[买房卖房] 美加息vs中国降息 美国买房划算吗
在严沁看来，中国疫情政策优化后，问询在美置业的中国人的确越来越多了。他经营的“诺亚-加州洛杉矶房地产Noah”的微信视频号的粉丝量便是例证。仅过去一年，就增长了80%。
加利佛尼亚州成了中国人在美国购房浪潮中的最大受益者，它仍然是中国买家最喜欢的购房目的地。数据显示，33%的中国购房者将购房地选择在了这里。佛罗里达州、得克萨斯州、纽约(专题)紧随其后，分别达16%、8%、6%。
不仅如此，抢购新房——中国买家这一传统热情亦没有被击退。“中国买家很喜欢买新房，一些2000年以前建的房子他们都不太看了。在美国，2000年以后建的房子其实并不多，这些都可以被看作次新房了。美国很多房子都是上世纪30年代-40年代建的，大约都有100多年历史。”严沁说道。
值得注意的是，刚需代替投资，是中国买家需求的一大转变。“每10个中国买家中只有1个是纯粹作为投资而购房的，这与21世纪10年代中期的情况大不相同，在2023年，典型的中国买家不是来自海外的投资者。”总部在吉隆坡的亚洲房产科技集团的居外IQI联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）说道，“大多数中国买家都是为自用而购房，无论是主要住宅、度假屋还是学生公寓。”
现金买房占比提升
截至8月25日，美元指数已连续多日站上103关口，去年10月曾逼至113高位。截至当日收盘，在岸市场人民币(专题)兑美元即期官方收盘价报7.2884，较今年年初贬值4.62%。离岸人民币CNH即期报7.294，亦较年初以来大幅波动。进入5月，在岸、离岸人民币再度开启贬值行情，且已跌破7.3的整数关口。
截至8月25日，美国10年期国债实际利率已接近2009年以来的最高水平。美国10年期国债名义利率也已突破4.31%，系2007年11月以来首次。中国央行二次降息后，中国10年期国债收益率迅速下破2.6%。截至8月25日，中美利差已进一步扩大至170个基点以上。
强美元、高利率环境下，中国买家为何重返美国楼市？
以利率为例，在美国房贷利率上升，为买家增添了多少负担？严沁对此算了一笔账。如果买家目前想购买一套总价100万美元的房子，以20%的首付金额、7%的房贷利率计算，每月大约还款5300美元。如果算上地税、保险等额外成本，每个月供房的成本要升至6300美元左右。相较而言，当美国房贷利率低至2.5%时，同样一套房（即总价和首付比例相同），每月还房贷成本仅在3000美元左右，加上额外成本约为4000美元。
一位中国买家说道，美国楼市的中国买家激增，一大原因在于美国房价回调较为严重，这为海外买家提供了“进场”的机会。“多年来，美国房价一路走高。现在好不容易回调，一旦出手，就是买在低点。”
“南加州地区是这一年来美国房价下跌最多的地方，平均跌幅达10%-15%。从美国整体房价来看，2022年3月是历史高点，这样的高位差不多维持到当年5月。此后，涨幅不断缩小，且逐渐形成跌势。”严沁说道。
2023年5月，美国平均房价同比下降0.5%，西雅图(专题)，旧金山(专题)、拉斯维加斯同比下降11%、11%和8%。
2022年下半年以来，衡量美国房价的标普凯斯席勒指数涨势亦逐渐趋缓。今年4月，该指数同比下跌0.2%，为2012年4月以来首次出现同比下降。
美联储加息是其背后的主要推手。2022年3月至今，美联储已累计加息幅度达525个基点，将联邦基金利率目标区间推升至5.25%-5.5%的22年来历史高点。反映到房贷利率方面，美国房贷巨头联邦住房贷款抵押公司——房地美8月24日的数据显示，美国平均房贷利率已升至7.09%，为20多年来的最高水平。
在严沁看来，从整体买家而非中国买家角度来看，相较于一年前美国楼市火爆态势而言，大家的态度比较冷静了。“对于当前持有美国房产的大多数买家而言，他们目前供房的固定利率都是在3%左右。大家不太可能放弃这么低的月供利率，转手买一套房贷利率在6%-7%的新房。”
NAR数据显示，6月，美国成屋销售总数年化416万户，环比下跌3.3%，创2009年6月以来的最低迷销售。7月，美国成屋销售量环比下跌2.2%，至407万户的六个月低点。
当然，房贷还要和收入相比，才能更衡量房贷成本的变动。一般而言，美国房贷贷款专员每月放贷额度不超过购房者收入的48%。如果粗略按照50%计算，房贷者的月供要达到6000美元，其月收入则需达12000美元。“很多美国人的收入是达不到这个值的，这样就将很多人排除在美国楼市之外了。”严沁说。美国劳工统计局的数据显示，截至2023年7月，美国居民平均工资上涨至28.96美元/小时，也就是4633.6美元/月。
