[馬雲] 15年賺13億!把贰手房賣給馬雲的他,又出手買房
2014年馬雲等阿裡巴巴高管來到紐約證券交易所IPO現場。
雖然地產周期是每壹位參與者真金白銀買出來的，但追漲殺跌的人，是多數。
真正的收割者，在別人恐懼的時候，敢於去貪婪。比如活躍在香港樓市中的袁天凡、李慧敏夫婦。
這是壹對被稱為“打工皇帝”的職業經理人夫婦，壹位是“李嘉誠軍師”，壹位是“恒生壹姐”。今年5月，復旦剛剛將國權路579號區域校園命名為復旦大學袁天凡、慧敏校園。但即便是這對位於生態鏈頂端“打工人”夫婦，買房、賣房依然是他們慣常的投資。最知名的案例是把自己贰手房賣給馬雲。
2000年，香港地產尚未完全走出亞洲金融危機帶來的消極影響（拐點出現在SARS之後），袁氏夫婦卻大膽斥資1.635億港元，買下香港太平山頂豪宅——這棟位於白加道22號叁層獨立住宅，前身是比利時領事的官邸，房屋面積9891平方尺（919平米）附帶2萬平方尺（1858平米）的花園和270度無遮擋海景，向山下望去，正對維多利亞港中心。
持有15年後，袁氏夫婦名下的這處山頂豪宅，以原來的9倍價格：15億港元，賣給了壹位內地富豪：阿裡巴巴集團主席馬雲。
這筆慷慨的交易，給袁氏夫婦帶來13億港元浮盈的交易，每平方尺成交單價超過15萬港元（162萬港元每平米），也壹度刷新香港房屋土地尺價紀錄。
像很多前別墅業主壹樣，袁氏夫婦似乎“住夠了”。把山頂這套“贰手別墅”賣給馬雲後，立馬入手了壹套壹手大平層，以3.75億港元每平方尺7.22萬港元（77.72萬港元每平米）的價格，買下太古地產開發的半山豪宅項目傲璇六層的壹套5千平方尺（465平米）的房子，同樣可以眺望維多利亞港海景。
香港港島半山司徒拔道豪宅傲璇。圖片來源：視覺中國
不久前，這對夫婦又出手買房了。
香港土地注冊處資料顯示，“袁天凡及妻子李慧敏”近日購入李兆基家族旗下恒基地產牽頭開發的新盤啟德天瀧壹處肆居室，該樓盤位於原啟德機場地塊。恒基地產2024年報顯示，該樓盤於2024年6月竣工。
啟德機場地塊位置優越，西邊靠近油尖旺區，東邊與西貢區相鄰，北邊連接九龍城區，南邊則通過維多利亞港與香港島的灣仔區、銅鑼灣等區域隔海相望，而且該樓盤還屬於香港頭部的學區之壹的“34校網”。
袁氏夫婦自然明白位置、學區對於不動產的重要性，所以願意用4646萬港元的價格，買下這套使用面積1298平方尺（179平米）的房產——每平方尺單價超過3.5萬港元（38萬元港元每平米）。
其實去年初香港樓市調控政策取消後，袁氏夫婦便在當年5月迅速出手，以1520萬港元購入港島南區薄扶林貝沙灣壹套使用面積734平方尺（68平米）的兩居室。此前，同類戶型的成交價普遍超過1800萬港元，而他們買下的這套房產，前業主之前的掛牌價格是2000萬港元。
時隔壹年多，此次袁氏夫婦再次加碼購入啟德房產。這兩處對他們而言面積不大的房產，大概率不是自己居住。在香港樓市這輪調整周期內，這對精明的夫婦在自己的資產配置表中，又押上了新的地產籌碼。
他們在人生巔峰時買下山頂豪宅
2016年時，袁天凡曾向媒體感慨：“我家境貧困，沒有人際關系，曾住在長發街木板隔間房，近拾年卻能住在白加道22號大屋……”雖然說這話時，山頂白加道22號豪宅已經售予馬雲，但袁天凡依然念念不忘。
