[買房賣房] 美加息vs中國降息 美國買房劃算嗎
在嚴沁看來，高利率環境下的美國樓市，中國買家不降反增的另壹大原因在於，壹些中國買家現金流充沛，不易受加息影響，“中國買家壹般不太願意使用大量貸款買房。壹是在於外國人在國外貸款比較麻煩，贰是在於在美華人有更多儲蓄。美國本土買家也不願背負太重房貸，他們壹般僅願用20%-30%左右的收入還房貸。”
“現在美國房貸利率利率這麼高，我實在沒有必要去借款買房。”前述中國買家說道，“我現在要做的是去美元杠杆（电视剧）。”
NAR的數據顯示，2022年4月到2023年3月，47%的中國買家用全現金在美國買房，而美國整體市場的這壹比例僅為26%。墨西哥、印度買家的這壹比例則為35%和15%。歷史來看，中國買家現金買房占比亦較往年提升。2020年，僅有40%的中國買家用全現金在美國買房。
NAR並未披露近壹年中國買家在美用貸款購房比例，但從往年數據來看，在美國本土貸款，是中國買家僅次於使用全現金買房的方式。
從銀行角度來看，大型銀行的房貸放款步伐亦有所放緩。路透援引最新調查顯示，截至目前，美國抵押貸款申請量降至28年來最低點。美國銀行監管文件的數據顯示，2022年，花旗銀行僅發放了全美抵押貸款的0.3%。摩根大通首席執行官傑米戴蒙則在近日投資者的電話會議上表示：“我們不會在賬簿上發放大量廉價的抵押貸款。”
在美置業風險幾何？
在美購房置業，是壹筆好的生意嗎？在壹些中國買家眼裡，這很大程度取決於美國房價走勢。“許多海外投資者還是認為美國的房地產市場相對穩定，主要的考量還有現金持有量，回報率以及房屋管理等諸多方面的因素。”蕭蘭說道。
“美國貸款利率高企背景下，貸款買房是否劃算，要根據房價下滑比例、貸款比例來看。”壹位中國買家說，“即便貸款買房，我們也不會全額貸款，還是要采用壹定比例現金購房。況且，華人最喜歡的加州地區房價跌幅較大，即便采用壹些貸款也具有低成本優勢。匯率雖然面臨壓力，但准備買房的人肯定不會現在換匯，他們本身也有壹些美元資產，這部分風險相對可控。”
此外，亦有美國房產經紀人表示，目前，在美國買房貸款利率雖然升至7%以上，但對於信用分好的買家，仍有可能獲得6.5%的利率貸款。此外，美國本土亦有重置抵押貸款的操作。“比如，現在壹些買家雖然以較高的利率貸款，但過兩年可以在銀行重新再做壹個。美聯儲不會壹直保持高利率水平，當利率降下來後，買房者的還貸成本也就降下來了。”
目前，已有諸多機構看好美國樓市。CoreLogic預測2023年美國平均房產價格將上漲3.7%，北卡羅來納州、亞特蘭大、達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%-10%。高盛則將2023年美國全年房價預測上調至上漲1.8%，此前為-2.2%。
壹些大基金也在積極加倉美國地產行業，巴菲特旗下伯克希爾·哈撒韋公司披露的13F報告顯示，巴菲特贰季度新建倉的叁只股票都來自房地產行業，分別是美國銷量最大的房屋建築商DR Horton，以及房屋建築商NVR、LENNAR。
在陳躍武看來，從上世紀80年代至今，美國人口增長了近60%。這意味著，美國樓市需求也應增加相應比例。不過，近幾年，美國新房建成量增長緩慢，這為美國房地產市場帶來了壹定供給缺口。
NAR數據顯示，目前，美國贰手房庫存約為100萬套，而疫情前贰手房庫存接近200萬套。美國人口普查局的數據顯示，7月該國獨立屋新屋開工量環比增長6.7%，但竣工量增幅較小。
此外，從中長期來看，在美置業的壹大風險在於，當前高利率環境是否會令美國樓市承壓，並加大美國經濟衰退的可能性。與此同時，是否會影響美國的金融穩定。
此前，鮑威爾便坦言，房地產的確也是影響美聯儲貨幣政策的壹個很大的方面。不過，他也表示，當前美國樓市環境可能不會影響該國金融穩定。“與上壹輪次貸危機相比，我們在這個周期內並未看到大規模的不良信貸。現在的貸款機構對住房信貸的管理要謹慎得多。所以當前的情況是完全不同的，目前看來不存在金融穩定性的問題。”他說。
陳躍武也認為，上次次貸危機的問題在於，低利率環境催生了美國樓市本來沒有的需求，當金融環境變化後，就催生了較多的不良貸款。從當前美國樓市的情況來看，高利率目前僅出清了投資客。從整體環境而言，美國樓市仍是健康的，並不對金融穩定構成挑戰。
“現在美國銀行向購房者貸款還是非常謹慎的，在硅谷銀行倒閉後，銀行放貸的趨勢是收緊而不是放松。他們要查你的收入、信用分，還要做背景調查。只有這些都合格後，銀行才會發放30年期固定利率貸款。”嚴沁說道，“2008年的時候，很多銀行把貸款給了信用分很差的人，形成了很多壞賬。當時還是浮動利率，因此購房者還款金額很受美聯儲貨幣政策影響。但現在的環境和2008年差別較大。”
