[房屋估價] 業主懵!溫村老破小房估值飆漲539%
（加西網綜合）雖然房屋銷售在過去壹年中表現低迷，但大部分業主會發現其政府估值仍然在上漲，這是由於政府估值會參考房屋周邊成交價、未來開發潛力、通脹水平等多種因素。然而，像溫哥華市中心這座“老破小”的商業建築，其建築物的政府估值相比壹年前同比增長 539% 的也實屬罕見。
據媒體報道，位於溫哥華西 41 街的這座小型舊建築 Kerrisdale Cameras 已經有 96 年的歷史。通常情況下，隨著時間的推移房屋的土地價值會上漲，而土地上的老舊房屋會價值越來越低。
但這個建築則不同，其土地價值下降，而這個近百年的商業建築物則同比飆升 500% 還多。這些讓業主 Linda Hudson 感到拾分困惑。
Hudson 是經營 Kerrisdale Cameras 的家族第叁代。這座建築從 1961 年以來為她的家族所有。
根據 BC 省評估局的數據，這座 1.5 層的小型建築，有臨街店面，樓上有辦公室，去年估值為 155,000 加元，今年估值為 991,000 加元。增幅為 539%。
與此同時，其土地的價值則在不斷下降。
Hudson 在稅務服務和軟件提供商 Ryan 的負責人 Paul Sullivan 的幫助下對這個政府評估提出上訴。
在溫哥華，火熱的房地產市場和飆升的房產稅經常被指責為扼殺企業的罪魁禍首，自2015年以來，壹項名為“土地評估平均”計劃（land assessment averaging）壹直在實施，當土地價值急劇上漲時，為壹些“熱門”房產提供臨時稅收減免。
但 Sullivan 表示，土地平均計劃不會給 Kerrisdale Cameras 帶來任何緩解，因為該案例中增加的是建築物價值，而不是土地價值。但 BC 並沒有“建築評估平均”計劃。
與壹般情況相悖的是，這座房產的土地價值在 5 年內下降了約 35%，從 2019 年的 530 萬元降至今年的 350 萬元，但同期建築價值卻飆升了 14,000%，從 5 年前的 6,800 元躍升至最新的 991,000 元。
Sullivan 說，對於估值的上訴，將圍繞復雜概念展開爭論。
他認為， BC 評估局在計算 Kerrisdale Cameras 房產的市場租金及其資本化率時出現計算錯誤。資本化率或資本化率用於估計投資者的房地產潛在回報率。壹般來說，上限利率越高，風險和回報就越大。
Sullivan 認為，BC 評估局由於對租金和資本化率的看法，使這座建築的價值急劇增加。
Sullivan 已經有 32 年的房產評估上訴經驗，他表示，在他的職業生涯中，偶爾會看到建築價值評估逐年增加，但是，通常看到事情的發展是壹致的。
但在今年，溫哥華的 Kerrisdale Village 的其他壹些商店的小舊建築的評估價值也大幅上漲。
BC 評估局的記錄顯示，街對面的肉店的建築價值在壹年內增加了壹倍多，而土地價值卻下降了。街區下方的大樓裡也有壹家小鞋店（該地區最古老的企業之壹）以及壹家甜點店和行李箱銷售店都面臨類似的情況。
Sullivan 的公司今年處理上訴的業務也出現激增，比去年增加了 50%，他說，不僅是溫哥華，在本拿比、蘭裡、素裡和列治文等地的壹些工業產權評估出現異常飆升。
不過針對 Hudson 的房產的情況，他也感到驚訝——建築評估價值大幅上漲、土地價值下降。他沒有聽說過溫哥華西區、東區或其他城市的購物街有這種現象。
Sullivan 說：在正常價值變化之外出現任何波動都是不尋常的，這會擾亂商業納稅人之間的稅收分配。但對於為什麼政府估值認為商業環境比其他地方強大得多，這是壹個謎。
評估房產的過程很復雜，但 BC 省評估局的官員們表示，整個 BC 省的流程都是相同的，並沒有針對哪些地方的特殊化。
影響稅單的壹個關鍵因素是，壹處房產的評估相對於其管轄范圍內同壹類別的其他房產的評估如何變化。如果住宅物業的價值增加了 50%，而房屋所在城市的所有其他住宅物業的價值都增加了 75%，那麼您的財產稅應該下降。
