中国"原拆原建"如空中楼阁,谁出钱?
黉桥·小石集原拆原建项目。
成功者多为公房
花都区集群街2号，是广东首例正式验收交房的业主自筹、原拆原建项目。
据“广州花都发布”介绍，这栋楼建于1970年代，5层混合结构，共25户。项目拆建投资约八百多万元，由业主按照4600元/平方米的价格，共担改造成本。
在政策支持上，广州市社会科学院城市治理研究所副所长孙占卿撰文提到，区财政是按照不超过50%的比例,奖补包括基础数据调查费、建设单位管理费等在内的前期费用。
另外，对低收入家庭提供50%的补助。同时引入了银行低息贷款，允许以家庭晚辈名义贷款。
项目还设计了“退出机制”，对个别居民不愿意参加翻建的情况，由区属国企协商买下房屋产权参与翻建。
该楼能够成功改造的一个重要因素在于公房占比。15户产权同属一家国企——花都城投。
公房，即公有住房，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。相对的，是私有产权房，即由个人或家庭通过购买、建造等方式取得完全产权的住宅。
花都城投，既是产权人之一，又是项目改造的实施主体。这种关系增强了业主对翻建质量的信心。即便如此，也先后召开了居民大会9次，入户沟通48次。从拆除、重建，到投入使用，用时9个月。
即将在10月底回迁的北京马家堡68号院2号楼，也是公房，原拆原建的同意率达到100%。
秦虹介绍，它的资金主要来自于政府补贴、产权单位出资、居民自筹三种，分别占26%、19%，55%，居民平均每家出了26.8万元。
作为公房，马家堡的一项重要激励政策是产权激励。改造后，居民手中的房本将从租赁房本变为个人的经济适用房房本。之后再交3%的土地出让金，就可以变成完全的产权房。
秦虹分析，老百姓愿意出钱的另一个更重要的原因是，当时，北京市财政给予了每平方米5786元的补贴。
据秦虹了解，目前，这个政策的实施周期已结束。“没了补贴，未来的原拆原建项目，老百姓掏的钱可能会更多，会不会有压力?还会不会有意愿?”
李宇嘉告诉南方周末记者，对于原拆原建，在财政方面，主要是国家及省市保障性安居工程资金，中央预算内投资，专项债、财政补贴等。不过，这几类更普遍的是用于社区外的公共基础设施。
根据厦门的指导意见，自主更新改造在规定条件下，也可以提取住房公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。
社会资本的考量
对于引入社会资本的参与，张晓芒认为，重要的是理清楚怎么退出。
他解释，进入存量改造时代，运行的逻辑变了，传统的房地产开发，房企的运行逻辑是“融资-拿地-建造-销售-回款”，房子卖出去了，就可以退出。现在，几乎没有房子可以销售，参与其中的市场主体，运营的逻辑就不再是赚快钱，而是通过长期精细化的运营、品牌和服务，收回投资成本和实现盈利。
他提到成都清江社区的改造，对经营权让渡的尝试值得借鉴。
政府将闲置商业楼及公共空间的15年经营权授予企业，企业全额承担2000万元改造及运营成本，通过社区商业、便民服务等增值收益回本，内部收益率(IRR)约6%-8%。
就现实而言，这些亟待改造的住宅，绝大多数地理位置好，周边有优质的教育资源和医疗资源。但可能没有物业，没有停车场，缺少商业设施、绿地等，张晓芒认为，这些都是潜在的商业可能性。
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