[業界資訊] BC這類房產急跌 其他房主跟著遭殃
（加西網綜合）盡管最新發布的 BC 省房地產評估價值顯示，全省房價變動幅度有限，使得很多業主無需擔憂房產稅的飆漲。然而，BC 省這類房地產價值的急劇下降，可能最終會拖累其他房產業主分擔地稅的差額。
BC 省評估局在本周發布的 2024 年評估數據中表示，低陸平原的商業和工業類房產估值上升了 20%。相比之下，住宅物業的價值有正負 5% 的變化，但住宅類物業的估值站低陸平原的 88.5%。
BC 省評估員 Bryan Murao 在壹份聲明中表示：在低陸平原和整個 BC 省，整體房地產市場的價值已普遍穩定。
全省商業和工業地產的變化在 0% 到 10% 之間。在低陸平原，漲幅幅度更大壹些，漲幅高達 20%。
但其中大部分是工業類房產，其中壹些房產的漲幅超過 30%，不過 Murao 表示，盡管如此，這壹漲幅相比幾年前更高時期仍然不足以引起太多關注。
然而，房產稅服務公司區域負責人保羅·沙利文 (Paul Sullivan) 表示，平均數據掩蓋了某些領域的嚴重轉變。
沙利文的分析表明，工業部門評估值的大部分變動發生在過去叁年，只有壹小部分今年的漲幅超過了 5%。這掩蓋了寫字樓價值更嚴重的下降。
特別是在溫哥華市中心，盡管與加拿大其他主要市中心相比，市場仍保持相對平衡，但過去壹年，溫哥華市中心的空置率大幅上升。
沙利文說，2024 年評估中的寫字樓價值下降了 25% 至 35%。這是低陸平原地區最有價值的資產類別的價值的巨大轉變。
由於市中心（Downtown）占溫哥華市政稅收總額的壹半，並且 45% 的市政稅由商業地產承擔，因此市中心寫字樓價值的下降將顯著提高非辦公、非住宅物業在市政稅負中的份額因為它們在商業價值中所占的份額更大。
沙利文說，未來將看到稅收負擔重大轉移到非辦公物業上，這將是那些原本表現穩定或上漲的工業物業，這將是土地價值的增長，也將給陷入困境的社區零售商帶來了又壹次打擊。
溫哥華 12 月批准將其運營預算增加 7.5%，估值變化將加劇對社區零售和工業地產的影響。
沙利文表示，BC 評估公布了歸因於非市場因素（例如新建建築、細分和房產重新分區）的評估價值收益比例，這壹事實應該會讓人們問為什麼壹些新稅收收入不能減輕稅收增加的影響。
在低陸平原，非市場力量占稅額增長的 45%，而省級這壹比例為 49%。
盡管 10 月份曾有警告稱：今年的山火將影響房地產價值，但 BC 評估局表示，影響總體上可以忽略不計。
評估員 Murao 表示，認為山火並沒有真正影響 BC 省任何實質性形式的房地產市場。這壹觀點與 BC Assessment 10 月 16 日發布的新聞稿相反，當時該新聞稿稱“2023 年野火可能影響 2024 年財產評估”。
他說，在 BC 省，每年增長的人口對房地產市場長期來看影響更大，這意味著從長遠來看，市場往往會很快反彈，因此減少了山火對房產價值的影響。
利率政策能否放松決定 BC 省商業地產發展前景
隨著商業房地產市場進入 2024 年，高利率仍然是最大的影響因素。
溫哥華世邦魏理仕資本市場副主席托尼·奎特林 (Tony Quattrin) 表示：面臨央行歷史上最急劇、最大幅度的加息，溫哥華的商業地產在這個周期需要處理的事宜比任何其他下行周期都要多。
開發用地受到的打擊最為嚴重。它不會產生現金流，而且審批時間延長、持有成本以及需要以高得多的利率進行再融資的采購，已經導致多個項目陷入困境。
奎特林說，其中大部分只是需要很長時間才能重新規劃的土地。
對於賣方來說，這也並不容易。高昂的融資成本和情況何時穩定的不確定性使買家保持觀望。
Altus Group 的數據顯示，2023 年前 9 個月，大溫地區住宅土地交易量下降了 55%。然而，盡管融資仍然充滿挑戰，但與上半年 64% 的下降相比有所改善。
此外，對於貸款續約的商業地產業主來說未來也將充滿壓力，因為利率不會回到 1-2% 的區間，盡管會略低於過去的 6.5-7% 的區間。
同時，新建築高昂的建設成本以及融資成本也將成為未來商業地產的阻力。
Altus Group 副總裁兼數據解決方案主管 Ray Wong 表示，預計明年的新屋開工速度將大幅放緩，盡管聯邦政府提高了移民人數目標。但在住房供應方面將明顯滯後，至少在未來幾年是這樣。