如果您的商業地產價值穩定，而同壹類別的其他商業地產價值下降，那麼您的稅收可能會上升。
BC 省評估局評估師 Bryan Murao 表示，Kerrisdale Village 企業主中的壹些人面臨的財產稅上調可能與市中心辦公空間市場的困境有關。
Murao 表示，辦公空間需求疲軟拖累了整個商業地產類別，導致今年溫哥華商業地產價值整體下降 7.4%。這很大程度上與溫哥華的特定細分市場有關。
寫字樓和 Kerrisdale Cameras 等老建築中的小型社區零售商屬於同壹房地產類別，即 6 級商業地產。這意味著，如果該區域內的寫字樓市場在下滑，同時市場顯示這些小商店正在保值，這就會讓周邊的零售商的財產稅帶來上行壓力。
溫哥華有很多寫字樓，由於寫字樓市場壹直不好，這拉低了 6 級商業地產的平均水平。盡管實體市場最近面臨挑戰，但零售市場仍然表現良好。因此會出現稅收負擔轉移。
Murao 表示，根據 2023 年 Kerrisdale 及其周邊地區的市場活動，BC 評估局確定：這些建築的經濟生命力比我們想象的要多。然而，Murao 也承認：對於業主來說，這未必是好事。
Sullivan 估計，如果評估成立，Hudson 的財產稅賬單可能會增加超過 13,000 元，從每年約 36,000 元增加到超過 49,000 元。Sullivan 估計，根據這裡的利潤率，這就意味著這些零售店鋪可能需要增加數拾萬元的新收入、來支付增加的財產稅，然後才有可能看到盈利。
曾經在 BC 評估局從事評估工作 28 年的高級評估師 Derek Holloway 目前仍在處理壹些評估上訴，但沒有參與 Kerrisdale Cameras 事件。
不過，根據他對文件的初步審查，Holloway 表示“我所能做的就是笑”。
Holloway 表示，在現有建築重建之前有持有收入，但這並不能反映接近壹百萬元的建築價值。也許其中的壹小部分是合適的。土地價值可能占總價值的絕大多數，因此簡單的給建築物增值是不明智的。
在 Holloway 看來，這是非常糟糕的評估。
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據媒體報道，位於溫哥華西 41 街的這座小型舊建築 Kerrisdale Cameras 已經有 96 年的歷史。通常情況下，隨著時間的推移房屋的土地價值會上漲，而土地上的老舊房屋會價值越來越低。
但這個建築則不同，其土地價值下降，而這個近百年的商業建築物則同比飆升 500% 還多。這些讓業主 Linda Hudson 感到拾分困惑。
Hudson 是經營 Kerrisdale Cameras 的家族第叁代。這座建築從 1961 年以來為她的家族所有。
根據 BC 省評估局的數據，這座 1.5 層的小型建築，有臨街店面，樓上有辦公室，去年估值為 155,000 加元，今年估值為 991,000 加元。增幅為 539%。
與此同時，其土地的價值則在不斷下降。
Hudson 在稅務服務和軟件提供商 Ryan 的負責人 Paul Sullivan 的幫助下對這個政府評估提出上訴。
在溫哥華，火熱的房地產市場和飆升的房產稅經常被指責為扼殺企業的罪魁禍首，自2015年以來，壹項名為“土地評估平均”計劃（land assessment averaging）壹直在實施，當土地價值急劇上漲時，為壹些“熱門”房產提供臨時稅收減免。
但 Sullivan 表示，土地平均計劃不會給 Kerrisdale Cameras 帶來任何緩解，因為該案例中增加的是建築物價值，而不是土地價值。但 BC 並沒有“建築評估平均”計劃。
與壹般情況相悖的是，這座房產的土地價值在 5 年內下降了約 35%，從 2019 年的 530 萬元降至今年的 350 萬元，但同期建築價值卻飆升了 14,000%，從 5 年前的 6,800 元躍升至最新的 991,000 元。
Sullivan 說，對於估值的上訴，將圍繞復雜概念展開爭論。
