他們終於贏了官司,卻成錢房兩空大冤種
“我都不知道去哪兒找。”聞珊自嘲，業主被迫成了偵探，找開發商的員工、前員工，找到給他們開工資的賬戶，或是找到開發商的供應商，順著線索挖出開發商的收款賬戶。有勝訴業主將這些線索報給法院，查詢的結果依舊是賬面沒錢。
據泰禾集團公告，該公司全資下屬公司深圳泰禾房地產開發有限公司於2016年8月9日與港資健滔有限公司簽訂《關於珠海保稅區啟航物流有限公司之股權轉讓協議》，擬以12億元人民幣全資受讓珠海保稅區啟航物流有限公司100％股權，從而獲得其旗下核心資產——珠海保稅區35號地塊，即泰禾中央廣場項目所在地。
“判決執行難不僅體現在開發商沒錢，更難在可執行線索難挖掘。”前述長期從事贰手房交易訴訟的律師坦言，開發商通過成立子公司在各地開發具體樓盤項目，壹旦爛尾，業主只能追究子公司責任。根據“公司法人獨立人格”和“股東有限責任”等公司法基本原則，業主不能向上追索其控股公司財產。大公司通過其復雜的資產和股權結構，在法律許可或監管模糊地帶進行資產調配，避免特定子公司的債務波及核心資產。
有時，執行阻力也來自地方行政幹預。壹位受訪律師告訴《中國新聞周刊》，有些地方打著保障購房者權益的旗號，對爛尾樓開發商的查處慎之又慎，以防其因個別案件執行而破產，繼而影響保交樓進展。
“追查財產線索的工作基本只能靠專業執行團隊。”周爭鋒坦言，挖掘出的深層次財產線索交由律師，以另案訴訟的方式處理。舉例來說，就是找到開發商的債務人，並向該債務人提起訴訟，越過開發商這壹環節，直接讓該債務人還錢給業主。
現實操作難在“可執行”上。周爭鋒舉例，如果這位債務人也沒錢，只能繼續追蹤、起訴，形成案外案。業主看似勝訴，但為推動執行，又陷入司法旋渦中。說白了，這就是債權人代理律師與開發商律師團隊的持久較量。
權益如何保障？
如果將首付款、團購費和已還貸款及利息加起來，聞珊投入了130多萬元，幾乎是她工作後的全部積蓄。“拿不到退款，經濟壓力依舊很大。”
去年4月，《人民法院報》公告《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批復》 （以下簡稱《批復》），聞珊看到後馬上咨詢了代理律師。尤其是《批復》第叁條內容：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
“最高法明確了退房者的權益應受到優先保護。”王玉臣同時指出，《批復》中所提到的內容只是相對兜底的條款，解決的是出現極端情況時，當各類債權相互碰撞，誰優先得到保障的問題。“但如果開發商沒有可以變現的資產，即使享有優先權也沒有意義。”
事實上，珠海泰禾中央廣場已經恢復施工。據其公眾號消息，項目已於今年5月28日取得消防驗收合格證，6月11日已完成規劃變更的相關出圖及審圖工作，現正在申辦變更復函，復函完成後開展後續驗收工作。
據媒體報道，珠海市香洲區法院壹位辦公室負責人通過電話表示，泰禾中央廣場是涉及珠海市“保交樓、保民生”政策貫徹落實的項目，執行法官會保障購房業主的合法權益，需“耐心等待”。
據《每日經濟新聞》報道，啟航公司在判決書中介紹：“2021年，深圳某房企提供2億—3億元借款用於涉案項目建設，大橫琴置業有限公司收購涉案項目1號樓，能夠有足夠的資金支持項目施工工作。”按照約定，1號樓的購房款用作所購樓棟及整體項目保交付的專項使用資金。
“保交樓專項資金，只能專款專用。”周爭鋒表示，退房款“優先權”的前提是“房屋不能交付且無實際交付可能”，這本身就與保交樓沖突，更不可能執行到保交樓專項資金上。“退房者追回款項的最大希望仍在尋找可執行的財產線索。”
王玉臣提醒，如爛尾樓業主的訴求僅為停貸止損，建議優先考慮通過行政方面的法律手段，要求金融監管部門查處銀行違法行為，推動銀行談判協商解決。如只能走民事訴訟，仍可視情況要求暫停還款至交房之後。解除《商品房買賣合同》和《個人購房擔保借款合同》通常作為兜底方案，是到最後萬不得已的選擇。
“相比之下，嘗試通過各種方式推動項目復工交房，才能最大程度降低購房者錢房兩空的風險。”王玉臣最後說。
