通缩加剧,中国房价"无底洞"式崩盘
在全球经济复苏乏力的背景下，中国房地产市场正面临前所未有的严峻考验。近日，一段4月份央视采访前央行副行长、清华大学国家金融研究院院长朱明的视频再度在网络上流传，引发广泛关注。朱明直言，中国房价“很难再涨起来了”，并以数据支撑其观点，指出城镇化率已超66%、人均住房面积达43平方米、人口老龄化严重等因素，导致房地产“击鼓传花”的游戏无人接盘。经济学家许成钢也发出警告，中国经济正陷入严重通缩、内需不足和产能过剩的泥潭，外资加速逃离，危机全面爆发。
房价连跌41个月：一线城市无一幸免
根据最新9月份数据，中国主要城市二手房价格持续下跌，北京、上海、深圳分别下跌0.6%、0.48%和0.5%，广州在限购彻底放开后反而暴跌0.97%。朱明强调，这并非偶发事件，而是二手房价格已连续下跌41个月，三年多来从未间断。全国范围内，二手房市场一片死寂，买家和卖家情绪从最初的焦虑转向冷漠，甚至国资背景的企业也开始大举抛售房产。
朱明分析了房价难以回升的四大原因。首先，城镇化率已达66%，上升空间有限。日本在1990年至2000年间城镇化率上升10个百分点，主要源于村庄消亡而非人口进城，中国类似情况已显现。其次，人均住房面积43平方米，已超过欧洲水平，增长空间趋零。第三，人口老龄化加速，60岁以上人口占比23.8%，购房主力（20-35岁群体）在过去10年减少5600万人。第四，居民杠杆率已达极限，债务负担沉重，无法支撑进一步购房。
这些数据并非孤立。朱明指出，房地产逻辑已彻底改变，从过去的投资驱动转向刚需主导。期房销售锐减并非仅因开发商问题，而是投机部分消退，资金可能长达10-15年转向储蓄，风险偏好下降。这对各类资产均不利，包括股票市场。老人掌握大部分储蓄（45-69岁群体），他们偏好低风险投资，而非冒险炒股。80后中产阶级负担房贷和家庭开支，95后则面临收入低、存钱难的困境，导致储蓄率上升但消费不足。
其他专家如付鹏、黄奇帆、向松祚也多次警告，房地产不可能重返过去。那些鼓吹房价大涨的房产大V，被朱明斥为“不是蠢，就是坏”。他们忽略了人口负增长常态化、城镇化见顶等硬约束。朱明强调，中国现在不缺资本、技术和储蓄，唯缺“人”——不仅是劳动力，更是消费者。缺人将导致通缩风险加剧，企业难以定价，经济循环中断。
2024年1月29日，人们走过北京一座部分营运的恒大商业综合体内已关门的餐厅。营运成为国家经济困境加深的象征。(GREG BAKER/Getty Images)
财富分配与债务危机：居民部门成最大受害者
深入剖析，中国经济问题不止于房地产，还涉及财富分配和债务结构。朱明用数据图示说明，中国人口高峰已过，45-69岁老人占比最高，他们掌控银行储蓄大头。80后忙于还贷养家，95后收入微薄，导致平均储蓄率高但实际不均。银行存款看似充裕，但债务集中在中青年，储蓄集中在老人，形成结构性失衡。
债务问题是另一痛点。朱明回忆，1990年代朱镕基总理处理企业下岗和银行坏账，通过四大资产管理公司剥离债务。如今，房地产开发商负债率高达90%，远超国际水平。政府要求银行救助，但银行顾虑责任追责，速度缓慢。若政府不兜底，银行不愿冒险。朱明比喻，现在的救助不像过去简单，企业部门和金融部门问题交织，地方政府隐性债务庞大。
四万亿刺激遗留的四十万亿投资窟窿，如今需用一万亿特别国债填补。地方政府债务模型类似2014年欧债危机：中央财政如德国，地方如希腊。隐性债务显性化后，居民和政府杠杆率将飙升。朱明警告，货币政策和财政政策有效性下降，只能靠结构性改革。但若人口问题不解决，一切改革失效。日本90年代经历类似，财政、货币、供给侧改革皆无效，直至人口消退导致长期停滞。
