[地產投資] 壓垮大溫公寓投資者最後壹根稻草
（加西網綜合）聯邦政府的住房機構 CMHC（加拿大抵押貸款和住房公司）的數據顯示，在大溫地區，私人投資者所擁有和出租的公寓房屋約占大溫地區所有市場公寓房源的 40%。 然而，最新的研究認為，大溫投資者對於公寓投資的興趣正在明顯下降。
壹些專家表示，利率上升、房屋交易價格上漲、以及維護成本的增加，使得公寓對於尋求良好投資回報的人們來說不再那麼有吸引力。
盡管房租還在不斷攀升，但 UBC 大學尚德商學院教授 Tom Davidoff 表示，相比央行利率處於低位時的市場來看，如今人們對購買公寓作為投資房的興趣已經明顯降低。盡管那些資本收益、房屋價值的增長和以及租金上漲的情況仍在，但高利率對於支付能力來說是壹個很大的負擔。
公寓租金難以負擔貸款月供
舉例來看，由於利率上升，即使租金壹直在上漲，但也不足以支付抵押貸款。按照 BC 省房地產協會的數據，大溫地區壹套公寓的平均購買成本為 83 萬加元。
首付款 20% 來計算，支付 16.6 萬，按照 25 年 4.99% 的利率來計算，也需要每月還貸 3858 加元。
這個每月還貸金額、按照 83 萬所購買價格的房產，想要依靠租金收益來支付幾乎沒有可能。
而這反作用於整個房地產來說，也就給租客們帶來更多的壓力，租賃市場不僅面臨著租金上漲、還將面臨可用房源的減少。
CMHC 溫哥華市場分析資深專家 Eric Bond 表示，公寓租賃市場（或稱：贰級租賃市場）在溫哥華發揮著重要作用。
盡管在過去幾年中，與租賃市場上新增的專用出租公寓數量相比，使得可供出租的新公寓數量翻了壹番。 但根據 CMHC 的統計，贰級租賃市場仍然占據大溫地區所有公寓的 30.5%。（這其中不包括後巷屋和地下室套房等贰級套房）
然而，伴隨著擁有公寓租賃房的成本不斷增加，投資者對於投資租賃公寓的熱度正在明顯下降。
BC 省房東協會 Landlord BC 首席執行官 David Hutniak 表示，作為房東，增長的費用不僅是加息所帶來的每月貸款月供的增長，還包括飆升的物業費用，以及其他不斷增加的維護成本。
此外，即使房租有上漲的趨勢，公寓業主作為房東仍然受到政府租金上漲禁令的影響， 2023 年的租金年漲幅不得超過 2%。
BCREA 仍然看好公寓投資
不過，BC 省房地產協會 BCREA 仍然認為，公寓是不錯的投資物業。
BCREA 首席經濟學家 Brendon Ogmundson 表示，公寓作為投資產品，沒有減弱的跡象。他說，雖然樓花預售疲軟，但公寓的整體銷售量仍在增長，不過該協會的數據中並沒有針對自住房和投資業主的細分。
他指出，雖然現在租金價格可能無法彌補貸款月供，但大溫地區的公寓價格上漲、以及租金上漲，意味著投資者願意接受損失、直到他們的房產變現。
半數公寓投資業主現金流為負數
此前，有媒體分析稱，大多倫多地區的投資公寓業主都面臨虧損，即租金收入不足以彌補業主對房屋的投入。
加拿大帝國商業銀行 CIBC 和房地產研究公司 Urbanation 的研究發現，在大多倫多購買公寓用於出租的投資者中，超過半數的現金流都是負數。
CIBC 認為，這在很大程度上取決於信貸環境。
不過按照 BCREA 的說法，投資公寓業主除了租金收入之外，還更看好租賃房屋價值在未來的價值增值。
然而，對於房屋業主、以及未來的房屋買家來說，更大的壓力來自於瘋漲的建築成本。
建築成本激增 讓房屋買家和業主掙扎
根據《環球郵報》的消息，加拿大大部分地區住宅房地產建設成本過高，加劇了該國的住房負擔能力危機，並給房主帶來了維護和保險方面的麻煩。
加拿大統計局上個月發布的數據顯示，與 2019 年同期相比，2023 年前叁個月加拿大 11 個主要城市的住宅和公寓大樓建設成本上漲了 54%。
行業觀察人士表示，疫情期間建築成本飆升，並將繼續上升。盡管與 COVID-19 相關的供應鏈障礙有所緩解，但勞動力短缺依然存在，材料仍然昂貴，而且利率上升增加了開發商的融資成本。
高額的房屋建築費用正慢慢落到買家和業主身上。對於那些希望買房的人來說，高昂的建築成本正在推高該國許多地區本已極高的房地產價格。他們還阻止壹些開發商開始新的建設，使增加住房建設和緩解該國當前住房短缺的努力變得更加復雜。
對於那些已經擁有房屋的人來說，這種趨勢意味著：房屋裝修、維修等成本都在變得更加昂貴。
此外，高昂的建築成本也給房屋保險費帶來了上行壓力。專家警告說，很多房齡較大的房屋，重建成本可能已經超出了他們的承保上限。這就意味著房屋的保險也將大幅上漲。
建築成本的高漲，又最終體現在新建房屋的成本中，使得房屋的售價變得更貴。對於潛在買家來說，難以接受更加昂貴的房價、又反作用於開發商，致使開發商對於新項目的啟動延期或是取消。
保險公司也感受到了更大的壓力，不僅僅來自於材料價格上漲、員工匱乏，甚至對於重大維修和壹些災後重建項目的賠償都在大幅攀升。
而這種索賠又會反過來繼續推高保費。壹些房屋甚至會因此喪失掉被保險人的資格。
ref：
https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/metro-van...