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
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加利佛尼亚州成了中国人在美国购房浪潮中的最大受益者，它仍然是中国买家最喜欢的购房目的地。数据显示，33%的中国购房者将购房地选择在了这里。佛罗里达州、得克萨斯州、纽约(专题)紧随其后，分别达16%、8%、6%。
不仅如此，抢购新房——中国买家这一传统热情亦没有被击退。“中国买家很喜欢买新房，一些2000年以前建的房子他们都不太看了。在美国，2000年以后建的房子其实并不多，这些都可以被看作次新房了。美国很多房子都是上世纪30年代-40年代建的，大约都有100多年历史。”严沁说道。
值得注意的是，刚需代替投资，是中国买家需求的一大转变。“每10个中国买家中只有1个是纯粹作为投资而购房的，这与21世纪10年代中期的情况大不相同，在2023年，典型的中国买家不是来自海外的投资者。”总部在吉隆坡的亚洲房产科技集团的居外IQI联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）说道，“大多数中国买家都是为自用而购房，无论是主要住宅、度假屋还是学生公寓。”
现金买房占比提升
截至8月25日，美元指数已连续多日站上103关口，去年10月曾逼至113高位。截至当日收盘，在岸市场人民币(专题)兑美元即期官方收盘价报7.2884，较今年年初贬值4.62%。离岸人民币CNH即期报7.294，亦较年初以来大幅波动。进入5月，在岸、离岸人民币再度开启贬值行情，且已跌破7.3的整数关口。
截至8月25日，美国10年期国债实际利率已接近2009年以来的最高水平。美国10年期国债名义利率也已突破4.31%，系2007年11月以来首次。中国央行二次降息后，中国10年期国债收益率迅速下破2.6%。截至8月25日，中美利差已进一步扩大至170个基点以上。
强美元、高利率环境下，中国买家为何重返美国楼市？
以利率为例，在美国房贷利率上升，为买家增添了多少负担？严沁对此算了一笔账。如果买家目前想购买一套总价100万美元的房子，以20%的首付金额、7%的房贷利率计算，每月大约还款5300美元。如果算上地税、保险等额外成本，每个月供房的成本要升至6300美元左右。相较而言，当美国房贷利率低至2.5%时，同样一套房（即总价和首付比例相同），每月还房贷成本仅在3000美元左右，加上额外成本约为4000美元。
一位中国买家说道，美国楼市的中国买家激增，一大原因在于美国房价回调较为严重，这为海外买家提供了“进场”的机会。“多年来，美国房价一路走高。现在好不容易回调，一旦出手，就是买在低点。”
“南加州地区是这一年来美国房价下跌最多的地方，平均跌幅达10%-15%。从美国整体房价来看，2022年3月是历史高点，这样的高位差不多维持到当年5月。此后，涨幅不断缩小，且逐渐形成跌势。”严沁说道。
2023年5月，美国平均房价同比下降0.5%，西雅图(专题)，旧金山(专题)、拉斯维加斯同比下降11%、11%和8%。
2022年下半年以来，衡量美国房价的标普凯斯席勒指数涨势亦逐渐趋缓。今年4月，该指数同比下跌0.2%，为2012年4月以来首次出现同比下降。
美联储加息是其背后的主要推手。2022年3月至今，美联储已累计加息幅度达525个基点，将联邦基金利率目标区间推升至5.25%-5.5%的22年来历史高点。反映到房贷利率方面，美国房贷巨头联邦住房贷款抵押公司——房地美8月24日的数据显示，美国平均房贷利率已升至7.09%，为20多年来的最高水平。
在严沁看来，从整体买家而非中国买家角度来看，相较于一年前美国楼市火爆态势而言，大家的态度比较冷静了。“对于当前持有美国房产的大多数买家而言，他们目前供房的固定利率都是在3%左右。大家不太可能放弃这么低的月供利率，转手买一套房贷利率在6%-7%的新房。”
NAR数据显示，6月，美国成屋销售总数年化416万户，环比下跌3.3%，创2009年6月以来的最低迷销售。7月，美国成屋销售量环比下跌2.2%，至407万户的六个月低点。
当然，房贷还要和收入相比，才能更衡量房贷成本的变动。一般而言，美国房贷贷款专员每月放贷额度不超过购房者收入的48%。如果粗略按照50%计算，房贷者的月供要达到6000美元，其月收入则需达12000美元。“很多美国人的收入是达不到这个值的，这样就将很多人排除在美国楼市之外了。”严沁说。美国劳工统计局的数据显示，截至2023年7月，美国居民平均工资上涨至28.96美元/小时，也就是4633.6美元/月。
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