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房价连跌41个月：一线城市无一幸免
根据最新9月份数据，中国主要城市二手房价格持续下跌，北京、上海、深圳分别下跌0.6%、0.48%和0.5%，广州在限购彻底放开后反而暴跌0.97%。朱明强调，这并非偶发事件，而是二手房价格已连续下跌41个月，三年多来从未间断。全国范围内，二手房市场一片死寂，买家和卖家情绪从最初的焦虑转向冷漠，甚至国资背景的企业也开始大举抛售房产。
朱明分析了房价难以回升的四大原因。首先，城镇化率已达66%，上升空间有限。日本在1990年至2000年间城镇化率上升10个百分点，主要源于村庄消亡而非人口进城，中国类似情况已显现。其次，人均住房面积43平方米，已超过欧洲水平，增长空间趋零。第三，人口老龄化加速，60岁以上人口占比23.8%，购房主力（20-35岁群体）在过去10年减少5600万人。第四，居民杠杆率已达极限，债务负担沉重，无法支撑进一步购房。
这些数据并非孤立。朱明指出，房地产逻辑已彻底改变，从过去的投资驱动转向刚需主导。期房销售锐减并非仅因开发商问题，而是投机部分消退，资金可能长达10-15年转向储蓄，风险偏好下降。这对各类资产均不利，包括股票市场。老人掌握大部分储蓄（45-69岁群体），他们偏好低风险投资，而非冒险炒股。80后中产阶级负担房贷和家庭开支，95后则面临收入低、存钱难的困境，导致储蓄率上升但消费不足。
其他专家如付鹏、黄奇帆、向松祚也多次警告，房地产不可能重返过去。那些鼓吹房价大涨的房产大V，被朱明斥为“不是蠢，就是坏”。他们忽略了人口负增长常态化、城镇化见顶等硬约束。朱明强调，中国现在不缺资本、技术和储蓄，唯缺“人”——不仅是劳动力，更是消费者。缺人将导致通缩风险加剧，企业难以定价，经济循环中断。
2024年1月29日，人们走过北京一座部分营运的恒大商业综合体内已关门的餐厅。营运成为国家经济困境加深的象征。(GREG BAKER/Getty Images)
财富分配与债务危机：居民部门成最大受害者
深入剖析，中国经济问题不止于房地产，还涉及财富分配和债务结构。朱明用数据图示说明，中国人口高峰已过，45-69岁老人占比最高，他们掌控银行储蓄大头。80后忙于还贷养家，95后收入微薄，导致平均储蓄率高但实际不均。银行存款看似充裕，但债务集中在中青年，储蓄集中在老人，形成结构性失衡。
债务问题是另一痛点。朱明回忆，1990年代朱镕基总理处理企业下岗和银行坏账，通过四大资产管理公司剥离债务。如今，房地产开发商负债率高达90%，远超国际水平。政府要求银行救助，但银行顾虑责任追责，速度缓慢。若政府不兜底，银行不愿冒险。朱明比喻，现在的救助不像过去简单，企业部门和金融部门问题交织，地方政府隐性债务庞大。
四万亿刺激遗留的四十万亿投资窟窿，如今需用一万亿特别国债填补。地方政府债务模型类似2014年欧债危机：中央财政如德国，地方如希腊。隐性债务显性化后，居民和政府杠杆率将飙升。朱明警告，货币政策和财政政策有效性下降，只能靠结构性改革。但若人口问题不解决，一切改革失效。日本90年代经历类似，财政、货币、供给侧改革皆无效，直至人口消退导致长期停滞。
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