這是因為住在太平山頂，壹直以來都是香港頂豪的身份證。
香港島面積不大，78.65平方公裡僅比北京贰環內面積略大壹些。但因為中部聳立著太平山，可利用面積要小得多。在香港島上，住宅從海邊壹直建到山頂，尤其是山頂區域，視野最佳，能俯瞰海景，而且建築密度低，安全、幽靜，成為了價格昂貴的頂級豪宅的聚集地。
1890年就開通的山頂的白加道雖然是雙向車道，但沿途並沒有分支道路，也不允許外來車輛入內。除了馬雲之外，李兆基家族、劉鑾雄家族等富豪都在白加道置了業，美國駐港總領事官邸也位於此。
更重要的是，買下白加道22號這處豪宅時的2000年，也是袁天凡人生的高光點——用壹次閃電式的杠杆收購，輔佐李嘉誠次子李澤楷，建立了父親版圖之外自己事業的基石：電訊盈科。
這是壹場李嘉誠、袁天凡、李澤楷的“共謀”，核心操作是叁步棋：
第壹步是李嘉誠幫李澤楷搭壹個班子。1996年，30歲的李澤楷進軍“高科技”，李嘉誠的支持包括幫兒子物色壹位軍師——李嘉誠親自邀請了原香港聯交所行政總裁袁天凡，出任“盈科亞洲拓展”副主席，主席正是李澤楷。據報道，“李澤楷對袁天凡尊敬有加，拜為太傅，言聽計從”。
第贰步是搭建資本平台。1999年盈科亞洲拓展收購上市公司“得信佳”作為殼公司，將尚在規劃中的“數碼港”業務（包含獲批的土地）注入其中，更名“盈動數碼動力”。此時適逢世紀之交那輪互聯網浪潮，疊加獲得特區政府的明確政策支持，盈動數碼動力壹度市值超過2000億港元，甚至沖進了港股市值前拾位。
但“數碼港”尚在規劃之中，盈動數碼動力要撐起這樣市值，第叁步就必須為這家上市公司找到真正能產生穩定利潤的好資產。
2000年初，香港電訊的大股東大東電報局（曾為英國國資，上世紀80年代初英國保守黨政府將其私有化）出現債務危機，打算將香港電訊出售。但當年1月24日消息公開時，已經有了初步的意向接手方新加坡電信——當時的CEO是李光耀的小兒子李顯揚。
袁天凡閃電“截胡”。2000年2月11日，盈動數碼動力宣布香港電訊的收購意向。當時，新加坡電信的方案是50億美元加股票，盈動數碼動力必須給香港電信股東們開出更高的價碼——120億美元加股票。
雖然盈動數碼動力市值頗大，但這並不意味著他們能壹下拿出如此大的壹筆現金。袁天凡找了壹個銀行團：包括自己老東家、夫人李慧敏的當時的現東家、李嘉誠的老朋友，匯豐銀行。2000年2月29日，塵埃落定，新加坡電信出局。同年8月，並購完成，盈科數碼動力更名電訊盈科。
這是壹次標准的杠杆收購按照盈動數碼與銀行團的貸款協議，收購完成後，再以香港電信的運營收入作為還款來源，何況還有李嘉誠家族的背書。30多家銀行共同提供的120億美元融資，也是亞洲金融風暴之後，香港銀行團首次組織的、規模最大的壹筆貸款。
有人概括，袁天凡為李澤楷謀劃的這次“蛇吞象”收購，是用18天時間，用壹家近乎空殼的公司，借著那波互聯網泡沫的東風，吞並了壹家有著百年歷史、年淨利潤達百億、淨資產超千億的大企業。
這次收購實際上也為李嘉誠後來的“分家”鋪平了道路，長子李澤钜全面接手長和系龐大產業，避免了產業被拆分；次子李澤楷則在家族庇蔭下，培育出以電訊盈科為核心的自有產業，成為商界“小超人”。2018年，李嘉誠宣布退休，兩個兒子各司其職，井水不犯河水，這在華人富豪充滿紛爭與內耗的代際傳承中，並不多見。
