一条"呐喊"的朋友圈背后,30%的写字楼空置率怎办?
大头怎么看？
租金大降、空置率高，这两个是事实，但说到处可以免费办公，是夸张的。
甲级写字楼里边，外资的投资大幅减少，所以影响甲级写字楼。当年的“大众创业、万众创新”，刺激了中小写字楼、联合办公的需求，但后来逐渐息鼓偃旗。
写字楼这个功能又很难转，干不太成别的东西。基本上改个酒店、搞个培训。但培训的需求前两年就没有了，酒店还不好转，像北京几个核心区，新酒店是拿不到牌照的。
北京可以免费办公的写字楼，我是没有听说的，我们自己的写字楼将近4块多（每天每平方米）。不能说某个城市写字楼租金掉得特别严重、触目惊心，也不能说某个城市的写字楼租金控制得特别好。杭州甲级写字楼最高7块钱，现在普遍估计在4—5块。很多中小城市写字楼可能就是两块钱，要往下掉也掉不到哪去，因为它的建筑成本在。
另外一个是经济下行的机遇——打个比方，你跟你哥们一块去爬山，突然之间遇到狼，你跑不过狼，但你还有一个机会，就是跑过你的哥们——头部企业的需求还是在的。
主要解决办法也只能是：等。
有人主张商办改商住，无非就是希望楼宇经济能够盘活，但其实会给地产原有的格局和经济大盘带来许多无法预估的负面效应。所以我本人也不太建议用改变土地属性的方式，去激励楼市的热度和改善开发商的现金流。
与其通过商改住来改变行业状况，不如让国资下场回收办公楼做非盈利的项目，比如这些房子可以作为公租房定向出租给一些人才和企业，像我们浦东有很多的租赁房都会租给特斯拉。
这里面财务逻辑很好理解，我们首先假设这一堆写字楼的货值是50个亿，它会有一个测算资产沉淀的银行评估价，但这个评估价往往会比真正的市值要低一些，再加上你的体量非常大，有可能还是一个半烂尾的工程，还附带了一个债务，那么国企就有可能用六折到七折左右的价钱去收这个房子，差不多就是35亿。
当然了，这里面的债务也是全部都盘到收购方的旗下，那最终其实收购方就是收了将近40亿市值的货品，或者说资产。
这个租约如果是大国企来跟你签，并且租约周期是20年，它可以在这个过程当中，把刚才说的40亿资产，再通过类REITs或者CMBS的形式来融出你对应货值的65%—70%，这个的时候，它的钱可以再投到对应的租赁住房上，也就是说，它只是先投出了40个亿，但是用了未来的30个亿，投入到后面20年干这个事儿，那事实上它可能自己只花了自有资金10个亿甚至更少，但是解决了写字楼的困境，并且自己在企业的产品类型上做了一种多元化的尝试。
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
好新闻没人评论怎么行，我来说几句
租金大降、空置率高，这两个是事实，但说到处可以免费办公，是夸张的。
甲级写字楼里边，外资的投资大幅减少，所以影响甲级写字楼。当年的“大众创业、万众创新”，刺激了中小写字楼、联合办公的需求，但后来逐渐息鼓偃旗。
写字楼这个功能又很难转，干不太成别的东西。基本上改个酒店、搞个培训。但培训的需求前两年就没有了，酒店还不好转，像北京几个核心区，新酒店是拿不到牌照的。
北京可以免费办公的写字楼，我是没有听说的，我们自己的写字楼将近4块多（每天每平方米）。不能说某个城市写字楼租金掉得特别严重、触目惊心，也不能说某个城市的写字楼租金控制得特别好。杭州甲级写字楼最高7块钱，现在普遍估计在4—5块。很多中小城市写字楼可能就是两块钱，要往下掉也掉不到哪去，因为它的建筑成本在。
另外一个是经济下行的机遇——打个比方，你跟你哥们一块去爬山，突然之间遇到狼，你跑不过狼，但你还有一个机会，就是跑过你的哥们——头部企业的需求还是在的。
主要解决办法也只能是：等。
有人主张商办改商住，无非就是希望楼宇经济能够盘活，但其实会给地产原有的格局和经济大盘带来许多无法预估的负面效应。所以我本人也不太建议用改变土地属性的方式，去激励楼市的热度和改善开发商的现金流。
与其通过商改住来改变行业状况，不如让国资下场回收办公楼做非盈利的项目，比如这些房子可以作为公租房定向出租给一些人才和企业，像我们浦东有很多的租赁房都会租给特斯拉。
这里面财务逻辑很好理解，我们首先假设这一堆写字楼的货值是50个亿，它会有一个测算资产沉淀的银行评估价，但这个评估价往往会比真正的市值要低一些，再加上你的体量非常大，有可能还是一个半烂尾的工程，还附带了一个债务，那么国企就有可能用六折到七折左右的价钱去收这个房子，差不多就是35亿。
当然了，这里面的债务也是全部都盘到收购方的旗下，那最终其实收购方就是收了将近40亿市值的货品，或者说资产。
这个租约如果是大国企来跟你签，并且租约周期是20年，它可以在这个过程当中，把刚才说的40亿资产，再通过类REITs或者CMBS的形式来融出你对应货值的65%—70%，这个的时候，它的钱可以再投到对应的租赁住房上，也就是说，它只是先投出了40个亿，但是用了未来的30个亿，投入到后面20年干这个事儿，那事实上它可能自己只花了自有资金10个亿甚至更少，但是解决了写字楼的困境，并且自己在企业的产品类型上做了一种多元化的尝试。
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