市场降温并不能解决大温住房危机
（加西网综合）近来房地产市场降温，但是并不能解决大温地区的住房危机。销售放缓和公寓价格上涨掩盖了更深层次的问题，例如新房开工量下降，以及独栋住宅仍然买不起。
即使在房地产市场低迷的情况下，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。当然，房价下跌、利率降低以及收入略有增长，近年来房价有所下降尤其是公寓的可负担性有所提高。但如果没有来自家庭的大力资助，对于大多数首次购房者来说，独立屋仍然遥不可及。
加拿大皇家银行追踪加拿大所有大都市地区的住房可负担性。其最新报告显示，温哥华和维多利亚（以及多伦多）的房价跌幅最大，导致房屋拥有成本的降幅也最大。
即便如此，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。根据加拿大皇家银行（RBC）10月份的报告，在大温地区，购买一套独立屋的持有成本（假设首付20%，并按现行五年期抵押贷款利率计算）相当于家庭税前收入中位数的126%。
在维多利亚，这一比例为79%，虽然没有那么令人望而却步，但对许多购房者来说仍然是一笔不小的挑战。
拥有公寓变得更加容易。在温哥华地区，购买一套公寓目前仅占家庭税前平均收入的48%，低于2023年底和2024年初的60%。
大多伦多地区的这一比例为37%；卡尔加里则仅为22%。由于房价更低、就业前景更好，BC省居民大量迁往阿尔伯塔省也就不足为奇了。
尽管有所回升，但大温地区、菲沙河谷和维多利亚的房屋销售依然低迷，这表明潜在购房者预期房价将进一步下跌。10月份，大温地产局辖区内的房屋销售量比去年同期下降了14%，比过去10年的平均水平低了14.5%。相比之下，房源挂牌量却十分充足，同比增长13%，比过去10年的平均水平高出36%。
菲沙河谷房地产委员会报告的情况类似，房屋销量下降，而挂牌房源数量上升。库存增加而销量减少的局面使市场向买家倾斜，给所有类型房屋的价格都带来了下行压力。
2022年，超低利率是推动BC省城市房价创下历史新高的关键因素，但人口结构变化也发挥了重要作用。2017年至2024年间，人口迁入量激增（2020年略有停滞）。如今，大温地区最大的五年年龄组是30至34岁，25至39岁年龄段的人口达81.1万人——这一年龄段正是组建家庭的黄金时期。自2019年以来，千禧一代的增长速度是该地区总人口增长速度的两倍。
人口结构变化表明，随着2028年后移民数量的回升，房屋销售最终将会复苏。购房能力的进一步提升也将促进销售增长。目前，这需要通过降低利率、降低或至少维持房价稳定以及提高家庭收入等多种方式来实现。抵押贷款利率在未来一年可能会略有下降，但收入大幅增长的可能性不大。未来两到三年内，提高购房能力最可行的途径是房价持续走软。
新增住房供应无疑会强化这一趋势。近年来，大温地区每月大约有4000套新房竣工，几乎是2010年以来平均水平的两倍。维多利亚的情况也类似。目前大温地区有63000套住宅正在建设中，购房者拥有更多选择，也有充裕的时间去寻找更优惠的房源。
尽管政界人士高喊“要建更多房”，但BC省的住宅建筑业实际上正面临衰退。令人费解的是，BC省政府预测2026年房屋开工量将略有增长，2027年还将再增长7%。鉴于当前的市场状况、开发行业不断增加的裁员以及日益增多的多户住宅建设项目取消，这一预测显得严重脱离实际。
全省范围内，我们预计明年城市房屋开工量约为3.5万套，2027年可能进一步下降；相比之下，省财政部对2026年和2027年的开工量预测分别为4.3万套和4.7万套。开工量低迷将为本十年后期房价飙升埋下伏笔。
专家表示，持续高企的住房成本不仅仅是一个社会问题。难以负担的购房选择正在加剧人口外流，导致人才流失，并削弱BC省的竞争力。市场力量或许会逐步恢复某种平衡，但中期来看，高昂的住房成本仍将对低陆平原地区的招聘和人才留任构成压力，并阻碍企业发展。
省市两级政府无法通过加强监管或反复宣称要建造更多房屋来压低房价。他们与其如此，不如把精力放在降低开发费用和简化审批流程上。
REF: https://www.biv.com/news/commentary/opinion-a-cooling-mar...
