[潘石屹小叁] 幸運兒潘石屹 地產暴雷前落袋為安
潘石屹已經至少半年沒發微博。
他設置了半年可見，主頁空空如也。壹個1874萬粉絲的微博大V，就這麼淡出了外界視線。
無論商場還是網絡上，現在潘石屹的動靜都很少。去年他辭去SOHO中國董事長的職務，聲稱要專注於藝術和慈善事業，從那之後他們夫婦就越發沉寂。
藝術和慈善真是個筐，啥都能往裡裝。
作為國內第壹批搞房地產的企業家，潘石屹已經遠離行業中心。看看同樣是做商業地產的萬達，如今仍是不折不扣的頂流，王健林剛解除壹場上市對賭危機，萬達的故事暫告壹段落，相比之下SOHO中國都快被忘了。
潘石屹會感到落寞嗎？
這兩年，房企違約暴雷是個流行趨勢，從頭部到區域性公司，名字能列壹大串。這些房企債台高築、資金流告急，於是要麼拋售資產回血，要麼和投資人談判尋求債務展期，原來風光的房地產老板們，個個灰頭土臉。
其實SOHO中國也遭遇了這些問題，只是關注度不高。去年3月，潘石屹曾宣布以柒折價格出售幾萬平米的物業，收入將全部用於降負債。當時潘表示，公司有部分債務將到期，需要賣資產渡過難關。他還承認，房地產行業得不到金融機構的支持，業內公司普遍都困難。
為了刺激員工賣房，潘石屹把提成比例提到了4%，而據說商寫物業的交易傭金通常是1%。他這也算是割肉了。
SOHO中國賣的這批房源，基本都是該公司剩余不多的散售項目，而位於北京和上海的八個主要自持項目，並不涉及。現在打開SOHO中國的官網，上面還赫然羅列著京滬兩地的所有贰拾多個項目，但不知道的是，它們如今是否還完全屬於潘石屹。
潘石屹做商業地產的邏輯，經歷過明顯變化。他之所以有“包租公”的綽號，也與此有關。
自1995年和妻子創辦SOHO中國後，潘石屹走上地產大亨之路。那個階段SOHO中國的策略，是在北京和上海建造前衛的高端寫字樓，然後把這些樓分割出售，這在當時是個創新。這些初代商業地產的網紅項目，讓潘氏夫婦大獲成功，而從他們手中買房子的，多是財大氣粗的煤老板。那段粗糲又躁動的年月，把潘石屹推到了頂點。
SOHO中國最風光是在2012年，那年淨利潤突破百億，但潘石屹還是做了個決定——從出售轉向自持，靠收租金來過日子。
促使他改變的理由有幾個，壹個是北京和上海的租賃行情看漲，而住宅銷售速度放緩，另壹個是地方政府限制商業物業散售及較高的稅費，還有就是煤老板們沒錢了。於是潘石屹覺得，此前的散售模式落後了，SOHO中國不得不轉型。
從此他當上了包租公，租賃業務的營收占比逐年升高，2021年之後幾乎成了SOHO中國的全部收入來源。
這個決定算不算英明，在兩可之間。壹方面，從2012年之後，SOHO中國的業績再沒能高光，曾經不如它的龍湖和融創等小弟，紛紛超過它成了千億巨頭。至少在體量上，SOHO中國遠遠落伍。也許除了壹個空洞的大佬頭銜，潘石屹丟掉了他的影響力。但另壹方面，沒有參與到房地產高速擴張的SOHO中國，持續保持了較低的負債率。潘石屹貌似很專壹，也沒搞什麼多元化，過去同行吃肉他看著，現在同行暴雷他在岸上。
同樣是做商業地產，萬達的業務盤子就鋪的很大，現在砍的砍賣的賣，經營萬達廣場成了最核心的業務。某種程度上，王健林終於也要靠吃租金度日，潘石屹恐怕得邪魅壹笑了。
過去幾年，聲量漸小的潘石屹，最被外界討論的壹個點就是跑路傳聞。SOHO中國不停出售資產，盡管潘石屹壹度遮遮掩掩，還是在2021年爆出了與黑石的交易案。按照當時的披露，黑石將斥資約117億人民幣拿下SOHO中國的控股權，潘氏夫婦借此套現出局，是個完美的計劃。無奈交易最後被叫停，潘石屹的願望就此破滅。
去年9月，潘石屹夫婦分別辭去董事會主席和CEO的職務，動機不詳。他們把擔子交給跟隨多年的老部下，不過控股權還是留在了手裡。現在的SOHO中國，對潘石屹來說，儼然壹副既出不掉又不打算費心經營的感覺。
幹了叁拾年的地產生意，他應該是意興闌珊了。
做生意永遠不變的規律，就是低價進貨，高價賣貨。潘石屹也是如此，他說過SOHO中國永遠在判斷什麼是價位低的時候，什麼是價位高的時候。然後從中賺取差價。2012年以前的散售經營階段，SOHO中國就很擅長盤下爛尾樓盤，重新包裝之後高價出手。轉型到租賃業務之後，他也早早就表示，房地產行業的上漲空間沒了，“拿地—開發—銷售”的商業模式不能持續，因此SOHO中國不會再靠拿地建房賺錢。
SOHO中國沒走上高周轉、高杠杆和高負債這條路，從後來的情形看，潘石屹是有點幸運的。
總的來說，潘是個很精明的商人。從早年逃頂海南房地產泡沫、到進京開始做商業地產，再到從地產狂熱中轉型，他能看到壹些先機，並且懂得趨利避害，保證利益最大化。現在壹些詬病乃至人身攻擊的話，是很容易說的，但在潘石屹當時所處的商業氣候裡，SOHO中國的前衛設計和理念確曾風靡壹時，又比如他對共享辦公的嘗試，也比如今破產的WeWork要早的多。毫無疑問，他錯過了壹些機會，也保留了很大的自由，與現在許多爆雷的同行相比，他是過的比較滋潤的。
潘石屹的成功，是順應了壹個商業周期的結果，他現在要去搞“藝術和慈善”，可能有商業上落寞的因素，也或許是真的不想玩了。上個月，壹家港股上市的白酒企業准備買斷北京銀河SOHO的壹些樓層，這些資產不知什麼時候已被潘石屹出手，流入了市場。銀河SOHO曾是北京的地標性建築之壹，也是潘石屹的非賣品之壹，但看來只要價格合適，包租公沒什麼是不能賣的。
這形勢，誰還不追求個落袋為安呢。
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