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好新聞沒人評論怎麼行，我來說幾句
據泰禾集團公告，該公司全資下屬公司深圳泰禾房地產開發有限公司於2016年8月9日與港資健滔有限公司簽訂《關於珠海保稅區啟航物流有限公司之股權轉讓協議》，擬以12億元人民幣全資受讓珠海保稅區啟航物流有限公司100％股權，從而獲得其旗下核心資產——珠海保稅區35號地塊，即泰禾中央廣場項目所在地。
“判決執行難不僅體現在開發商沒錢，更難在可執行線索難挖掘。”前述長期從事贰手房交易訴訟的律師坦言，開發商通過成立子公司在各地開發具體樓盤項目，壹旦爛尾，業主只能追究子公司責任。根據“公司法人獨立人格”和“股東有限責任”等公司法基本原則，業主不能向上追索其控股公司財產。大公司通過其復雜的資產和股權結構，在法律許可或監管模糊地帶進行資產調配，避免特定子公司的債務波及核心資產。
有時，執行阻力也來自地方行政幹預。壹位受訪律師告訴《中國新聞周刊》，有些地方打著保障購房者權益的旗號，對爛尾樓開發商的查處慎之又慎，以防其因個別案件執行而破產，繼而影響保交樓進展。
“追查財產線索的工作基本只能靠專業執行團隊。”周爭鋒坦言，挖掘出的深層次財產線索交由律師，以另案訴訟的方式處理。舉例來說，就是找到開發商的債務人，並向該債務人提起訴訟，越過開發商這壹環節，直接讓該債務人還錢給業主。
現實操作難在“可執行”上。周爭鋒舉例，如果這位債務人也沒錢，只能繼續追蹤、起訴，形成案外案。業主看似勝訴，但為推動執行，又陷入司法旋渦中。說白了，這就是債權人代理律師與開發商律師團隊的持久較量。
權益如何保障？
如果將首付款、團購費和已還貸款及利息加起來，聞珊投入了130多萬元，幾乎是她工作後的全部積蓄。“拿不到退款，經濟壓力依舊很大。”
去年4月，《人民法院報》公告《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批復》 （以下簡稱《批復》），聞珊看到後馬上咨詢了代理律師。尤其是《批復》第叁條內容：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
“最高法明確了退房者的權益應受到優先保護。”王玉臣同時指出，《批復》中所提到的內容只是相對兜底的條款，解決的是出現極端情況時，當各類債權相互碰撞，誰優先得到保障的問題。“但如果開發商沒有可以變現的資產，即使享有優先權也沒有意義。”
事實上，珠海泰禾中央廣場已經恢復施工。據其公眾號消息，項目已於今年5月28日取得消防驗收合格證，6月11日已完成規劃變更的相關出圖及審圖工作，現正在申辦變更復函，復函完成後開展後續驗收工作。
據媒體報道，珠海市香洲區法院壹位辦公室負責人通過電話表示，泰禾中央廣場是涉及珠海市“保交樓、保民生”政策貫徹落實的項目，執行法官會保障購房業主的合法權益，需“耐心等待”。
據《每日經濟新聞》報道，啟航公司在判決書中介紹：“2021年，深圳某房企提供2億—3億元借款用於涉案項目建設，大橫琴置業有限公司收購涉案項目1號樓，能夠有足夠的資金支持項目施工工作。”按照約定，1號樓的購房款用作所購樓棟及整體項目保交付的專項使用資金。
“保交樓專項資金，只能專款專用。”周爭鋒表示，退房款“優先權”的前提是“房屋不能交付且無實際交付可能”，這本身就與保交樓沖突，更不可能執行到保交樓專項資金上。“退房者追回款項的最大希望仍在尋找可執行的財產線索。”
王玉臣提醒，如爛尾樓業主的訴求僅為停貸止損，建議優先考慮通過行政方面的法律手段，要求金融監管部門查處銀行違法行為，推動銀行談判協商解決。如只能走民事訴訟，仍可視情況要求暫停還款至交房之後。解除《商品房買賣合同》和《個人購房擔保借款合同》通常作為兜底方案，是到最後萬不得已的選擇。
“相比之下，嘗試通過各種方式推動項目復工交房，才能最大程度降低購房者錢房兩空的風險。”王玉臣最後說。
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