[加州] 翻修小黑屋?差點毀了我的灣區夢...
前文
我們是有小孩的雙職工家庭。我們討論過很多次是否搬去其他地區，但最後都不了了之。
壹方面因為有小孩搬家麻煩，另壹方面也沒有心力去考慮新環境帶來的不確定風險。
所以我們決定繼續留在灣區。
回到2024年，我們開始找房子。主要想找個有學區、適合養小孩的家，不排除拎包入住或者小黑屋，只要在我們的預算范圍內就可以。
備注：怎樣估算重建費用？
我的GC（總包）給的估價是：每平方英尺 $400-$600，取決於內部裝修。（只包含施工費用，不包括設計、前後院、Permit申請費）
看了壹圈硅谷，適合我們預算的郵編大概就95124那壹塊。
看了很多翻新的房子或者老房子，但不是沒搶到，就是不適合。
最後我們拿到了95008壹個3房1衛的小黑屋（約1000平方英尺），學區不是頂尖，但也有8-9分。
設計
拿到房子後，我們開始物色設計師，總共聊了叁位：
•因為現階段對方無法給詳細設計，只能通過談話抓住壹些風向（比如他們能否指出注意事項，能否提供大方向思路，什麼可行、什麼不可行）。
•與對方溝通是否順暢，因為需要對方能准確理解並轉化你的想法，如果遇到不聽人說話的，可能導致自己很疲憊，甚至延誤工期。
•價錢！選壹個自己可以接受的，沒有絕對標准，貴的不壹定好，便宜的也不壹定差，但便宜壹定有原因。
•要求對方發合同，仔細看清楚包含哪些服務，哪些不包含。
•看對方的以往作品，看風格是否符合自己口味。
我們聊的叁位設計師
Architect A
•同事推薦，年紀偏大，經驗豐富。•價格 $15,000-$16,000，有建築師執照。
Architect B
•網友推薦，有建築師執照。•價格 $20,000。
Designer C
•同事推薦，新人，沒有建築師執照。•價格 $12,000。
小結
•想改房子，屋主心裡最好先有個大方向，比如：開放式廚房、公共與私人空間分區、需要多少臥室/衛生間。
•要時刻准備好區分什麼是重要的，什麼可以割舍，因為99%的情況下不能拾全拾美。
•要注意哪些事情是可以之後再確定的，哪些是在Permit申請時就必須定下的。
•做自住房建議找有建築師執照的，更有保障；如果是投資房，可以根據情況省壹些錢。
Permit階段
最後的設計結果是：
•房子向前擴建約500平方英尺，向後擴建約400平方英尺•內部重新規劃為4房3衛•屋頂拆除重建，內部基本全新改造
在拿到建造許可（Build Permit）前，我跑了3.5個申請流程，總耗時260天。 為什麼是3.5個？請繼續往下看：
Permit 1 - New Build Determination
•因為加建面積超過原有面積的50%，City要求我們提交 New Build Determination Request。•主要目的是判斷你的項目是屬於加建還是重建。•我們很幸運，被歸類為加建（addition only）。
這有什麼區別？
如果City判定為重建，那就必須完全遵循最新的建築法規，比如安裝消防噴淋系統等，費用會增加幾萬美元。
[加西網正招聘多名全職sales 待遇優]
好新聞沒人評論怎麼行，我來說幾句
我們是有小孩的雙職工家庭。我們討論過很多次是否搬去其他地區，但最後都不了了之。
壹方面因為有小孩搬家麻煩，另壹方面也沒有心力去考慮新環境帶來的不確定風險。
所以我們決定繼續留在灣區。
回到2024年，我們開始找房子。主要想找個有學區、適合養小孩的家，不排除拎包入住或者小黑屋，只要在我們的預算范圍內就可以。
備注：怎樣估算重建費用？
我的GC（總包）給的估價是：每平方英尺 $400-$600，取決於內部裝修。（只包含施工費用，不包括設計、前後院、Permit申請費）
看了壹圈硅谷，適合我們預算的郵編大概就95124那壹塊。
看了很多翻新的房子或者老房子，但不是沒搶到，就是不適合。
最後我們拿到了95008壹個3房1衛的小黑屋（約1000平方英尺），學區不是頂尖，但也有8-9分。
設計
拿到房子後，我們開始物色設計師，總共聊了叁位：
•因為現階段對方無法給詳細設計，只能通過談話抓住壹些風向（比如他們能否指出注意事項，能否提供大方向思路，什麼可行、什麼不可行）。
•與對方溝通是否順暢，因為需要對方能准確理解並轉化你的想法，如果遇到不聽人說話的，可能導致自己很疲憊，甚至延誤工期。
•價錢！選壹個自己可以接受的，沒有絕對標准，貴的不壹定好，便宜的也不壹定差，但便宜壹定有原因。
•要求對方發合同，仔細看清楚包含哪些服務，哪些不包含。
•看對方的以往作品，看風格是否符合自己口味。
我們聊的叁位設計師
Architect A
•同事推薦，年紀偏大，經驗豐富。•價格 $15,000-$16,000，有建築師執照。
Architect B
•網友推薦，有建築師執照。•價格 $20,000。
Designer C
•同事推薦，新人，沒有建築師執照。•價格 $12,000。
小結
•想改房子，屋主心裡最好先有個大方向，比如：開放式廚房、公共與私人空間分區、需要多少臥室/衛生間。
•要時刻准備好區分什麼是重要的，什麼可以割舍，因為99%的情況下不能拾全拾美。
•要注意哪些事情是可以之後再確定的，哪些是在Permit申請時就必須定下的。
•做自住房建議找有建築師執照的，更有保障；如果是投資房，可以根據情況省壹些錢。
Permit階段
最後的設計結果是：
•房子向前擴建約500平方英尺，向後擴建約400平方英尺•內部重新規劃為4房3衛•屋頂拆除重建，內部基本全新改造
在拿到建造許可（Build Permit）前，我跑了3.5個申請流程，總耗時260天。 為什麼是3.5個？請繼續往下看：
Permit 1 - New Build Determination
•因為加建面積超過原有面積的50%，City要求我們提交 New Build Determination Request。•主要目的是判斷你的項目是屬於加建還是重建。•我們很幸運，被歸類為加建（addition only）。
這有什麼區別？
如果City判定為重建，那就必須完全遵循最新的建築法規，比如安裝消防噴淋系統等，費用會增加幾萬美元。
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