[中國房市] 恒大碧桂園困境 如何影響中國樓市
碧桂園雖被視為“高周轉”模式鼻祖，但被認為及時“去杠杆（电视剧）”。以2020年8月發布的“叁道紅線”來看，碧桂園2021年僅踩中壹條，去年更是全部達標。這也是碧桂園被視為“優等生”的原因。
去年底政策放松時，碧桂園還被官方作為“示范企業”，支持其發債，甚至獲得銀行融資的支持。比如去年11月，碧桂園與工行、中行、郵儲銀行簽署戰略合作協議，獲得超1500億元綜合授信支持。
雖然碧桂園出險前相對平靜，但是7月中下旬，碧桂園境內多只公司債連跌多日，境外美元債、碧桂園港股股價亦呈下挫走勢。
“債券價格下跌意味著投資者正在拋售，市場的預期是風險仍在房企間蔓延，根源是購房者已經不再信任期房，而債券價格的持續下跌意味著壹家公司通過債市融資能力的枯竭。”有券商固收分析師向《中國新聞周刊》表示。
8月8日，市場消息稱，碧桂園未能支付應於8月7日支付的兩筆美元債利息。其實就在8月7日，碧桂園還提前兌付了壹筆境內債券本息，這筆債券發行余額13.6億元，票面利率為4.19％。但也是在同壹天，市場傳聞稱佛山市相關領導帶工作組進駐碧桂園，雖然碧桂園對外回應稱該消息並不屬實，但市場的擔憂並非空穴來風。
其實8月本不是碧桂園償債高峰，其真正的壓力在9月壹筆近40億元余額的境內債券。
“碧桂園出險讓人想起2021年出險的花樣年。”前述固收分析師回憶，2021年花樣年“爆雷”時，其外資債券占比較高，伴隨著美元債大跌，其預感到自己的融資能力已經所剩不多，出險只是時間點的問題，直接選擇“倒下”。
哪怕被視為“優等生”，碧桂園的融資環境並未明顯改善。今年上半年，其在信用債市場僅融資17億元。
至於高達千億元的銀團授信，有熟悉房企融資的人士告訴《中國新聞周刊》，“其實2021年年底，決策層表態滿足房地產開發企業合理資金需求後，能從銀行拿到貸款的只有優質房企，或者說是還有拯救余地的房企。因為房企基本已經將資產抵押殆盡，只能從銀行拿到無抵押信用貸款，銀行自然會嚴格判斷其財務情況，而很多時候銀行給房企的授信額度也並非真正可用。”
債務頻現違約，導致房企、特別是民營房企融資層面的困難進壹步加劇。據華福證券統計，以75家典型房企為例，2023年上半年地產信用債發行主體仍以央企和國企為主，國企融資占比約92.60％，其中有首開、陸家嘴、華潤等3家房企融資規模在百億元以上。民企方面，融資規模排在前叁位的是濱江、雅樂居和新希望，分別融資21億元、19億元和18億元，而有半數民營房企在上半年沒有債券融資。
“為什麼民營房企信用債發行困難？根本上還是投資者判斷發行主體風險尚未出清，無人購買，導致發行困難。”前述固收分析師告訴記者，其實2021年恒大“爆雷”之初，國內債券市場的反應不似美元債市場那般激烈，主要是有“招保萬金”這樣的3A主體支撐，國內房企債券市場的利差甚至壹度在下降，但是如今風險有向原本“安全”的房企擴散的趨勢。
如今即使是萬科這樣的3A優質房企發債也難言順利。7月底，萬科本計劃向專業投資者發行3年期與5年期兩種債券，但最終僅成功發行票面利率為3.1％的3年期債券。
“從資金端的角度來看，融資層面、經營層面、贰級市場之間的負向循環依然沒有被打破。”前述分析師直言。
碧桂園折射出當下出險房企的典型困境，在手中現金有限的情況下，房企需要在償債與“保交樓”之間做出選擇。
財報顯示，截至2022年底，碧桂園現金余額約1475.5億元，與中期基本持平，現金短債比為1.6倍，表面看足以覆蓋年內到期債務。
“房企的項目公司可能存在為數不少的‘明股實債’現象，壹方面導致房企財報低估其負債；另壹方面，這些以項目公司股東形式存在的債權人也會削弱房企對項目公司的控制力，使其無法調用項目公司資金，這也是為何壹些房企賬上有錢但仍然違約的原因。”前述熟悉房企資金運作的人士告訴記者。
2022年碧桂園毛利率大降超10個百分點，其中自然有新房售價被壓低的因素，但是“明股實債”使得壹些房企融資成本高企，並且並不體現在財務費用中，而是成為開發成本的壹部分，導致其毛利率下滑。
而業內普遍認為，碧桂園“有錢卻無法使用”更重要的原因在於其中絕大部分資金要用於“保交樓”。碧桂園預計今年要交付70萬套房屋，上半年已完成27.8萬套的交付任務，交付量繼續穩居行業第壹，這是它不得不面對的壓力。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
