金回报率高于按揭利率的地方，是——香港。而它也是中国范围内少有能把房价稳住的地区。
三、为什么租金会继续跌？瑞银给出三个更糟的理由
瑞银在报告中警告：
未来租金 还会保持每年约 3% 的下跌。
原因主要有三点：
1、保障房暴增，挤压私人租房需求
2021—2025 年新增保障房供应量
足以覆盖 13%~16% 的租房家庭
意味着：
15% 的私人租房需求直接消失。
2、二手房挂牌量创历史新高
全中国二手房挂牌量同比 +10%
一线城市挂牌量同比 +1.7%
房东为了加快出手，越来越多人选择“租售并举”。
——> 市场供应更充足，租金自然继续往下压。
3、房屋空置率惊人
一线城市：4%
二线城市：11.6%
三线城市：19.9%
卫星城：22%
这种空置率，在任何国家都是房地产危险信号。
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
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