他認為， BC 評估局在計算 Kerrisdale Cameras 房產的市場租金及其資本化率時出現計算錯誤。資本化率或資本化率用於估計投資者的房地產潛在回報率。壹般來說，上限利率越高，風險和回報就越大。
Sullivan 認為，BC 評估局由於對租金和資本化率的看法，使這座建築的價值急劇增加。
Sullivan 已經有 32 年的房產評估上訴經驗，他表示，在他的職業生涯中，偶爾會看到建築價值評估逐年增加，但是，通常看到事情的發展是壹致的。
但在今年，溫哥華的 Kerrisdale Village 的其他壹些商店的小舊建築的評估價值也大幅上漲。
BC 評估局的記錄顯示，街對面的肉店的建築價值在壹年內增加了壹倍多，而土地價值卻下降了。街區下方的大樓裡也有壹家小鞋店（該地區最古老的企業之壹）以及壹家甜點店和行李箱銷售店都面臨類似的情況。
Sullivan 的公司今年處理上訴的業務也出現激增，比去年增加了 50%，他說，不僅是溫哥華，在本拿比、蘭裡、素裡和列治文等地的壹些工業產權評估出現異常飆升。
不過針對 Hudson 的房產的情況，他也感到驚訝——建築評估價值大幅上漲、土地價值下降。他沒有聽說過溫哥華西區、東區或其他城市的購物街有這種現象。
Sullivan 說：在正常價值變化之外出現任何波動都是不尋常的，這會擾亂商業納稅人之間的稅收分配。但對於為什麼政府估值認為商業環境比其他地方強大得多，這是壹個謎。
評估房產的過程很復雜，但 BC 省評估局的官員們表示，整個 BC 省的流程都是相同的，並沒有針對哪些地方的特殊化。
影響稅單的壹個關鍵因素是，壹處房產的評估相對於其管轄范圍內同壹類別的其他房產的評估如何變化。如果住宅物業的價值增加了 50%，而房屋所在城市的所有其他住宅物業的價值都增加了 75%，那麼您的財產稅應該下降。
如果您的商業地產價值穩定，而同壹類別的其他商業地產價值下降，那麼您的稅收可能會上升。
BC 省評估局評估師 Bryan Murao 表示，Kerrisdale Village 企業主中的壹些人面臨的財產稅上調可能與市中心辦公空間市場的困境有關。
Murao 表示，辦公空間需求疲軟拖累了整個商業地產類別，導致今年溫哥華商業地產價值整體下降 7.4%。這很大程度上與溫哥華的特定細分市場有關。
寫字樓和 Kerrisdale Cameras 等老建築中的小型社區零售商屬於同壹房地產類別，即 6 級商業地產。這意味著，如果該區域內的寫字樓市場在下滑，同時市場顯示這些小商店正在保值，這就會讓周邊的零售商的財產稅帶來上行壓力。
溫哥華有很多寫字樓，由於寫字樓市場壹直不好，這拉低了 6 級商業地產的平均水平。盡管實體市場最近面臨挑戰，但零售市場仍然表現良好。因此會出現稅收負擔轉移。
Murao 表示，根據 2023 年 Kerrisdale 及其周邊地區的市場活動，BC 評估局確定：這些建築的經濟生命力比我們想象的要多。然而，Murao 也承認：對於業主來說，這未必是好事。
Sullivan 估計，如果評估成立，Hudson 的財產稅賬單可能會增加超過 13,000 元，從每年約 36,000 元增加到超過 49,000 元。Sullivan 估計，根據這裡的利潤率，這就意味著這些零售店鋪可能需要增加數拾萬元的新收入、來支付增加的財產稅，然後才有可能看到盈利。
曾經在 BC 評估局從事評估工作 28 年的高級評估師 Derek Holloway 目前仍在處理壹些評估上訴，但沒有參與 Kerrisdale Cameras 事件。
不過，根據他對文件的初步審查，Holloway 表示“我所能做的就是笑”。
Holloway 表示，在現有建築重建之前有持有收入，但這並不能反映接近壹百萬元的建築價值。也許其中的壹小部分是合適的。土地價值可能占總價值的絕大多數，因此簡單的給建築物增值是不明智的。
在 Holloway 看來，這是非常糟糕的評估。
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