去年底政策放松時，碧桂園還被官方作為“示范企業”，支持其發債，甚至獲得銀行融資的支持。比如去年11月，碧桂園與工行、中行、郵儲銀行簽署戰略合作協議，獲得超1500億元綜合授信支持。
雖然碧桂園出險前相對平靜，但是7月中下旬，碧桂園境內多只公司債連跌多日，境外美元債、碧桂園港股股價亦呈下挫走勢。
“債券價格下跌意味著投資者正在拋售，市場的預期是風險仍在房企間蔓延，根源是購房者已經不再信任期房，而債券價格的持續下跌意味著壹家公司通過債市融資能力的枯竭。”有券商固收分析師向《中國新聞周刊》表示。
8月8日，市場消息稱，碧桂園未能支付應於8月7日支付的兩筆美元債利息。其實就在8月7日，碧桂園還提前兌付了壹筆境內債券本息，這筆債券發行余額13.6億元，票面利率為4.19％。但也是在同壹天，市場傳聞稱佛山市相關領導帶工作組進駐碧桂園，雖然碧桂園對外回應稱該消息並不屬實，但市場的擔憂並非空穴來風。
其實8月本不是碧桂園償債高峰，其真正的壓力在9月壹筆近40億元余額的境內債券。
“碧桂園出險讓人想起2021年出險的花樣年。”前述固收分析師回憶，2021年花樣年“爆雷”時，其外資債券占比較高，伴隨著美元債大跌，其預感到自己的融資能力已經所剩不多，出險只是時間點的問題，直接選擇“倒下”。
哪怕被視為“優等生”，碧桂園的融資環境並未明顯改善。今年上半年，其在信用債市場僅融資17億元。
至於高達千億元的銀團授信，有熟悉房企融資的人士告訴《中國新聞周刊》，“其實2021年年底，決策層表態滿足房地產開發企業合理資金需求後，能從銀行拿到貸款的只有優質房企，或者說是還有拯救余地的房企。因為房企基本已經將資產抵押殆盡，只能從銀行拿到無抵押信用貸款，銀行自然會嚴格判斷其財務情況，而很多時候銀行給房企的授信額度也並非真正可用。”
債務頻現違約，導致房企、特別是民營房企融資層面的困難進壹步加劇。據華福證券統計，以75家典型房企為例，2023年上半年地產信用債發行主體仍以央企和國企為主，國企融資占比約92.60％，其中有首開、陸家嘴、華潤等3家房企融資規模在百億元以上。民企方面，融資規模排在前叁位的是濱江、雅樂居和新希望，分別融資21億元、19億元和18億元，而有半數民營房企在上半年沒有債券融資。
“為什麼民營房企信用債發行困難？根本上還是投資者判斷發行主體風險尚未出清，無人購買，導致發行困難。”前述固收分析師告訴記者，其實2021年恒大“爆雷”之初，國內債券市場的反應不似美元債市場那般激烈，主要是有“招保萬金”這樣的3A主體支撐，國內房企債券市場的利差甚至壹度在下降，但是如今風險有向原本“安全”的房企擴散的趨勢。
如今即使是萬科這樣的3A優質房企發債也難言順利。7月底，萬科本計劃向專業投資者發行3年期與5年期兩種債券，但最終僅成功發行票面利率為3.1％的3年期債券。
“從資金端的角度來看，融資層面、經營層面、贰級市場之間的負向循環依然沒有被打破。”前述分析師直言。
碧桂園折射出當下出險房企的典型困境，在手中現金有限的情況下，房企需要在償債與“保交樓”之間做出選擇。
財報顯示，截至2022年底，碧桂園現金余額約1475.5億元，與中期基本持平，現金短債比為1.6倍，表面看足以覆蓋年內到期債務。
“房企的項目公司可能存在為數不少的‘明股實債’現象，壹方面導致房企財報低估其負債；另壹方面，這些以項目公司股東形式存在的債權人也會削弱房企對項目公司的控制力，使其無法調用項目公司資金，這也是為何壹些房企賬上有錢但仍然違約的原因。”前述熟悉房企資金運作的人士告訴記者。
2022年碧桂園毛利率大降超10個百分點，其中自然有新房售價被壓低的因素，但是“明股實債”使得壹些房企融資成本高企，並且並不體現在財務費用中，而是成為開發成本的壹部分，導致其毛利率下滑。
而業內普遍認為，碧桂園“有錢卻無法使用”更重要的原因在於其中絕大部分資金要用於“保交樓”。碧桂園預計今年要交付70萬套房屋，上半年已完成27.8萬套的交付任務，交付量繼續穩居行業第壹，這是它不得不面對的壓力。
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