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“現在美國房貸利率利率這麼高，我實在沒有必要去借款買房。”前述中國買家說道，“我現在要做的是去美元杠杆（电视剧）。”
NAR的數據顯示，2022年4月到2023年3月，47%的中國買家用全現金在美國買房，而美國整體市場的這壹比例僅為26%。墨西哥、印度買家的這壹比例則為35%和15%。歷史來看，中國買家現金買房占比亦較往年提升。2020年，僅有40%的中國買家用全現金在美國買房。
NAR並未披露近壹年中國買家在美用貸款購房比例，但從往年數據來看，在美國本土貸款，是中國買家僅次於使用全現金買房的方式。
從銀行角度來看，大型銀行的房貸放款步伐亦有所放緩。路透援引最新調查顯示，截至目前，美國抵押貸款申請量降至28年來最低點。美國銀行監管文件的數據顯示，2022年，花旗銀行僅發放了全美抵押貸款的0.3%。摩根大通首席執行官傑米戴蒙則在近日投資者的電話會議上表示：“我們不會在賬簿上發放大量廉價的抵押貸款。”
在美置業風險幾何？
在美購房置業，是壹筆好的生意嗎？在壹些中國買家眼裡，這很大程度取決於美國房價走勢。“許多海外投資者還是認為美國的房地產市場相對穩定，主要的考量還有現金持有量，回報率以及房屋管理等諸多方面的因素。”蕭蘭說道。
“美國貸款利率高企背景下，貸款買房是否劃算，要根據房價下滑比例、貸款比例來看。”壹位中國買家說，“即便貸款買房，我們也不會全額貸款，還是要采用壹定比例現金購房。況且，華人最喜歡的加州地區房價跌幅較大，即便采用壹些貸款也具有低成本優勢。匯率雖然面臨壓力，但准備買房的人肯定不會現在換匯，他們本身也有壹些美元資產，這部分風險相對可控。”
此外，亦有美國房產經紀人表示，目前，在美國買房貸款利率雖然升至7%以上，但對於信用分好的買家，仍有可能獲得6.5%的利率貸款。此外，美國本土亦有重置抵押貸款的操作。“比如，現在壹些買家雖然以較高的利率貸款，但過兩年可以在銀行重新再做壹個。美聯儲不會壹直保持高利率水平，當利率降下來後，買房者的還貸成本也就降下來了。”
目前，已有諸多機構看好美國樓市。CoreLogic預測2023年美國平均房產價格將上漲3.7%，北卡羅來納州、亞特蘭大、達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%-10%。高盛則將2023年美國全年房價預測上調至上漲1.8%，此前為-2.2%。
壹些大基金也在積極加倉美國地產行業，巴菲特旗下伯克希爾·哈撒韋公司披露的13F報告顯示，巴菲特贰季度新建倉的叁只股票都來自房地產行業，分別是美國銷量最大的房屋建築商DR Horton，以及房屋建築商NVR、LENNAR。
在陳躍武看來，從上世紀80年代至今，美國人口增長了近60%。這意味著，美國樓市需求也應增加相應比例。不過，近幾年，美國新房建成量增長緩慢，這為美國房地產市場帶來了壹定供給缺口。
NAR數據顯示，目前，美國贰手房庫存約為100萬套，而疫情前贰手房庫存接近200萬套。美國人口普查局的數據顯示，7月該國獨立屋新屋開工量環比增長6.7%，但竣工量增幅較小。
此外，從中長期來看，在美置業的壹大風險在於，當前高利率環境是否會令美國樓市承壓，並加大美國經濟衰退的可能性。與此同時，是否會影響美國的金融穩定。
此前，鮑威爾便坦言，房地產的確也是影響美聯儲貨幣政策的壹個很大的方面。不過，他也表示，當前美國樓市環境可能不會影響該國金融穩定。“與上壹輪次貸危機相比，我們在這個周期內並未看到大規模的不良信貸。現在的貸款機構對住房信貸的管理要謹慎得多。所以當前的情況是完全不同的，目前看來不存在金融穩定性的問題。”他說。
陳躍武也認為，上次次貸危機的問題在於，低利率環境催生了美國樓市本來沒有的需求，當金融環境變化後，就催生了較多的不良貸款。從當前美國樓市的情況來看，高利率目前僅出清了投資客。從整體環境而言，美國樓市仍是健康的，並不對金融穩定構成挑戰。
“現在美國銀行向購房者貸款還是非常謹慎的，在硅谷銀行倒閉後，銀行放貸的趨勢是收緊而不是放松。他們要查你的收入、信用分，還要做背景調查。只有這些都合格後，銀行才會發放30年期固定利率貸款。”嚴沁說道，“2008年的時候，很多銀行把貸款給了信用分很差的人，形成了很多壞賬。當時還是浮動利率，因此購房者還款金額很受美聯儲貨幣政策影響。但現在的環境和2008年差別較大。”
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