這年袁天凡48歲，他和妻子李慧敏搬進了山頂白加道22號的大宅，過上了俯瞰維多利亞港的頂豪生活。15年後的2015年，他們將豪宅出售給馬雲的時候，馬雲也是差不多的年紀——51歲。
彼時，阿裡巴巴剛於前壹年登陸紐約證券交易所，活躍買家占到中國人口的肆分之壹；拼多多在這壹年才剛剛成立，微信支付也剛推出不久，支付寶仍是中國在線支付的代名詞。
打工皇帝夫婦的“上車”置換路
香港是全球房價最昂貴的城市之壹。不久前德意志銀行發布的《2025年世界價格地圖》數據顯示，香港市中心的公寓平均價格仍高達每平方尺25946美元，大幅領先於蘇黎世、新加坡、紐約等城市。
所以即便是袁氏夫婦，買房之路也是壹路置換，從小到大。
袁天凡1952年出生於上海，他曾回憶：父母本在崇明務農為業，但“不安於現狀，去上海發展”，其父與同鄉壹起成為船員。5歲，他跟隨做船員的父親來到香港。“我小時很窮，來香港時，壹家幾口住在長沙灣長發街的木板隔間房，不夠100尺。爸爸行船，壹年回來最多拾天八天，媽媽連小學也未畢業。”
袁天凡學生時代成績優異，中學畢業後進入美國芝加哥大學，1975年返回香港進入中文大學任教。但此時正值香港經濟大轉型時期，1977年袁天凡投筆從商，進入匯豐旗下投資銀行（商人銀行）“獲多利”——而這壹年，恰好也是他後來的夫人李慧敏進入獲多利的年份。
1979年，兩人結婚。袁天凡曾向外透露他們的“上車”換房歷程，結婚後這對夫婦壹開始是租房住，在位於太古城租了壹套大約伍六百平方尺（46-56平米）的房子。他們第壹次買房是天後的低層叁居室，當時花了120萬港元。
1985年，夫妻贰人的事業上了壹個台階。袁天凡跳槽出任花旗唯高達證券常務董事，夫人李慧敏出任匯豐銀行中國業務有限公司董事總經理。這年，他們租下了香港島南風景怡人的淺水灣道壹套兩千多平方尺（186平米以上）的豪宅，後來又用250萬港元買了下來。
實際上，1988年35歲的袁天凡在那輪全球股災之後出任了香港聯交所行政總裁，年薪就已經達到300萬港元，成為當年香港收入最高的受雇人員。但即便如此，距離山頂大宅還有拾幾年的距離——這就要靠李嘉誠家族了。
香港太平山頂的部分豪宅。圖片來源：視覺中國
實際上，從1980年正式入主和記黃埔開始，上世紀80年代也是李嘉誠借助金融力量，幾何級壯大的年代。在這個過程中，這對身處要職的夫婦，在李嘉誠的多次融資中，發揮了不可忽視的作用。
2000年入住山頂白加道22號豪宅後，李慧敏事業也又進壹步。她在匯豐銀行體系內壹路升遷，在2012年出任匯豐旗下香港老牌金融機構恒生銀行副董事長兼行政總裁，成為“恒生壹姐”。目前雖然李慧敏已經從匯豐退休，但依舊擔任李澤钜擔任主席的長實集團獨立非執行董事——而袁天凡，已經從電訊盈科副主席任上退休多年。
李嘉誠曾說，袁天凡是“少數能看透資本本質的人”，也曾多次邀請袁天凡加盟。但直到要幫李澤楷開創自己事業的時候，袁天凡才最終受命——或許，這正是他聰明之處，要的就是壹塊對於李嘉誠家族而言比較空白的處女地。
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