爛尾樓業主想退房退款?法院判了....
此外，還有法院根據貸款合同解除的節點來劃分開發商與購房者的還款責任。例如，河南省新縣人民法院在2021年的壹起判決顯示，貸款合同解除前，相應貸款本金及利息由購房者承擔；貸款合同解除後，剩余貸款由開發商承擔。
對此，楊偉婷建議，購房者在提起民事訴訟時，務必要將銀行列為第叁人，要求解除購房與貸款合同，開發商返還已支付的首付款、利息、違約責任以及已經償還的本金、利息，未償還的貸款本息由銀行和開發商之間自行結算，這樣在判決解除後則無須繼續支付銀行貸款本息。
執行困局
法院判令解除合同、開發商承擔責任，勝訴後，購房者真的“脫身”了嗎？
王玉臣指出，購房人成功退房並追回款項的可能性很大程度上取決於開發商的資產狀況。若開發商名下的資產、持有的土地、未售房產等足額覆蓋債務，購房人回款可能性略高壹些；若開發商的資金狀況不佳，購房人能夠追回款項的可能性較小。
楊偉婷也坦言，代理的相關案件目前處於執行階段，但執行存在較大障礙。監管賬戶內確有資金，但被凍結，尚未撥付給購房人。她提到，當事人最初的核心訴求是貸款免還，願意接受首付款及已還本金本息的部分損失，剩余部分則采取追償方式。但現實是，未售房產及土地等資產須項目完工後方可處置，執行周期長、過程復雜。
嚴躍進也強調，壹旦合同解除，購房人與開發商的法律關系即轉化為清晰的債權債務關系，開發商應退還購房款並支付利息。今後如恢復銷售、變賣資產或有新資金流入，理應優先清償購房者，而非金融機構、建築商或其他債權人。“這不僅是壹種法律責任，也是壹種對購房者的基本權益保障。”
事實上，最高人民法院早在《關於商品房消費者權利保護問題的批復》中已明確，在房屋無法交付且無交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。
然而，在實際操作中，所謂的“優先權”往往難以兌現。王玉臣指出，購房人的消息較為滯後，往往在發現問題並開始維權時，開發商的其他債權人可能已經將資金執行，購房人即使有優先權，也會面臨無錢可執行的狀況。若進入破產程序，還將面臨資產處置周期長、清償率低等困難。
針對執行難問題，楊偉婷建議，盡早起訴並申請執行，同時積極與執行法官溝通，爭取在債權人序列中保持優先清償地位。
要真正保障購房人的權益，王玉臣認為，關鍵在於制度層面的預防和補救機制。壹方面，逐步推行現房銷售。提高預售門檻，最終過渡至“建成交付後銷售”模式。對於過渡期項目，可設定“預售與現房雙軌制”，若選擇預售，則需要以高保證金、嚴格的資金監管作為門檻；若選擇現房銷售，則可以享受部分政策上的傾斜和優待，鼓勵開發商現房銷售。
另壹方面，需強化預售資金的閉環監管。通過更為嚴格、細致的“分期放款”預售資金支付與建設節點嚴格綁定。同時，強化銀行監督預售資金的相關責任。若相關房款沒有轉入對應的監管賬戶中或銀行未履行監督義務導致項目資金被挪用，銀行應承擔相應的賠償責任。此外，對於監管不到位的政府部門，也應建立責任追究機制。“應允許購房人直接對挪用資金的開發商關聯方如股東等直接起訴。”他還建議。
更現實的問題是如何避免房子徹底爛尾，從根本上和本質上解決購房者的住房問題。嚴躍進認為，對於爛尾樓項目，推動復工交房應是優先選項。政府和相關部門應積極協調融資和施工，如提供融資支持、減免相關稅費等，確保項目能夠交付。對於那些確已進入退房退款流程的項目，應建立壹個基本的償還次序，即“償還給購房者優於建築企業和施工方”。
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對此，楊偉婷建議，購房者在提起民事訴訟時，務必要將銀行列為第叁人，要求解除購房與貸款合同，開發商返還已支付的首付款、利息、違約責任以及已經償還的本金、利息，未償還的貸款本息由銀行和開發商之間自行結算，這樣在判決解除後則無須繼續支付銀行貸款本息。
執行困局
法院判令解除合同、開發商承擔責任，勝訴後，購房者真的“脫身”了嗎？
王玉臣指出，購房人成功退房並追回款項的可能性很大程度上取決於開發商的資產狀況。若開發商名下的資產、持有的土地、未售房產等足額覆蓋債務，購房人回款可能性略高壹些；若開發商的資金狀況不佳，購房人能夠追回款項的可能性較小。
楊偉婷也坦言，代理的相關案件目前處於執行階段，但執行存在較大障礙。監管賬戶內確有資金，但被凍結，尚未撥付給購房人。她提到，當事人最初的核心訴求是貸款免還，願意接受首付款及已還本金本息的部分損失，剩余部分則采取追償方式。但現實是，未售房產及土地等資產須項目完工後方可處置，執行周期長、過程復雜。
嚴躍進也強調，壹旦合同解除，購房人與開發商的法律關系即轉化為清晰的債權債務關系，開發商應退還購房款並支付利息。今後如恢復銷售、變賣資產或有新資金流入，理應優先清償購房者，而非金融機構、建築商或其他債權人。“這不僅是壹種法律責任，也是壹種對購房者的基本權益保障。”
事實上，最高人民法院早在《關於商品房消費者權利保護問題的批復》中已明確，在房屋無法交付且無交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。
然而，在實際操作中，所謂的“優先權”往往難以兌現。王玉臣指出，購房人的消息較為滯後，往往在發現問題並開始維權時，開發商的其他債權人可能已經將資金執行，購房人即使有優先權，也會面臨無錢可執行的狀況。若進入破產程序，還將面臨資產處置周期長、清償率低等困難。
針對執行難問題，楊偉婷建議，盡早起訴並申請執行，同時積極與執行法官溝通，爭取在債權人序列中保持優先清償地位。
要真正保障購房人的權益，王玉臣認為，關鍵在於制度層面的預防和補救機制。壹方面，逐步推行現房銷售。提高預售門檻，最終過渡至“建成交付後銷售”模式。對於過渡期項目，可設定“預售與現房雙軌制”，若選擇預售，則需要以高保證金、嚴格的資金監管作為門檻；若選擇現房銷售，則可以享受部分政策上的傾斜和優待，鼓勵開發商現房銷售。
另壹方面，需強化預售資金的閉環監管。通過更為嚴格、細致的“分期放款”預售資金支付與建設節點嚴格綁定。同時，強化銀行監督預售資金的相關責任。若相關房款沒有轉入對應的監管賬戶中或銀行未履行監督義務導致項目資金被挪用，銀行應承擔相應的賠償責任。此外，對於監管不到位的政府部門，也應建立責任追究機制。“應允許購房人直接對挪用資金的開發商關聯方如股東等直接起訴。”他還建議。
更現實的問題是如何避免房子徹底爛尾，從根本上和本質上解決購房者的住房問題。嚴躍進認為，對於爛尾樓項目，推動復工交房應是優先選項。政府和相關部門應積極協調融資和施工，如提供融資支持、減免相關稅費等，確保項目能夠交付。對於那些確已進入退房退款流程的項目，應建立壹個基本的償還次序，即“償還給購房者優於建築企業和施工方”。
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