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即使在房地产市场低迷的情况下，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。当然，房价下跌、利率降低以及收入略有增长，近年来房价有所下降尤其是公寓的可负担性有所提高。但如果没有来自家庭的大力资助，对于大多数首次购房者来说，独立屋仍然遥不可及。
加拿大皇家银行追踪加拿大所有大都市地区的住房可负担性。其最新报告显示，温哥华和维多利亚（以及多伦多）的房价跌幅最大，导致房屋拥有成本的降幅也最大。
即便如此，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。根据加拿大皇家银行（RBC）10月份的报告，在大温地区，购买一套独立屋的持有成本（假设首付20%，并按现行五年期抵押贷款利率计算）相当于家庭税前收入中位数的126%。
在维多利亚，这一比例为79%，虽然没有那么令人望而却步，但对许多购房者来说仍然是一笔不小的挑战。
拥有公寓变得更加容易。在温哥华地区，购买一套公寓目前仅占家庭税前平均收入的48%，低于2023年底和2024年初的60%。
大多伦多地区的这一比例为37%；卡尔加里则仅为22%。由于房价更低、就业前景更好，BC省居民大量迁往阿尔伯塔省也就不足为奇了。
尽管有所回升，但大温地区、菲沙河谷和维多利亚的房屋销售依然低迷，这表明潜在购房者预期房价将进一步下跌。10月份，大温地产局辖区内的房屋销售量比去年同期下降了14%，比过去10年的平均水平低了14.5%。相比之下，房源挂牌量却十分充足，同比增长13%，比过去10年的平均水平高出36%。
菲沙河谷房地产委员会报告的情况类似，房屋销量下降，而挂牌房源数量上升。库存增加而销量减少的局面使市场向买家倾斜，给所有类型房屋的价格都带来了下行压力。
2022年，超低利率是推动BC省城市房价创下历史新高的关键因素，但人口结构变化也发挥了重要作用。2017年至2024年间，人口迁入量激增（2020年略有停滞）。如今，大温地区最大的五年年龄组是30至34岁，25至39岁年龄段的人口达81.1万人——这一年龄段正是组建家庭的黄金时期。自2019年以来，千禧一代的增长速度是该地区总人口增长速度的两倍。
人口结构变化表明，随着2028年后移民数量的回升，房屋销售最终将会复苏。购房能力的进一步提升也将促进销售增长。目前，这需要通过降低利率、降低或至少维持房价稳定以及提高家庭收入等多种方式来实现。抵押贷款利率在未来一年可能会略有下降，但收入大幅增长的可能性不大。未来两到三年内，提高购房能力最可行的途径是房价持续走软。
新增住房供应无疑会强化这一趋势。近年来，大温地区每月大约有4000套新房竣工，几乎是2010年以来平均水平的两倍。维多利亚的情况也类似。目前大温地区有63000套住宅正在建设中，购房者拥有更多选择，也有充裕的时间去寻找更优惠的房源。
尽管政界人士高喊“要建更多房”，但BC省的住宅建筑业实际上正面临衰退。令人费解的是，BC省政府预测2026年房屋开工量将略有增长，2027年还将再增长7%。鉴于当前的市场状况、开发行业不断增加的裁员以及日益增多的多户住宅建设项目取消，这一预测显得严重脱离实际。
全省范围内，我们预计明年城市房屋开工量约为3.5万套，2027年可能进一步下降；相比之下，省财政部对2026年和2027年的开工量预测分别为4.3万套和4.7万套。开工量低迷将为本十年后期房价飙升埋下伏笔。
专家表示，持续高企的住房成本不仅仅是一个社会问题。难以负担的购房选择正在加剧人口外流，导致人才流失，并削弱BC省的竞争力。市场力量或许会逐步恢复某种平衡，但中期来看，高昂的住房成本仍将对低陆平原地区的招聘和人才留任构成压力，并阻碍企业发展。
省市两级政府无法通过加强监管或反复宣称要建造更多房屋来压低房价。他们与其如此，不如把精力放在降低开发费用和简化审批流程上。
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