奎特林和 Wong 都對隨著利率提高而交易量增加感到樂觀。預測到今年下半年隨著利率的放松市場將會扭轉，2025 年商業地產才能重回正常軌道。
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BC 省評估員 Bryan Murao 在壹份聲明中表示：在低陸平原和整個 BC 省，整體房地產市場的價值已普遍穩定。
全省商業和工業地產的變化在 0% 到 10% 之間。在低陸平原，漲幅幅度更大壹些，漲幅高達 20%。
但其中大部分是工業類房產，其中壹些房產的漲幅超過 30%，不過 Murao 表示，盡管如此，這壹漲幅相比幾年前更高時期仍然不足以引起太多關注。
然而，房產稅服務公司區域負責人保羅·沙利文 (Paul Sullivan) 表示，平均數據掩蓋了某些領域的嚴重轉變。
沙利文的分析表明，工業部門評估值的大部分變動發生在過去叁年，只有壹小部分今年的漲幅超過了 5%。這掩蓋了寫字樓價值更嚴重的下降。
特別是在溫哥華市中心，盡管與加拿大其他主要市中心相比，市場仍保持相對平衡，但過去壹年，溫哥華市中心的空置率大幅上升。
沙利文說，2024 年評估中的寫字樓價值下降了 25% 至 35%。這是低陸平原地區最有價值的資產類別的價值的巨大轉變。
由於市中心（Downtown）占溫哥華市政稅收總額的壹半，並且 45% 的市政稅由商業地產承擔，因此市中心寫字樓價值的下降將顯著提高非辦公、非住宅物業在市政稅負中的份額因為它們在商業價值中所占的份額更大。
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沙利文表示，BC 評估公布了歸因於非市場因素（例如新建建築、細分和房產重新分區）的評估價值收益比例，這壹事實應該會讓人們問為什麼壹些新稅收收入不能減輕稅收增加的影響。
在低陸平原，非市場力量占稅額增長的 45%，而省級這壹比例為 49%。
盡管 10 月份曾有警告稱：今年的山火將影響房地產價值，但 BC 評估局表示，影響總體上可以忽略不計。
評估員 Murao 表示，認為山火並沒有真正影響 BC 省任何實質性形式的房地產市場。這壹觀點與 BC Assessment 10 月 16 日發布的新聞稿相反，當時該新聞稿稱“2023 年野火可能影響 2024 年財產評估”。
他說，在 BC 省，每年增長的人口對房地產市場長期來看影響更大，這意味著從長遠來看，市場往往會很快反彈，因此減少了山火對房產價值的影響。
利率政策能否放松決定 BC 省商業地產發展前景
隨著商業房地產市場進入 2024 年，高利率仍然是最大的影響因素。
溫哥華世邦魏理仕資本市場副主席托尼·奎特林 (Tony Quattrin) 表示：面臨央行歷史上最急劇、最大幅度的加息，溫哥華的商業地產在這個周期需要處理的事宜比任何其他下行周期都要多。
開發用地受到的打擊最為嚴重。它不會產生現金流，而且審批時間延長、持有成本以及需要以高得多的利率進行再融資的采購，已經導致多個項目陷入困境。
奎特林說，其中大部分只是需要很長時間才能重新規劃的土地。
對於賣方來說，這也並不容易。高昂的融資成本和情況何時穩定的不確定性使買家保持觀望。
Altus Group 的數據顯示，2023 年前 9 個月，大溫地區住宅土地交易量下降了 55%。然而，盡管融資仍然充滿挑戰，但與上半年 64% 的下降相比有所改善。
此外，對於貸款續約的商業地產業主來說未來也將充滿壓力，因為利率不會回到 1-2% 的區間，盡管會略低於過去的 6.5-7% 的區間。
同時，新建築高昂的建設成本以及融資成本也將成為未來商業地產的阻力。
Altus Group 副總裁兼數據解決方案主管 Ray Wong 表示，預計明年的新屋開工速度將大幅放緩，盡管聯邦政府提高了移民人數目標。但在住房供應方面將明顯滯後，至少在未來幾年是這樣。
奎特林和 Wong 都對隨著利率提高而交易量增加感到樂觀。預測到今年下半年隨著利率的放松市場將會扭轉，2025 年商業地產才能重回正常軌道。
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