市场降温并不能解决大温住房危机
（加西网综合）近来房地产市场降温，但是并不能解决大温地区的住房危机。销售放缓和公寓价格上涨掩盖了更深层次的问题，例如新房开工量下降，以及独栋住宅仍然买不起。
即使在房地产市场低迷的情况下，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。当然，房价下跌、利率降低以及收入略有增长，近年来房价有所下降尤其是公寓的可负担性有所提高。但如果没有来自家庭的大力资助，对于大多数首次购房者来说，独立屋仍然遥不可及。
加拿大皇家银行追踪加拿大所有大都市地区的住房可负担性。其最新报告显示，温哥华和维多利亚（以及多伦多）的房价跌幅最大，导致房屋拥有成本的降幅也最大。
即便如此，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。根据加拿大皇家银行（RBC）10月份的报告，在大温地区，购买一套独立屋的持有成本（假设首付20%，并按现行五年期抵押贷款利率计算）相当于家庭税前收入中位数的126%。
在维多利亚，这一比例为79%，虽然没有那么令人望而却步，但对许多购房者来说仍然是一笔不小的挑战。
拥有公寓变得更加容易。在温哥华地区，购买一套公寓目前仅占家庭税前平均收入的48%，低于2023年底和2024年初的60%。
大多伦多地区的这一比例为37%；卡尔加里则仅为22%。由于房价更低、就业前景更好，BC省居民大量迁往阿尔伯塔省也就不足为奇了。
尽管有所回升，但大温地区、菲沙河谷和维多利亚的房屋销售依然低迷，这表明潜在购房者预期房价将进一步下跌。10月份，大温地产局辖区内的房屋销售量比去年同期下降了14%，比过去10年的平均水平低了14.5%。相比之下，房源挂牌量却十分充足，同比增长13%，比过去10年的平均水平高出36%。
菲沙河谷房地产委员会报告的情况类似，房屋销量下降，而挂牌房源数量上升。库存增加而销量减少的局面使市场向买家倾斜，给所有类型房屋的价格都带来了下行压力。
2022年，超低利率是推动BC省城市房价创下历史新高的关键因素，但人口结构变化也发挥了重要作用。2017年至2024年间，人口迁入量激增（2020年略有停滞）。如今，大温地区最大的五年年龄组是30至34岁，25至39岁年龄段的人口达81.1万人——这一年龄段正是组建家庭的黄金时期。自2019年以来，千禧一代的增长速度是该地区总人口增长速度的两倍。
人口结构变化表明，随着2028年后移民数量的回升，房屋销售最终将会复苏。购房能力的进一步提升也将促进销售增长。目前，这需要通过降低利率、降低或至少维持房价稳定以及提高家庭收入等多种方式来实现。抵押贷款利率在未来一年可能会略有下降，但收入大幅增长的可能性不大。未来两到三年内，提高购房能力最可行的途径是房价持续走软。
新增住房供应无疑会强化这一趋势。近年来，大温地区每月大约有4000套新房竣工，几乎是2010年以来平均水平的两倍。维多利亚的情况也类似。目前大温地区有63000套住宅正在建设中，购房者拥有更多选择，也有充裕的时间去寻找更优惠的房源。
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即使在房地产市场低迷的情况下，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。当然，房价下跌、利率降低以及收入略有增长，近年来房价有所下降尤其是公寓的可负担性有所提高。但如果没有来自家庭的大力资助，对于大多数首次购房者来说，独立屋仍然遥不可及。
加拿大皇家银行追踪加拿大所有大都市地区的住房可负担性。其最新报告显示，温哥华和维多利亚（以及多伦多）的房价跌幅最大，导致房屋拥有成本的降幅也最大。
即便如此，大温地区的房价仍然是加拿大最高的。根据加拿大皇家银行（RBC）10月份的报告，在大温地区，购买一套独立屋的持有成本（假设首付20%，并按现行五年期抵押贷款利率计算）相当于家庭税前收入中位数的126%。
在维多利亚，这一比例为79%，虽然没有那么令人望而却步，但对许多购房者来说仍然是一笔不小的挑战。
拥有公寓变得更加容易。在温哥华地区，购买一套公寓目前仅占家庭税前平均收入的48%，低于2023年底和2024年初的60%。
大多伦多地区的这一比例为37%；卡尔加里则仅为22%。由于房价更低、就业前景更好，BC省居民大量迁往阿尔伯塔省也就不足为奇了。
尽管有所回升，但大温地区、菲沙河谷和维多利亚的房屋销售依然低迷，这表明潜在购房者预期房价将进一步下跌。10月份，大温地产局辖区内的房屋销售量比去年同期下降了14%，比过去10年的平均水平低了14.5%。相比之下，房源挂牌量却十分充足，同比增长13%，比过去10年的平均水平高出36%。
菲沙河谷房地产委员会报告的情况类似，房屋销量下降，而挂牌房源数量上升。库存增加而销量减少的局面使市场向买家倾斜，给所有类型房屋的价格都带来了下行压力。
2022年，超低利率是推动BC省城市房价创下历史新高的关键因素，但人口结构变化也发挥了重要作用。2017年至2024年间，人口迁入量激增（2020年略有停滞）。如今，大温地区最大的五年年龄组是30至34岁，25至39岁年龄段的人口达81.1万人——这一年龄段正是组建家庭的黄金时期。自2019年以来，千禧一代的增长速度是该地区总人口增长速度的两倍。
人口结构变化表明，随着2028年后移民数量的回升，房屋销售最终将会复苏。购房能力的进一步提升也将促进销售增长。目前，这需要通过降低利率、降低或至少维持房价稳定以及提高家庭收入等多种方式来实现。抵押贷款利率在未来一年可能会略有下降，但收入大幅增长的可能性不大。未来两到三年内，提高购房能力最可行的途径是房价持续走软。
新增住房供应无疑会强化这一趋势。近年来，大温地区每月大约有4000套新房竣工，几乎是2010年以来平均水平的两倍。维多利亚的情况也类似。目前大温地区有63000套住宅正在建设中，购房者拥有更多选择，也有充裕的时间去寻找更优惠的房源。
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