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-financ...
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壹些專家表示，利率上升、房屋交易價格上漲、以及維護成本的增加，使得公寓對於尋求良好投資回報的人們來說不再那麼有吸引力。
盡管房租還在不斷攀升，但 UBC 大學尚德商學院教授 Tom Davidoff 表示，相比央行利率處於低位時的市場來看，如今人們對購買公寓作為投資房的興趣已經明顯降低。盡管那些資本收益、房屋價值的增長和以及租金上漲的情況仍在，但高利率對於支付能力來說是壹個很大的負擔。
公寓租金難以負擔貸款月供
舉例來看，由於利率上升，即使租金壹直在上漲，但也不足以支付抵押貸款。按照 BC 省房地產協會的數據，大溫地區壹套公寓的平均購買成本為 83 萬加元。
首付款 20% 來計算，支付 16.6 萬，按照 25 年 4.99% 的利率來計算，也需要每月還貸 3858 加元。
這個每月還貸金額、按照 83 萬所購買價格的房產，想要依靠租金收益來支付幾乎沒有可能。
而這反作用於整個房地產來說，也就給租客們帶來更多的壓力，租賃市場不僅面臨著租金上漲、還將面臨可用房源的減少。
CMHC 溫哥華市場分析資深專家 Eric Bond 表示，公寓租賃市場（或稱：贰級租賃市場）在溫哥華發揮著重要作用。
盡管在過去幾年中，與租賃市場上新增的專用出租公寓數量相比，使得可供出租的新公寓數量翻了壹番。 但根據 CMHC 的統計，贰級租賃市場仍然占據大溫地區所有公寓的 30.5%。（這其中不包括後巷屋和地下室套房等贰級套房）
然而，伴隨著擁有公寓租賃房的成本不斷增加，投資者對於投資租賃公寓的熱度正在明顯下降。
BC 省房東協會 Landlord BC 首席執行官 David Hutniak 表示，作為房東，增長的費用不僅是加息所帶來的每月貸款月供的增長，還包括飆升的物業費用，以及其他不斷增加的維護成本。
此外，即使房租有上漲的趨勢，公寓業主作為房東仍然受到政府租金上漲禁令的影響， 2023 年的租金年漲幅不得超過 2%。
BCREA 仍然看好公寓投資
不過，BC 省房地產協會 BCREA 仍然認為，公寓是不錯的投資物業。
BCREA 首席經濟學家 Brendon Ogmundson 表示，公寓作為投資產品，沒有減弱的跡象。他說，雖然樓花預售疲軟，但公寓的整體銷售量仍在增長，不過該協會的數據中並沒有針對自住房和投資業主的細分。
他指出，雖然現在租金價格可能無法彌補貸款月供，但大溫地區的公寓價格上漲、以及租金上漲，意味著投資者願意接受損失、直到他們的房產變現。
半數公寓投資業主現金流為負數
此前，有媒體分析稱，大多倫多地區的投資公寓業主都面臨虧損，即租金收入不足以彌補業主對房屋的投入。
加拿大帝國商業銀行 CIBC 和房地產研究公司 Urbanation 的研究發現，在大多倫多購買公寓用於出租的投資者中，超過半數的現金流都是負數。
CIBC 認為，這在很大程度上取決於信貸環境。
不過按照 BCREA 的說法，投資公寓業主除了租金收入之外，還更看好租賃房屋價值在未來的價值增值。
然而，對於房屋業主、以及未來的房屋買家來說，更大的壓力來自於瘋漲的建築成本。
建築成本激增 讓房屋買家和業主掙扎
根據《環球郵報》的消息，加拿大大部分地區住宅房地產建設成本過高，加劇了該國的住房負擔能力危機，並給房主帶來了維護和保險方面的麻煩。
加拿大統計局上個月發布的數據顯示，與 2019 年同期相比，2023 年前叁個月加拿大 11 個主要城市的住宅和公寓大樓建設成本上漲了 54%。
行業觀察人士表示，疫情期間建築成本飆升，並將繼續上升。盡管與 COVID-19 相關的供應鏈障礙有所緩解，但勞動力短缺依然存在，材料仍然昂貴，而且利率上升增加了開發商的融資成本。
高額的房屋建築費用正慢慢落到買家和業主身上。對於那些希望買房的人來說，高昂的建築成本正在推高該國許多地區本已極高的房地產價格。他們還阻止壹些開發商開始新的建設，使增加住房建設和緩解該國當前住房短缺的努力變得更加復雜。
對於那些已經擁有房屋的人來說，這種趨勢意味著：房屋裝修、維修等成本都在變得更加昂貴。
此外，高昂的建築成本也給房屋保險費帶來了上行壓力。專家警告說，很多房齡較大的房屋，重建成本可能已經超出了他們的承保上限。這就意味著房屋的保險也將大幅上漲。
建築成本的高漲，又最終體現在新建房屋的成本中，使得房屋的售價變得更貴。對於潛在買家來說，難以接受更加昂貴的房價、又反作用於開發商，致使開發商對於新項目的啟動延期或是取消。
保險公司也感受到了更大的壓力，不僅僅來自於材料價格上漲、員工匱乏，甚至對於重大維修和壹些災後重建項目的賠償都在大幅攀升。
而這種索賠又會反過來繼續推高保費。壹些房屋甚至會因此喪失掉被保險人的資格。
ref：
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