沉甸甸的現實:又壹個首富被房地產擊垮
紅星控股，現如今是家居龍頭紅星美凱龍（A股：601828；港股：01528）的第贰大股東，由車建新與妹妹車建芳全資控股。上個財年，這家公司淨虧損271.85億元，總負債為325.25億元，壹年內到期的債務超過60億元，賬上的不受限貨幣資金僅剩下1.1億元。
這已是車建新斷臂求生、全力自救的結果。作為“紅星系”商業帝國的創始人，為了填補紅星控股的債務窟窿，這叁年裡，他先後賣了紅星地產的股份、美凱龍物業股權，甚至連紅星美凱龍的實控權也旁落，將所持美凱龍29.95%股份出讓給了建發股份，總共套現140億元。但始終回天乏力。
車建新的財富故事為外界熟知。傳聞中，他出生於江蘇常州市的壹個農家，最早是壹名小木匠，靠著借來的600塊錢啟動創業，創辦了國內首批家居專賣商城，最終打造出壹個家居連鎖帝國。
鼎盛時，紅星美凱龍開出了300多個家居Mall，超過王健林的萬達。尤其是紅星美凱龍2018年在A股上市之時，作為“中國家具零售A+H第壹股”，其在資本市場壹時風頭無兩，兩股總市值最高超過千億元。車建新的身家也水漲船高，2020年壹度高達430億元，成為江蘇常州首富和行業首富。
短短肆年，壹方首富又因何深陷債務困局呢？又是熟悉的配方和熟悉的套路：杠杆經營+入局房地產。
與外界印象中車建新做的是家居零售生意不同，他實際上更像壹個商業地產商。他旗下有叁個平台：紅星控股、紅星美凱龍和紅星企發（全稱重慶紅星美凱龍企業發展有限公司，擁有紅星地產和紅星置業兩個地產平台）。
紅星美凱龍作為核心業務，負責家居賣場運營。但它並非簡單的家居渠道商或者零售商，而是壹個地產運營商+平台服務商。公司只負責做商場管理，不做具體經營，為入駐的品牌商提供“統壹的營銷、統壹的售後服務、統壹培訓”等服務，從而收取租賃和管理費用。
換句話說，車建新做的是收租或者房東的生意，具有典型的商業地產特征，只不過專注於家居建材領域，進行特色連鎖經營而已。
紅星美凱龍快速發展時期，正是商業物業費暴漲的時期，這種先行壹步，讓車建新迅速將紅星美凱龍復制到各大城市，且吃盡了最初的地產紅利。然而拿地、招商收租、運營、物業資產化、抵押、再買地，看上去是壹個閉環，實際上每壹個環都很重，對資金鏈的要求有多高可想而知。
車建新對房地產的執念遠不止於此。早在2007年，他便提出“復合地產”模式，即以家居賣場立項拿地，再進行開發住宅項目，這些都曾被外界解讀為公司快速尋求現金流的方式。兩年後，他成立紅星企發。不同於紅星美凱龍主要以自持物業、自建賣場為主，順帶“圈地”搞搞房地產；紅星企發利用紅星美凱龍的影響力，在家具城周邊獲取商業住宅項目，進行商業地產住宅的開發、運作及銷售。
2017年，國內地產行業壹片向好，車建新在公開發言中表示，家居行業市場份額很小，很難做到千億規模，而地產行業前叁名都是伍千億規模以上。他歎息自己走了贰拾年專業化的冤枉路，才登上地產行業的晚班車。次年，他喊出千億目標，開啟大舉拿地的模式。2019年，車建新又創辦房地產中介經紀平台美凱龍愛家，試圖比肩鏈家。
在地產行業的黃金拾年裡，車建新的這壹套很奏效。孰料，房地產行業遇冷很快就來了，雄心勃勃的車建新卻並未意識到其中的危機。2020年，他依舊耗費47億重金，接手了孫宏斌拋售的金科股份。這壹年，他全年拿地金額168億元，旗下的紅星地產規模達到頂峰，全年銷售額達654億元。紅星控股大幅擴表，2020年底總資產達2678.62億元，接近美凱龍的兩倍。
繁榮的背面，是債務的不斷膨脹。2020年底，紅星控股債務總額超過1960億元。之後，房地產大周期下行疊加疫情影響，紅星系的家居、地產板塊業績雙雙倒退。車建新終於意識到危機，開始甩賣旗下的資產，以圖自救。2021年，紅星控股將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本，以40億元出售了紅星地產70%的股權，以6.96億元的價格將美凱龍物業80%股權轉讓給了旭輝永升。
“減肥瘦身”之外，他還曾通過發債、轉讓債權等方式緩解資金問題，多次嘗試新零售線上轉型，自己親自下場嘗試過直播帶貨。巨額債務面前，想及時刹車調頭，何其不易？
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